TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/12927 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2FBN

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

SEML – [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

[E], [Z] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML – [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [V], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E], [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Audrey DENYS-CARBON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juin 2023, l’office public de l’habitat [Localité 1] Métropole Habitat, devenu société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après [Localité 1] Métropole Habitat), a donné à bail à Monsieur [E] [N] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 778,55 euros, provision sur charges comprise, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction.

Puis, par contrat du 03 juillet 2023, [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur [E] [N] une place de stationnement accessoire au logement loué, situé à la même adresse (place n° 27 (UG 704518), pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction et un loyer mensuel initial révisable de 21,22 euros, outre 1,58 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Monsieur [E] [N] un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois et de payer dans les six semaines la somme principale de 2 266,72 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement, en se prévalant des clauses résolutoires des deux contrats.

La situation d’impayé du locataire a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 21 mars 2025.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2025, Lille Métropole Habitat a fait assigner Monsieur [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

— constater la résiliation des deux baux par le jeu des clauses résolutoires dans le délai fixé par le commandement de payer du 09 juillet 2024 et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation des baux pour non-paiement des loyers et charges ;

—  ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N] du logement et de la place de stationnement ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de départ volontaire ;

—  condamner Monsieur [E] [N] au paiement de la somme de 5 580,22 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme de 2 266,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que tous les loyers et charges impayés jusqu’au jour du jugement ;

—  condamner Monsieur [E] [N] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation des baux, égale au montant des loyers contractuels et des charges et jusqu’à la libération effective des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

—  juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés que des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

—  condamner Monsieur [E] [N] solidairement à lui payer la somme de 152 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet ;

—  certifier le présent jugement en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement CE 805/2004 et dire que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

—  rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 04 novembre 2025.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant le jour de l’audience.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

Lille Métropole Habitat est représentée par Madame [K] [V], régulièrement munie d’un pouvoir pour ce faire. Celle-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 5 984,90 euros à la date du 21 janvier 2026. Compte tenu de la reprise de paiement et de la situation du locataire, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires.

Monsieur [E] [N] comparaît en personne, assisté de son avocate. Il ne conteste pas le principe, ni le montant de la dette. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, indiquant pouvoir régler chaque mois la somme de 200 euros outre le loyer courant, pour apurer sa dette. Il explique avoir eu des difficultés financières lors de sa séparation. Il sollicite également de se voir octroyer un délai d’un an avant son expulsion éventuelle et le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026 prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

Le contrat en cause est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayé le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’assignation délivrée le 03 novembre 2025.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 04 novembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.

L’action en résiliation des baux est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et les sommes dues

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

— Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail du logement prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer, quand bien même le commandement de payer délivré par [Localité 1] Métropole Habitat au locataire prévoit un délai de six semaines pour régulariser son impayé. En effet, le délai prévu au commandement de payer n’a pas pour effet de modifier les stipulations contractuelles qui priment sur les délais prévus au commandement.

La clause résolutoire contenue dans le bail relatif au stationnement prévoit un délai de 08 jours à partir d’une sommation de payer infructueuse pour la résiliation de plein droit du contrat. Or, en application de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, le contrat de bail de stationnement accessoire d’un bail d’habitation relatif à la résidence principale du locataire est soumis aux dispositions légales relatives au bail d’habitation. C’est donc un délai de deux mois, prévu par les dispositions légales applicables au jour de la conclusion du bail, qui doit être appliqué.

Lille Métropole Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2024, fait signifier à Monsieur [E] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 266,72 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 21 janvier 2026 produit par [Localité 1] Métropole Habitat, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucun versement n’ayant étant fait dans ce délai par le locataire.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des deux baux sont réunies à la date du 10 septembre 2024.

Sur les sommes dues et l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Lille Métropole Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 juin 2023 ;

−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 09 juillet 2024 ;

−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 21 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [E] [N] reste à devoir à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 5 984,90 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des sommes facturées au titre du commandement de payer et de l’assignation dont le coût sera compris dans les dépens.

Les cotisations d’assurance contre les risques locatifs contenues dans cette condamnation principale sont dues dès lors que le bailleur justifie avoir fait signifier au locataire un commandement d’avoir à justifier de son assurance, lequel est demeuré, sans démonstration contraire, infructueux.

Monsieur [E] [N] reconnait le principe et le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [N] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 5 984,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 266,72 euros, à compter du 03 novembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5 580,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [N] propose à l’audience de verser la somme de 200 euros par mois en plus de son loyer courant pour rembourser de sa dette locative.

Lille Métropole Habitat donne son accord pour ces délais de paiements suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires.

Il résulte de l’analyse du décompte produit par le bailleur que Monsieur [E] [N] a bien repris le paiement de son loyer complet (logement+stationnement) au jour de l’audience.

Compte tenu de l’accord des parties, Monsieur [E] [N] sera autorisé à s’acquitter de sa dette locative par mensualités successives d’un montant de 200 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement et du stationnement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus à l’égard de Monsieur [E] [N] pendant le cours des délais ainsi accordés.

De fait, alors que le bail n’est pas encore résilié et que le risque expulsion est suspendu au respect des délais de paiement ainsi accordés, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de sursis à expulsion formulée par Monsieur [E] [N] à l’audience.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses de résiliation des baux du logement et du stationnement seront réputées n’avoir jamais été acquises.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et [Localité 1] Métropole Habitat pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Monsieur [E] [N] sera alors tenu jusqu’à son départ définitif des lieux au paiement de deux indemnités mensuelles d’occupation (l’une pour le logement et l’une pour le stationnement), chacune égale au montant des loyers courants majorés de la provision sur charges tels qu’ils auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans ces indemnités d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [N] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare l’action de la SEML [Localité 1] Métropole Habitat recevable ;

Constate que les conditions d’acquisitions des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 27 juin 2023 (pour le logement) et le 03 juillet 2023 (pour le stationnement) concernant les locaux situés [Adresse 3] ([Adresse 4] à [Localité 3] et le stationnement accessoire situé à la même adresse (place n° 27, UG 704518) entre la SEML [Localité 1] Métropole Habitat, d’une part, et Monsieur [E] [N], d’autre part, sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [E] [N] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 5 984,90 euros, créance arrêtée au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 2 266,72 euros, à compter du 03 novembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5 580,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [E] [N] à se libérer de sa dette locative en 27 mensualités de 200 euros chacune et une 28ème égale au solde de la dette ;

Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

Mais, à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;- dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;- dit qu’à défaut pour Monsieur [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEML [Localité 1] Métropole Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;- condamne en tant que de besoin Monsieur [E] [N] à payer à la SEML [Localité 1] Métropole Habitat à compter de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle pour chaque bail (l’une pour le logement et l’autre pour le stationnement), chacune égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges (suivant les évolutions contractuellement prévues), lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;- rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;- rappelle que Monsieur [E] [N] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Condamne Monsieur [E] [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;

Déboute la SEML [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Monsieur [E] [N] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire (au profit de M^e Denys-Carbon) ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

La cadre greffière La juge des contentieux de la protection

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;