TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00554 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GM5I

Nature:54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

ORDONNANCE DE REFERE

du 12 Décembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MIDI IMMOBILIER En sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la copropriété “Puy Châtu”

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA VAL DE VIENNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES

INTERVENTION VOLONTAIRE

S.A.S. [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025 puis renvoyée successivement au 24 octobre 2025 et au 14 novembre 2025.

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 14 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 12 Décembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 6]” (ci-après dénommé SDC), représenté par son syndic, la SARL MIDI-IMMOBILIER, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans, la SAS SOVIM FONCIA VAL DE VIENNE (ci-après Foncia), au visa des articles145 du code de procédure civile, 18 de la loi n°65-558 du 10 juillet 1965, 1792-6 du code civil aux fins de voir désigner un expert avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux ;

— examiner et décrire les désordres allégués ;

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

— déterminer si les éléments nécessaires sont réunis pour permettre à la juridiction saisie de prononcer la réception judiciaire des travaux.

Le SDC sollicite également la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2025 au cours de laquelle le demandeur, représenté par son conseil, a, reprenant oralement les termes de ses dernières conclusions, réitéré ses demandes.

A l’appui de sa demande d’expertise probatoire, il explique que des travaux de ravalement et d’imperméabilisation de l’immeuble ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 15 mai 2017, confiés à l’entreprise Charier et intégralement payés, que toutefois, ces travaux n’ont pas fait l’objet de réception et n’ont pas été achevés de manière satisfaisante. Il soutient que d’une part Foncia, en sa qualité de syndic, a manqué à ses obligations contractuelles de gestion et suivi desdits travaux, notamment en ne prenant aucune disposition pour organiser la réception des travaux, d’autre part qu’en raison de ces négligences, toute action contre l’entrepreneur est désormais forclose. Le SDC précise que l’objet de l’expertise est spécifiquement d’obtenir contradictoirement le chiffrage des travaux réparatoires à mettre en oeuvre sur l’immeuble, coût de réparation qu’elle entend réclamer au syndic.

En réplique, [Adresse 5], intervenant volontairement, représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, conclu au rejet de la demande pour défaut de motif légitime, et sollicité la condamnation du demandeur au paiement d’une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa défense, Foncia conteste toute faute dans la gestion et le suivi des travaux et oppose qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l’action que le SDC dit vouloir engager à son endroit.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

SUR CE

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Comme tout mandataire, le syndic est donc responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions.

Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait. Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic. La discussion, en droit et en fait, de la faute du syndic relève des seuls pouvoirs des juges du fond.

Il convient donc, au stade de la demande de référé-expertise, d’examiner si, de manière évidente, le syndic a commis une faute dans le suivi des travaux de ravalement confiés à l’entreprise, ce qui constituerait le juste motif à la demande d’expertise.

Le SDC verse à l’appui de ses affirmations la lettre datée du 21 mars 2024 que son conseil syndical a adressé à Foncia aux termes de laquelle elle lui reproche l’inachèvement des travaux de peinture, le défaut de réception des travaux, le défaut de diligences, notamment d’exercice d’une action judiciaire contre l’entrepreneur en référé expertise et au fond pour faire prononcer la réception des travaux et lui annonce saisir le juge des référés aux fins d’expertise.

Le syndic conteste toute faute, expliquant ne pas avoir réceptionné les travaux précisémment en raison des désordres et inachèvements constatés, avoir fait organiser une expertise amiable qui s’est tenue le 3 juillet 2023 dans le cadre de la garantie décennale, aux termes de laquelle l’entrepreneur s’est engagé à reprendre certains désordres, avoir procédé à une déclaration de sinistre dommages-ouvrage auprés de l’assureur qui a refusé sa garantie, enfin avoir mis en demeure l’entrepreneur de reprendre les travaux.

Il produit à l’appui de ses explications une lettre qu’il a adressée le 17 novembre 2023 à l’entrepreneur ayant pour objet une réunion travaux pour le 5 décembre2023. Un accord amiable de l’entrepreneur à reprendre les travaux est évoqué dans cette correspondance. Le syndic produit également le compte-rendu de fin de travaux qu’elle a établi ce 5 décembre 2023, en l’absence de l’entreprise Charier qui a décliné sa présence, la liste des malfaçons ou non façons qu’il a relevées et les photographies y afférentes, la déclaration de sinistre en date du 19 janvier 2024 à l’assureur dommage-ouvrage et le refus de garantie opposé par lettre du 25 janvier 2024 par la MMA aux termes de laquelle :

— lors de l’expertise du 3/07/2023, l’expert a notifié qu’aucun dommage constaté n’était de nature décennale ;

— les désordres listés ne répondent pas aux critères de gravité requis par les articles 1792 et suivants du code civil ;

— l’entreprise Charrier est intervenue amiablement

En dernier lieu, le syndic produit aux débats un courrier de mise en demeure en date du 12 mars 2024 adressé à l’entreprise Charier aux fins de reprendre les balcons endommagés par une nacelle qui a été coincée par un de ses salariés courant septembre et octobre 2023 lors de la reprise de divers travaux à titre commercial.

Il ne ressort ainsi pas des pièces produites par les parties la preuve, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que le syndic a commis une faute justifiant que soit ordonnée dès maintenant une expertise destinée vraisemblablement à chiffrer le coût des travaux de réparation qui constituerait le préjudice directement causé par la faute alléguée.

En conséquence, faute pour le demandeur d’apporter la preuve qui leur incombe d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les frais du procès

Les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Reçoit l’intervention volontaire de la SAS [Adresse 5] ;

Rejette la demande d’expertise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice, à payer à la SAS Foncia Centre Val de Loir la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 6]”, représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ; LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,