Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 SAINT PIERRE DES CORPS

représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [K]

78 Boulevard Auguste Peneau

44300 NANTES

assisté de Maître Julien MONNIER, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01141 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWA7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Doris SIEURIN

CCC à Maître Julien MONNIER + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 décembre 2011 à effet au 8 décembre 2011, la SA HLM (société anonyme d’habitations à loyer modéré) ICF ATLANTIQUE a donné à bail à [R] [K] un logement de type 1 lui appartenant sis, 78 Boulevard Auguste Peneau, escalier 3, 5ème étage, porte n°354 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 213,22 € pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [R] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 721,28 € arrêté au 16 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, régularisée par une seconde assignation délivrée le 28 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ICF ATLANTIQUE a fait assigner [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater et/ou prononcer la résiliation du bail signé le 6 décembre 2011 entre les parties à compter du 17 février 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire et dire [R] [K] sans droit ni titre ;

· A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du bail ;

· Ordonner en conséquence l’expulsion de [R] [K] de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [R] [K] au paiement de la somme de 927,05 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée à la date de la présente assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience augmentée des intérêts au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner [R] [K] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 343,07 euros à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant son chef, outre les charges courantes ainsi que les intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ;

· Condamner [R] [K] au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, selon l’article 1153 alinéa 4 du code civil ;

· Condamner [R] [K] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 16 décembre 2024 et de tous les actes qui s’en suivent, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

· Condamner [R] [K] au paiement des intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la date de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1153-1 du code civil ;

· Ordonner l’exécution provisoire au visa de l’article 515 du code de procédure civile.

Le Tribunal ordonnera la jonction des deux dossiers, ouverts chacun sur une assignation différente.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités et l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A ladite audience, ICF ATLANTIQUE se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 849,68 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [R] [K] a comparu assisté de son conseil et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé de [R] [K] à la CAF le 10 juin 2024, sont la CAF a accusé réception le 13 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 mars 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 28 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 10.

Par exploit de commissaire en date du 16 décembre 2024, ICF ATLANTIQUE a fait commandement à [R] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 721,28 € arrêté au 16 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [R] [K].

D’après l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et l’article 1231-3 prévoit que Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, l’article 1760 du code civil énonce qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

ICF ATLANTIQUE demande la condamnation du locataire à lui payer 500 € de dommages et intérêts, évoquant une « résistance abusive » du locataire, qui n’est toutefois nullement démontrée.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [R] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 849,68 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui s’élèvent à 105,09 € (13 € + 92,09 €) et qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

En conséquence, [R] [K] sera condamné au paiement de la somme de 744,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En conséquence, [R] [K] sera condamné au paiement de cette somme au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 359,47 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [R] [K] respecte l’échéancier conclu avec la bailleresse en versant 100 € par mois depuis le mois de mai 2025, soit le loyer résiduel augmenté de 11 €.

Le diagnostic social et financier indique que [R] [K], qui ne perçoit que le RSA, a cumulé des difficultés financières, budgétaires et de santé. Il bénéficie désormais d’un suivi avec l’assistante sociale d’ICF ATLANTIQUE et une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP) doit se mettre en place en octobre 2025.

Lors de l’audience, ICF ATLANTIQUE a fait connaître son accord pour l’octroi de délais de paiement à [R] [K].

Au regard de ces éléments, dès lors que [R] [K] va bénéficier d’un accompagnement social lui permettant d’apurer sa situation financière et budgétaire et ainsi de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [R] [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ICF ATLANTIQUE pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [R] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, à l’exception du coût de l’assignation du 7 mars 2025.

En équité, ICF ATLANTIQUE sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers portant les numéros de répertoire général : RG 25/1742 et 25/1141 ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 décembre 2011 entre ICF ATLANTIQUE et [R] [K], concernant le logement sis 78 Boulevard Auguste Peneau, escalier 3, 5ème étage, porte n°354 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONDAMNE [R] [K] à payer à ICF ATLANTIQUE la somme de 744,59 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [R] [K] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 12 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [R] [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 78 Boulevard Auguste Peneau, escalier 3, 5ème étage, porte n°354 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DÉBOUTE ICF ATLANTIQUE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [R] [K] à payer à ICF ATLANTIQUE, à compter du 2 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 359,47 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [R] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État, à l’exception de l’assignation du 7 mars 2025 ;

DÉBOUTE ICF ATLANTIQUE de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de L’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY