N° RG 25/00209 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGP6

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Août 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Cédric REMBLIERE de la SELAS LEGILAND, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître SILVESTRE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 01 Juillet 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 05 Août 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e REMBLIERE

copie conforme délivrée le à M. [F]

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2023 à effet du 17 novembre suivant, Monsieur [B] [J], représenté par son mandataire l’agence immobilière CENTURY 21 Glockner, a donné à bail à Monsieur [O] [F] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 680 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le loyer n’étant plus réglé depuis l’échéance du mois de février 2024, Monsieur [B] [J] a fait délivrer à Monsieur [O] [F], le 18 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 6 120 euros, outre 163,62 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, Monsieur [B] [J] a fait assigner Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 696 et 700 du Code de procédure civile :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location liant les parties au 19 avril 2025,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [O] [F] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, si besoin avec le concours de la force publique,

condamner Monsieur [O] [F] à lui payer la somme de 6 120 euros représentant l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner Monsieur [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges et subissant les augmentations légales, à partir du mois d’avril 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [O] [F] à lui payer une somme de 300 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [O] [F] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Maître Nicolas SILVESTRE, substituant Monsieur le Bâtonnier Cédric REMBLIERE, conseil de Monsieur [B] [J], a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en indiquant que la dette locative de Monsieur [O] [F] est toujours de 6 120 euros.

Comparant, Monsieur [O] [F] a précisé que l’emploi qu’il occupe au sein du centre hospitalier de [Localité 4] dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée lui procure un salaire mensuel d’environ 1 700 euros et expliqué ses retards de paiement par la date à laquelle son salaire est versé, avant de solliciter l’octroi de délais pour se libérer de sa dette locative par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 400 euros, une requête à laquelle Maître Nicolas SILVESTRE s’est fermement opposé en certifiant que le loyer est systématiquement réglé en retard et que le défendeur ne verse aux débats aucune pièce justificative de ses ressources et charges mensuelles.

Le délibéré a été fixé au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la même loi, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie électronique ;

Selon le paragraphe III du même article 24, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

Monsieur [B] [J] prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 19 février 2025 dont il produist l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [O] [F] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par Monsieur [B] [J] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 déjà cité, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au paragraphe 8 de sa page 6 intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ou des charges, six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;

Monsieur [B] [J] a fait délivrer à Monsieur [O] [F], le 18 février 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 6 120 euros ; celui-ci n’en

a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont il disposait à cet effet ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qui s’élevait toujours à 6 120 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [O] [F], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 2 avril 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours suivant la signification de cette décision sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier état de la créance locative de Monsieur [B] [J], démontrent que Monsieur [O] [F], qui l’avait jusque-là respectée, a été totalement défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de payer le loyer et charges aux termes contractuellement fixés à l’occasion des neuf échéances des mois de février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, octobre et novembre 2024 inclus, celles des mois de septembre et décembre 2024, janvier, février, mars, avril et mai 2025 ayant été réglées ;

La somme de 6 120 euros qui correspond aux neuf échéances de 680 euros restées impayées et que Monsieur [B] [J] lui réclame est ainsi parfaitement justifiée ;

Par ailleurs, Monsieur [O] [F] sollicite l’octroi de délais de paiement pour se libérer de sa dette dont il ne conteste ni la matérialité ni le montant ;

En vertu du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Monsieur [O] [F], cependant, n’a communiqué aucune pièce justificative de sa situation familiale, professionnelle et pécuniaire, privant ainsi le tribunal de toute possibilité d’apprécier objectivement sa situation financière et sa capacité corrélative à régler sa dette locative en honorant les délais qu’il convoite ; il démontre ainsi d’autant moins sa capacité à solder sa dette qu’il a indiqué, lors des débats, percevoir pour l’emploi qu’il occupe au sein du centre hospitalier de [Localité 4] dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, un salaire de l’ordre de 1 700 euros et supporter des charges, autres que le loyer qui est désormais de 696,78 euros, de 100 euros environ, si bien que son reste à vivre, soit approximativement 500 euros compte tenu des versements mensuels de 400 euros qu’il propose pour apurer sa dette, rendrait sans aucun doute très improbable le respect de l’échéancier qu’il brigue ;

En outre, il s’est déjà accordé de lui-même, depuis le mois de février 2024, de très longs délais, équivalant à la moitié de ceux qu’il réclame aujourd’hui ;

Enfin, sa carence a durablement privé Monsieur [B] [J], qui s’oppose à sa requête et qui n’est pas un organisme bancaire, de sommes lui revenant et dont la privation a pu déséquilibrer le budget ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [O] [F] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [B] [J], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de 6 120 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, et par ailleurs débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 2 avril 2025 ; Monsieur [O] [F] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 31 mai 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [B] [J], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Monsieur [O] [F] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [J] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [O] [F] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Monsieur [O] [F], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 18 février 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare Monsieur [B] [J] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Enjoint à Monsieur [O] [F] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [O] [F], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [B] [J], au titre de sa dette locative arrêtée au 31 mai 2025, une somme de SIX MILLE CENT VINGT EUROS (6 120 euros) assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025.

Déboute Monsieur [O] [F] de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Condamne Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [B] [J], à partir du 1er juin 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute Monsieur [B] [J] de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [B] [J] une somme de TROIS CENTS EUROS (300 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [O] [F] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 février 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE