N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00238 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKZT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. NOALIS

C/

[L] [C] épouse [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :

Entre :

S.A. NOALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [F] [U], munie d’un pouvoir régulier ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [L] [C] épouse [R]

née le 12 Juin 1971 à [Localité 4] (18)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Juin 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 mars 2021, la SA NOALIS a donné à bail à [L] [R] née [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel révisable de 483,33 € et 38 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA NOALIS a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 27 juin 2024.

Elle a ensuite fait assigner [L] [R] née [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 10 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, la SA NOALIS – représentée par Mme [U] chargée de recouvrement- ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire, et sollicite de voir condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1523,84 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SA NOALIS ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

[L] [R] née [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 2 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024, pour la somme en principal de 911,03€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA NOALIS produit un décompte démontrant que [L] [R] née [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1523,84 € à la date du 10 juin 2025.

[L] [R] née [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la SA NOALIS cette somme de 1523,84 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 911,03 € à compter de la date du commandement de payer (27 juin 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [L] [R] née [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [L] [R] née [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 580,43€.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[L] [R] née [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

En équité, il n’y aura pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2021 entre la SA NOALIS et [L] [R] née [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

CONDAMNONS [L] [R] née [C] à verser à la SA NOALIS à titre provisionnel la somme de 1523,84 € (mille cinq cent vingt trois euros et quatre vingt quatre centimes) (décompte arrêté au 10 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 911,03 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

AUTORISONS [L] [R] née [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 € (vingt euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [L] [R] née [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA NOALIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [L] [R] née [C] soit condamnée à verser à la SA NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit un montant de 580,43 € (cinq cent quatre vingt euros et quarante trois centimes) ;

DEBOUTONS la SA NOALIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [L] [R] née [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL