COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [X] c/ [P] [D], [Z] [S], S.C.P. Céline BRUNET-BECK Sébastien [S], S.A.R.L. [17]

MINUTE N° 25/

Du 18 Novembre 2025

3ème Chambre civile

N° RG 23/04150 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGW7

Grosse délivrée à

M^e Elodie GARNIER

M^e Anne-sophie LAPIERRE

M^e Emmanuel PARDO

M^e Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix huit Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025 en audience publique, devant :

Président : Corinne GILIS,

Assesseur : Justine ROLLAND, Juge placé

Greffier : Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier présente uniquement aux débats

et ont délibéré

Président : Corinne GILIS,

Assesseur : Justine ROLLAND, Juge placé

Assesseur : Anne VINCENT

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 le prononcé du jugement a été fixé au 18 Novembre 2025 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2025, signé par Madame GILIS, Présidente et Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [U] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuel PARDO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [P] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne-sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. Céline BRUNET-BECK [Z] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. [17] immatriculée au Registre National des Entreprises sous le n° 452 124 001, au capital de 30.000 euros

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

**********************

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en des 4, 5 et 17 octobre 2023 [U] [X] a fait assigner [P] [D], gérant de société, [Z] [S], notaire associé, la SCP titulaire d’un office notarial dénommée “Céline Brunet- [H] [Z] [S]” et la SARL [15] enseigne “cabinet Marchall”, sollicitant du tribunal judiciaire de Nice :

– dire et juger que, par manquement à leur devoir de conseil et d’information, Maître [Z] [S] et la SARL [14] ont engagé la responsabilité à l’égard de [U] [X] lui occasionnant un préjudice financier

– dire et juger que [U] [X] a également été victime de la réticence dolosive de [P] [D], bénéficiaire exclusif des manquements reprochés à Me [S] et à la SARL [14],

– condamner conjointement et solidairement [P] [D], Maître [Z] [S] et la SARL [14] à réparer le préjudice financier de [U] [X] en lui versant la somme de 46 990 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023,

– les condamner conjointement et solidairement à lui verser une indemnité de 7200 € en ce compris la TVA au taux de 20 % par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– les condamner aux dépens.

L’action de [U] [X] est fondée sur les articles 1130 et suivants, 1240 et 2224 du Code civil.

Elle expose qu’elle a vécu en concubinage avec [P] [D] et qu’ils ont constitué par acte notarié en date du 21 janvier 2016 une société civile immobilière dénommée [18] ayant pour objet l’acquisition d’une maison d’habitation individuelle à [Localité 10] dans les Alpes-Maritimes. La vente a été reçue par Maître [Z] [S] en concours avec Maître [N] [I] le 7 avril 2016 au prix de 364 500 € financés au moyen d’un prêt souscrit auprès du [13].[U] [X] précise que les relations du couple s’étant dégradées, elle a signé une cession de ses parts de la SCI le 29 novembre 2019 au bénéfice de [P] [D]. L’acte de cession été reçu par Maître [Z] [S] sur la base d’une estimation de la valeur vénale du bien réalisée par la SARL [14] le 1er août 2019 à hauteur de 420 000 €. Elle déplore dans la présente instance une sous-évaluation du bien immobilier, précisant avoir fait appel à un expert immobilier qui en appliquant une méthode comparative par régression statistique concluait à un prix de 556 952 €; de sorte que la différence de valeur est d’un montant de 136 952 € par rapport à l’estimation effectuée par la SARL [14], et qu’elle soutient avoir perdu une chance de vendre plus cher ses parts.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, [U] [X] demande au tribunal de :

– révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 28 octobre 2024,

– dire que l’audience de plaidoirie est maintenue le 18 février 2025 à 14 heures,,

– fixer le cas échéant toute nouvelle date de clôture qu’il plaira avant le 18 février 2025,

– dire et juger que le notaire Maître [Z] [S] et la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] ont manqué à leur devoir de conseil et d’information, causant un préjudice financier à [U] [X],

– dire et juger que [P] [D] a commis une réticence dolosive au jour de la cession,

en conséquence,

– condamner conjointement et solidairement [P] [D], le notaire Maître [Z] [S], la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] et la SARL [14], responsables des fautes ainsi commises, à réparer le préjudice de [U] [X] consistant la perte de chance d’obtenir un prix plus élevé pour ses parts sociales,,

– condamner conjointement et solidairement [P] [D], le notaire Maître [Z] [S], la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] et la SARL [14] au paiement de la somme de 50 000 € à titre de réparation de son préjudice de perte de chance,

à titre subsidiaire,

– désigner un expert,

en tout état de cause,

– condamner conjointement et solidairement [P] [D], le notaire Maître [Z] [S], la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] et la SARL [14] au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les parties requises aux entiers dépens distraits au profit de Maître Emmanuel Pardo sur son affirmation, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions notifiées le 2 avril 2024 par la voie électronique [P] [D] demande au tribunal de :

– rejeter l’ensemble des arguments et conclusions de [U] [X],

– condamner [U] [X] à payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux dépens.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 24 octobre 2024 Maître [Z] [F] et la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] demande au tribunal de :

– juger que Maître [S] n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité,

– juger que [U] [X] ne démontre pas plus l’existence d’un préjudice en lien direct et certain avec le prétendu manquement du notaire,

par conséquent

– débouter [U] [X] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Maître [S],

– condamner [U] [X] au tout succombant au paiement d’une somme de 4000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens distraits au profit de Maître Berliner,

subsidiairement, au cas où l’action serait accueillie, écarter l’exécution provisoire du jugement.

Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 11 août 2025 la SARL [14] demande au tribunal de :

À titre principal,

– débouter [U] [X] de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SARL [14] dès lors qu’en l’absence de faute et de préjudice imputable à son intervention, les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité ne sont pas réunies,

– débouter [U] [X] de sa demande d’expertise judiciaire qui ne saurait pallier sa carence de preuves,

À titre subsidiaire, si par impossible tribunal devait retenir l’existence d’une faute imputable à la concluante,

– juger que le préjudice éventuellement subi par [U] [X] doit s’analysait en une perte de chance,

– débouter [U] [X] de l’intégralité de ses demandes dès lors que la réalité d’une chance perdue n’est pas démontrée,

En tout état de cause,

– condamner [U] [X] à payer à la SARL [14] exerçant sous l’enseigne “cabinet Marshall” la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de l’avocat constitué,

– en cas de condamnation, écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, celle-ci n’étant pas justifiée par la nature de l’affaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 18 février 2025; puis elle a fait l’objet d’un report à l’audience du 16 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à “dire” et “juger” ou “dire et juger”, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5,31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens et/ou des arguments au soutien des véritables prétentions, de sorte que la juridiction n’est pas tenue d’y répondre.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions de [U] [X]

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, [U] [X] a notifié ses conclusions le 13 décembre 2024, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture prononcée le 28 octobre 2024. Elle sollicite en conséquence la révocation de ladite ordonnance afin que ses conclusions soient déclarées recevables.

En l’espèce, au regard de ce que les parties n’émettent aucune contestation sur cette demande de révocation et du respect du contradictoire, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les conclusions de [U] [X] et de prononcer la clôture au 18 février 2025.

Sur la demande dirrigée contre Maître [Z] [F] et la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S]

Il n’est pas discuté que [U] [X] était associée avec son ex compagnon [P] [D]

dans la SCI [18], propriétaire d’une maison d’habitation située à [Adresse 11], acquise au prix de 364 500 € et que dans le cadre de leur séparation elle a souhaité vendre ses parts sociales à [P] [D].

Il apparaît que pour déterminer le prix de cession, [U] [X] et [P] [D] ont sollicité un avis de valeur auprès de la SARL [14] exerçant sous l’enseigne “cabinet Marshall” qui l’a fixé entre 415 000 € et 425 000 €. Les parties ont décidé de déclarer la valeur du bien à hauteur médiane de 420 000 €. Sur cette valeur, les droits de [U] [X] détentrice de 37 parts sociales sur 100 était donc 155 400 €. La cession s’est finalisée sur cette base.

Trois ans après la vente, [U] [X] a sollicité une expertise du bien immobilier qui a été évalué le 19 octobre 2022 à hauteur de 556 952 €. Elle estime que Maître [S] a donc manqué à son devoir de conseil et d’information en ce qu’il aurait dû la renseigner sur la valeur réelle du bien immobilier qui était forcément supérieure à 420 000 €, celui-ci étant selon elle nécessairement informé de l’évolution des prix des biens immobiliers, ayant par ailleurs à sa disposition, outre les fichiers immobiliers, des bases de données très précises.

Il est exact qu’il appartient au notaire d’assurer la sécurité juridique des actes qu’il reçoit et de s’assurer de la validité et de la régularité des consentements qu’il reçoit lors de l’élaboration desdits actes. Toutefois, il n’entre pas dans ses attributions de contrôler l’évaluation des biens objet d’une cession, dès lors que les parties disposent de toutes les informations utiles à leur prise de décision et qu’elles sont d’accord.

En l’espèce, l’acte de cession des parts sociales de la SCI [18], reçu par Maître [Z] [S] le 29 novembre 2019, mentionne une valorisation de l’immeuble à 420 000 €, résultant, comme il le précise, d’un avis de valeur dressé par le cabinet Marshall (SARL [14]) sis à [Adresse 19]. Maître [Z] [S] n’avait aucune obligation de garantir la justesse de cette évaluation immobilière faite par un tiers, d’autant qu’elle avait été demandée par les parties elles-mêmes, communiquée et utilisée en toute connaissance de cause. En outre , aucun élément ne permet de retenir que cette évaluation serait manifestement erronée. Cette évaluation était d’ailleurs parfaitement acceptable puisque [P] [D] et [U] [X] avaient acquis le bien à hauteur de 364 500 € trois ans auparavant le 7 avril 2016. [U] [X] a d’ailleurs signé l’acte en toute connaissance de cause et sans exprimer la moindre réserve sur la valeur retenue.

Il n’est donc nullement démontré que Maître [Z] [S] ait manqué à son devoir d’éclairer les parties sur la portée de l’opération, ni qu’il ait contribué à une sous-évaluation fautive du bien. Il s’ensuit que la responsabilité du notaire ne saurait être engagée et toute demande de [U] [X] dirigée à son encontre ou à l’encontre de la SCP Céline Brunet-[H] [Z] [S] ne saurait être accueillie.

Sur la demande dirigée contre la SARL [14] exerçant sous l’enseigne “cabinet Marshall”

Il n’est pas contesté par la défenderesse que par courrier du 1er août 2019 elle a établi l’estimation de la valeur vénale litigieuse du bien.

Pour établir la faute que celle-ci aurait commise, consistant en une valorisation beaucoup trop basse de l’immeuble appartenant à la SCI [18], la demanderesse fait valoir le rapport d’expertise qu’elle a fait établir trois ans plus tard par [K] [B], expert évaluateur, estimant à 547 000 € hors droits la valeur du bien à la date du 29 novembre 2019.

Toutefois, ainsi que le souligne la défenderesse, [K] [B] n’a pu rendre un rapport parfaitement satisfaisant, pour ne pas avoir pu procéder à la visite intérieure des lieux et n’avoir exécuter sa mission que sur les seules déclarations de [U] [X], puisqu’il indique dans son rapport du 19 octobre 2022 produit aux débats “selon les conditions de la mission, aucune visite intérieure n’est possible à ce jour. Madame [X] m’a donc décrit la maison comme suit (…)” et [K] [B] a retenu une superficie habitable de 144 m², bien que la surface au sol selon les données cadastrales soit de 94 m² environ à laquelle il a ajouté une surface d’environ 54 m² correspondant à l’étage; mais sur ce la défenderesse précise que la maison présente une superficie réelle de 114 m² selon la loi Carrez parce que la superficie du premier étage est en réalité de 41,61 m², selon l’attestation établie par le cabinet [8] du 29 janvier 2019 (pièce numéro 10) du fait notamment que les chambres ont une hauteur sous plafond pour une grande partie inférieure à 1,80 m (transformation des combles en chambres) et qu’en outre un terrain agricole jouxtant la propriété présentait trop d’incertitudes quant à son devenir pour les acquéreurs potentiels ce qui était de nature à dévaloriser le prix de la maison de la SCI [18]; [U] [X] comme [P] [D] en avaient conscience, tel qu’en témoigne la pièce 5 produite qui est une note manuscrite du 2 avril 2019 dans laquelle ils expriment cette difficulté, élément faisant obstacle à la vente du bien.

En toutes hypothèses, l’agent immobilier est tenu à un devoir de loyauté et de vérification des informations qu’il communique, mais il n’est pas tenu de garantir la valeur exacte d’un bien immobilier, en particulier lorsque son intervention se limite à fournir une estimation à la demande des parties, sans qu’une mission d’évaluation hautement précise et contradictoire ne lui soit confiée.

En l’espèce, l’estimation produite par l’agent immobilier a servi de base de réflexion aux parties, mais rien ne démontre qu’elle aurait été réalisée dans des conditions fautives ou qu’elle aurait été manifestement erronée. Aucune discordance évidente ne ressort des éléments du dossier. En tout état de cause [U] [X] était libre de solliciter une contre-évaluation au moment de la cession, ce qu’elle n’a pas fait.

La simple variation de la valeur d’un bien dans le temps, ou l’existence d’une autre estimation plus favorable a posteriori, ne suffit pas à caractériser un manquement au devoir de conseil, sauf une réticence dolosive ou une erreur manifeste, qui ne sont ni l’un ni l’autre prouvés par [U] [X].

Dès lors l’agent immobilier n’a pas commis de manquement à son devoir d’information et/ou de conseil et toute demande formée à son encontre sera rejetée.

Sur la demande dirigée contre [P] [D]

[P] [D], associé de la SCI [18] avec [U] [X], a acquis les parts sociales de celle-ci sur la base d’une valorisation connue et acceptée des deux parties. Aucune preuve d’un dol, d’une réticence volontaire ou d’une pression ayant vicié le consentement de [U] [X] n’est rapportée.

Le seul fait que la valeur du bien ait pu être supérieure, selon une évaluation réalisée postérieurement à l’acte, ne suffit pas à caractériser une fraude ou une manœuvre dolosive de [P] [D]. En l’absence de toute dissimulation ou tromperie prouvée de sa part, sa responsabilité ne peut pas être engagée. En conséquence toute demande dirigée contre [P] [D] doit être rejetée.

Sur la demande d’une nouvelle expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. “

En l’espèce, [U] [X] sollicite une expertise immobilière afin notamment que l’expert fournisse à la juridiction tout élément technique et de fait de nature à permettre d’évaluer la valeur objective des parts de la SCI [18] à la date du 29 novembre 2019 et donner son avis sur les comptes présentés par les parties et notamment sur la valeur des parts sociales établies à la date de la cession le 29 novembre 2019 entre [P] [D] et [U] [X]. En effet, celle-ci soutient que la valeur réelle du bien excédait 420 000 € en 2019.

Toutefois, cette demande présentée en cours d’instance, ne tend qu’à pallier l’absence de preuve produite au soutien de son allégation d’une sous-évaluation du bien. L’expertise sollicitée ne repose pas sur une incertitude technique nécessitant un éclairage d’un technicien, mais sur une contestation d’une valorisation réalisée antérieurement et librement acceptée par les parties.

En conséquence, la mesure sollicitée, qui ne présente pas de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

[U] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à [P] [D], à [Z] [S], à la SCP dénommée “Céline Brunet- [H] [Z] [S]” et à la SARL [16] “cabinet Marchall” la somme de 1500 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 28 octobre 2024 afin d’admettre les conclusions de [U] [X],

Prononce la clôture au 18 février 2025,

Déboute [U] [X] de sa demande tendant à la condamnation in solidum de [P] [D], de [Z] [S], notaire associé, de la SCP titulaire d’un office notarial dénommée “[12] [H] [Z] [S] et de la SARL [16] “cabinet Marchall” au paiement d’une somme de 50 000 € à titre de réparation de son préjudice de perte de chance d’obtenir un prix plus élevé pour ses parts sociales,

Déboute [U] [X] de sa demande d’expertise,

Déboute [U] [X] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne [U] [X] à payer à [P] [D], [Z] [S], à la SCP titulaire d’un office notarial dénommée “Céline Brunet- [H] [Z] [S]” et à la SARL [16] “cabinet Marchall” la somme de 1500 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [U] [X] aux dépens de l’instance,

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE