N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00924 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GIFR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[E] [Y]

C/

[T] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Monsieur [E] [Y]

né le 26 Octobre 1962 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 2]

assisté par Maître Anne-sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [T] [I]

née le 22 Juillet 1969 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Aïssatou FADIABA-GOURDONNEAU, substituée par Maître Laurence BRUNIE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 19 Février 2025, l’affaire a été renvoyée aux 26 mars 2025 et 25 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 juillet 2023, M.[E] [Y] a donné à bail à Mme [T] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 €, provision sur charges de 25 € comprise.

Le 19 septembre 2024, M.[E] [Y] a fait signifier à Mme [T] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 217,16 €, ainsi que l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance habitation. Ce commandement est resté infructueux.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, M.[E] [Y] a fait assigner Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référé, aux fins de voir :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour Mme [T] [I] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois pour le paiement des loyers et d’un mois pour la justification de l’assurance,Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Mme [T] [I] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 1 902 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024,Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,La somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Haute-[Localité 6] le 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À l’audience du 25 juin 2025, M.[E] [Y], présent, a maintenu ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte actualisé arrêté au 25 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 3 133 €. Il explique n’avoir reçu aucun versement depuis le mois de juin 2024 et que Mme [T] [I] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance habitation depuis son entrée dans les lieux. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, précisant avoir déposé plainte à l’encontre de Mme [T] [I] pour injure et violences aggravées.

Mme [T] [I], assignée à domicile et présente à l’audience, sollicite un délai de paiement à hauteur de 50 € par mois pour apurer sa dette locative. Elle n’a pas contesté le principe de la dette ni fourni d’éléments sur l’assurance habitation.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [T] [I] a été reçu au greffe le 7 février 2025.

Conformément à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties comparantes à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. Mme [T] [I] a informé le tribunal qu’aucune procédure de surendettement n’a été engagée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [T] [I], assignée à domicile, s’est présentée à l’audience. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire, conformément aux articles 467 et 469 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[E] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi précitée.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

M.[E] [Y] produit un décompte actualisé arrêté au 25 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 133 €. La créance de M.[E] [Y] est établie dans son principe et son montant. Mme [T] [I] sera condamnée à payer.

Cette créance portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pour le paiement des loyers et charges, et un mois après pour le défaut de justification d’une assurance habitation.

M.[E] [Y] justifie avoir régulièrement signifié, le 19 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 7 de la même loi, pour un montant de 1 217,16 € et pour l’absence de justification d’assurance. Il est établi, au vu des éléments fournis et des déclarations de M.[E] [Y] à l’audience, que ce commandement est resté intégralement infructueux, tant pour le paiement que pour la justification de l’assurance.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 19 novembre 2024 pour le défaut de paiement et le défaut d’assurance.

Mme [T] [I] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour M.[E] [Y], propriétaire de l’immeuble occupé indûment, à en retrouver la libre disposition.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et ait repris le paiement intégral du loyer courant.

Mme [T] [I] sollicite un échelonnement de sa dette à hauteur de 50 € par mois. Toutefois, le diagnostic social et financier reçu le 7 février 2025 n’établit pas que Mme [T] [I] est en mesure de s’acquitter de la dette locative et des loyers courants dans des délais raisonnables. Enfin, Mme [T] [I] n’a pas démontré avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement à Mme [T] [I], la situation ne remplissant pas les conditions prévues par la loi.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Mme [T] [I], occupante sans droit ni titre, cause un préjudice à M.[E] [Y], qui est privé de la libre disposition du logement. Ce préjudice doit être réparé par une indemnité d’occupation, fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges, soit 625 € par mois, à compter de la résiliation du bail le 19 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Ce montant, suffisant pour indemniser le préjudice, n’est pas soumis à indexation ou révision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît conforme à l’équité de condamner Mme [T] [I] à payer à M.[E] [Y] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur les dépens :

Mme [T] [I], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, y compris le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, et du commandement de payer du 19 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 19 novembre 2024 du bail conclu le 31 juillet 2023 entre M.[E] [Y] et Mme [T] [I] concernant le logement situé [Adresse 3],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [T] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans un local au choix de M.[E] [Y] aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNONS Mme [T] [I] à payer à M.[E] [Y] la somme provisionnelle de 3 133 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024 sur la somme de 1902€, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 novembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [T] [I] à la somme mensuelle de 625 €, à compter de la résiliation du bail le 19 novembre 2024, et CONDAMNONS Mme [T] [I] à verser à M.[E] [Y] cette indemnité mensuelle à titre provisionnel jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Mme [T] [I] à payer à M.[E] [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [T] [I] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, et du commandement de payer du 19 septembre 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Limoges. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL