TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00367

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4MU

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

SEM 4V

C/

[K] [L]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : […] […]

GREFFIER : […] […]

DEMANDEUR :

SEM 4V, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [J] [I], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [L],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 février 2024, la Sem 4V a donné en location à M. [K] [L] un logement à usage d’habitation n° E/12 situé dans l’immeuble Le nouveau clos sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 359,52 euros, outre 78,68 euros de provision sur charges.

Par acte du 28 novembre 2024, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 2.035,08 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 20 novembre 2024, la Sem 4V a saisi l’organisme de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de l’existence d’impayés en vue de maintenir l’aide personnalisée au logement perçue par M. [K] [L] en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025, la Sem 4V a fait assigner en référé M. [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [K] [L] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, de condamner M. [K] [L], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1.941,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier mis à votre charge, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision, de condamner M. [K] [L] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 3 septembre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 13 novembre 2025, la Sem 4V représentée par Mme [J] [I] maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2.765,28 euros au 31 octobre 2025. Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement et indique que M. [K] [L] n’a pas repris le paiement intégral des loyers.

M. [K] [L], présent, indique avoir un travail saisonnier et qu’entre les deux saisons il ne perçoit pas d’allocation chômage, de sorte qu’il n’a aucun revenu pendant 2 à 3 mois. Il a précisé qu’un contrat à durée indéterminée lui a été proposé et sollicite la mise en place d’un échéancier.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 14 octobre 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CAF le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois. Il convient donc de respecter la volonté des parties et de faire application de ce délai de deux mois.

Par acte du 28 novembre 2024, la Sem 4V a fait délivrer à M. [K] [L] un commandement de payer de 2.035,08 euros visant la clause résolutoire et le délai de deux mois.

La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 29 janvier 2025, en application des dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [K] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation illicite des lieux par M. [K] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Sem 4V, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de condamner M. [K] [L] à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 janvieer 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 447,32 euros .

o

Sur l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges

o

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la Sem 4V verse aux débats un contrat de bail signé le 29 février 2024, l’acte de comandement de payer délivré le 28 novembre 2024, un décompte arrêté au 31 octobre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 2.765,28 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la Sem 4V n’est pas sérieusement contestable dans son principe et son montant.

En conséquence, M. [K] [L] sera condamné à payer à la Sem 4V la somme de 2.765, 28 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

En l’espèce, M. [K] [L] sollicite des délais pour régler la dette locative. Néanmoins, aucun réglement intégral du loyer n’est survenu avant l’audience, condition essentielle pour octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de débouter le locataire de ce chef.

Sur les demandes de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [K] [L] ne conteste pas devoir la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif. Compte tenu de sa situation personnelle et financière, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en réglant la somme de 115 euros par mois pendant vingt-trois (23) mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette locative.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

o

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique du défendeur la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

o

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 29 février 2024 entre la Sem 4V d’une part et M. [K] [L] d’autre part portant sur l’appartement n° E/12 situé dans l’immeuble Le nouveau clos sis [Adresse 3] à [Localité 6], à la date du 29 janvier 2025;

DISONS que M. [K] [L] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, et à défaut,

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [K] [L] à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 2.765,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [K] [L] à se libérer en 23 mois de 115 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [K] [L] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

DISONS qu’en cas de l’absence de réglement d’une seule mensualité dans le délai prévu, le solde de la créance sera dû et CONDAMNONS en ce cas M. [L] au réglement immédiat de l’intégralité du solde ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Sem 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

CONDAMNONS M. [K] [L] à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à échoir à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale à 447,32 euros ;

CONDAMNONS M. [K] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,