N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00316 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZX

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. LA JOUVANCE

C/

[L] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :

Entre :

S.C.I. LA JOUVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Carole GUILLOUT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [L] [Y]

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 13 février 2024, la SCI LA JOUVENCE a donné à bail à [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 395 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA JOUVENCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI LA JOUVENCE a ensuite fait assigner [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de LIMOGES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, la SCI LA JOUVENCE – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [L] [Y] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 4933,34 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SCI LA JOUVENCE s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

[L] [Y] comparaît et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80€ minimum par mois en règlement de l’arriéré.

Il expose faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 03 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LA JOUVENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 13 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 1770 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Le défendeur a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 4] en date du 27 mai 2025, soit postérieurement à la signification du commandement de payer et à l’expiration du délai de six semaines, si bien qu’elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

L’expulsion de [L] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI LA JOUVENCE produit un décompte démontrant que [L] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, et des frais d'« état des lieux », la somme de 4813,46 € à la date du 06 juin 2025.

[L] [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4813,46 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1770 € à compter du commandement de payer (30 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

[L] [Y] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit un montant de 455,67 euros.

[L] [Y] n’ a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LA JOUVENCE, [L] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2024 entre la SCI LA JOUVENCE et [L] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à [L] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LA JOUVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS [L] [Y] à verser à la SCI LA JOUVENCE à titre provisionnel la somme de 4813,46 € (quatre mille huit cent treize euros et quarante six centimes)(décompte arrêté au 06 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 1770 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

CONDAMNONS [L] [Y] à payer à la SCI LA JOUVENCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit un montant de 455,67 euros (quatre cent cinquante cinq euros et soixante sept centimes);

CONDAMNONS [L] [Y] à verser à la SCI LA JOUVENCE une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL