N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00320 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZ5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[Y] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER présent lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIER présent lors de la mise à dispostion : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

Société ODHAC 87 -OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Y] [J]

né le 27 Mai 1978 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2023, à effet au 1er août 2023, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, a donné à bail à Monsieur [Y] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] – moyennant un loyer mensuel révisable de 290,70 € outre une provision sur charges d’un montant de 46,56 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 290 €.

Suivant acte sous seing privé du 25 juillet 2024, l’OPH ODHAC 87 a consenti une convention d’occupation précaire à Monsieur [Y] [J] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour une durée dont le terme est conditionné à la survenance des travaux de réhabilitation du logement pris à bail, et ce moyennant une redevance d’un montant de 300,87 € outre des charges d’un montant de 135,85 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 2 avril 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir:

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 310,20 € arrêtée au 24 mars 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par Maître VALIERE-VIALEIX avocat au barreau de LIMOGES, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire en actualisant sa demande en paiement à la somme de 3 564,87 € au 16 juin 2025. Il a donné son accord pour une suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du règlement du loyer par le locataire, et ce conformément aux dispositions légales applicables en cas de recevabilité de la demande de surendettement. Enfin, il a sollicité que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 310,67 €. Au soutien de sa demande, il expose que la décision de recevabilité de la Commission de surendettement date du 25 mars 2025, soit postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 13 janvier 2025, de sorte qu’elle ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [J], comparant en personne, a sollicité des délais à hauteur de 50 € par mois pour régler le solde de la dette locative qu’il ne conteste pas, indiquant cependant que la somme de 500 € réglée par virement au bailleur le 16 juin 2025, reçue le 17, n’est pas prise en compte dans le dernier décompte fourni par le bailleur. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, il expose avoir repris le règlement des loyers. Il explique avoir souffert d’une dépression suite à son divorce en 2019, s’être retrouvé sans domicile fixe pendant longtemps et avoir contracté des dettes. Concernant sa situation, il indique être éducateur et percevoir un salaire de 1 983 €. Il précise être père de cinq enfants pour lesquels il déclare payer une pension alimentaire.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 11 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne par voie électronique le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 16 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à Monsieur [Y] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 279,51 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux pendant une durée de deux mois.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par Monsieur [Y] [J] a été déclaré recevable le 25 mars 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 13 janvier 2025.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis le 14 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé en date du 16 juin 2025, que Monsieur [Y] [J] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu’au titre des loyers, le bailleur sollicite la somme de 3 564,87 €. Monsieur [Y] [J] présente lors de l’audience une capture d’écran faisant apparaître un virement d’un montant de 500 € en date du 17 juin 2025 à destination du bailleur, soit postérieur à la date d’arrêt du décompte au 16 juin 2025.

Par ailleurs, il ressort dudit décompte que le bailleur a facturé des frais de procédure d’un montant de 229,83 € le 12 février 2025. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ceux-ci seront déduits de la somme sollicitée au titre de l’arriéré de loyers et charges.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [Y] [J] sera condamné à verser à l’OPH ODHAC 87 la somme de 3 335,04 € (3 564,87 € – 229,83 €), à titre provisionnel, arrêtée au 16 juin 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 080,37 € (3 310,20 € – 229,83 €) à compter du 2 avril 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 :

« VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé du 16 juin 2025 que le paiement du loyer courant a été intégralement repris avant l’audience et ce depuis le mois de février 2025.

Monsieur [Y] [J] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de la Commission en date du 25 mars 2025.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Monsieur [Y] [J] lors de l’audience et des éléments transmis par le bailleur reçu de la Commission de surendettement, que les ressources du locataire s’élèvent à la somme mensuelle de 1 983 €.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [Y] [J] à se libérer de sa dette locative, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement devant statuer sur les mesures de traitement prévues par les articles L732-1, L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation, et ce par mensualité de 50 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [Y] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Monsieur [Y] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 310,67 € (suivant avis d’échéance du mois de mai 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [J], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [J] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’OPH ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 14 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 la somme de 3 335,04 € (trois mille trois cent trente-cinq euros et quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 16 juin 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 080,37 € à compter du 2 avril 2025 (date de l’assignation) et sur le surplus à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [J] à régler les sommes dues, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Vienne statuant sur les mesures de traitement prévues par les articles L732-1,L733-1,L733-4 et L733-7 du code de la consommation, à l’aide de mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [Y] [J] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [Y] [J] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 310,67 € ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON