N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01430 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GG6O

Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[X] [N]

C/

[E] [P] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 24 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 05 Novembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

en présence de Madame Adèle GATELIER, Auditrice de justice

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [X] [N]

Née le 13 Décembre 1990 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

(aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005692 du 12/11/2024)

représentée par Maître Cassandre BERSOULT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [E] [P] [L]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume VIENNOIS, avocat au barreau de la CREUSE ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 05 Novembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 17 Décembre 2025 prorogé au 24 Décembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 août 2023, Mme [E] [P] [L] a donné à bail à Mme [X] [N] une chambre dans un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 360€, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 400 euros.

Par un acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024 Mme [X] [N] a fait assigner Mme [E] [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES vue de :

— condamner la défenderesse à lui verser la somme totale de 800 euros au titre de la non restitution du dépôt de garantie correspondant à 400 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie et 400 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution ;

— dire que cette somme sera à parfaire au jour de la signification du jugement à intervenir eu égard aux pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la résistance abusive de la bailleresse ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et voir débouter Mme [E] [P] [L] de toutes demandes contraires.

A l’audience du 05 novembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils, déposent leurs dossiers.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, Mme [X] [N] sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de voir :

— juger la demanderesse recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger irrecevables les attestations de témoins de M.[G] et M.[T] portant le N°2 des pièces adverses ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme totale de 800 euros au titre de la non restitution du dépôt de garantie correspondant à 400 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie et 400 euros au titre des pénalités de retard dans la restitution ;

— dire que cette somme sera à parfaire au jour de la signification du jugement à intervenir eu égard aux pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de la résistance abusive de la bailleresse ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et voir débouter Mme [E] [P] [L] de toutes demandes contraires.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse indique que les attestations produites par la défenderesse aux débats ne respectent pas les dispositions des articles 201 et 202 du code de procédure civile, et devront être en conséquence écartées des débats. Elle ajoute avoir quitté les lieux le 23 novembre 2023, et avoir laissé le logement dans un parfait état. Elle réfute toutes dégradations locatives, et mentionne être restée 7 semaines effectives dans le logement. La demanderesse précise que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué le 24 décembre 2023, et qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être mise à sa charge. Elle dénonce enfin la mauvaise foi manifeste et la violence de la bailleresse.

Mme [E] [P] [L] sollicite, aux termes de ses dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, de voir :

— déclarer irrecevable Mme [X] [N] en ses demandes ;

— débouter Mme [X] [N] de ses demandes ;

— condamner Mme [X] [N] à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la défenderesse indique que de nombreux désordres en matière de propreté du logement ont été relevés lors de l’état des lieux le 24 novembre 2023, ayant contraint la bailleresse à remplacer certains biens, et à faire procéder au nettoyage notamment du canapé et d’une couette. Elle ajoute que la locataire aurait dû restituer les clés et le logement le 23 novembre 2023, et qu’en réalité la remise des clés n’a eu lieu que le 24 novembre 2023, de sorte qu’elle est redevable de 13,33 euros au titre de l’indemnité d’occupation. Enfin, Mme [E] [P] [L] réfute toute faute à l’origine d’un quelconque dommage, précisant avoir agi en toute bonne foi en se fondant sur des désordres constatés et dûment chiffrés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, prorogé au 24 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur les pièces N° 17 versées par Mme [E] [P] [L] : attestations de témoins de M.[T] et M.[G] :

L’article 201 du code de procédure civile dispose que les attestations doivent être établies par des personnes qui remplissent les conditions requises pour être entendues comme témoins.

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, les deux attestations versées aux débats par Mme [E] [P] [L], en pièces n°17, apparaissent conformes aux dispositions précitées, il n’y a donc pas lieu de les écarter des débats.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 22 de loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire de sortie et l’état des lieux contradictoire d’entrée, versés aux débats, très difficilement déchiffrables et lisibles pour le Juge, et datés in fine du 17 septembre 2023, soit un jour après la prise d’effet du contrat de bail, s’avèrent non conformes, un état de saleté étant relevé au niveau de certaines parties de la cuisine, du lavabo et de la douche, du sol des WC, sans autre précisions. L’inventaire des meubles fait état par ailleurs d’un canapé taché, d’un bureau sale, d’une table de nuit et d’une couette tachées. L’état des lieux mentionne in fine un commentaire ainsi libellé “je ne suis pas d’accord avec cet état des lieux. La propreté du logement n’est pas à remettre en cause. Vidéo à l’appui”. Les clichés photographiques non identifiables, flous, ou en noir et blanc, n’apportent, au cas d’espèce, aucune valeur probante.

Mme [X] [N] justifie en outre d’une main courante du 13 janvier 2024 déposée au commissariat de police de [Localité 4] relatant un contexte de remise des clés, le 24 novembre 2023, marqué par l’intervention des forces de sécurité intérieure, au vu d’une altercation survenue entre les parties.

L’état des lieux de sortie n’apparaissant pas strictement conforme à l’état des lieux d’entrée, il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Les sommes déduites par la bailleresse, au terme de ses écritures, ne sauraient être considérées comme dûment justifiées, au sens des dispositions précitées, les conclusions de l’état des lieux de sortie, contesté, très difficilement lisible, et insuffisamment précis, étant dépourvues d’une force probante suffisante. Il sera enfin souligné que la bailleresse échoue à démontrer que la locataire serait redevable d’une indemnité d’occupation pour la journée du 23 novembre 2023, les pièces du dossier établissant que la date et l’heure de l’état des lieux de sortie du 24 novembre 2023 ont été fixés par la bailleresse, la locataire ayant proposé la date du 23 novembre 2023, et justifiant d’une adresse différente des lieux loués à compter du 23 novembre 2023.

En conséquence, Mme [E] [P] [L] sera condamnée à restituer à Mme [X] [N] la somme de 400 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit une majoration à compter du 24 janvier 2024, à parfaire au jour de la signification de la décision.

Sur le préjudice moral :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [X] [N] ne justifie pas de son préjudice moral de manière suffisamment probante.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Mme [E] [P] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, et elle sera condamnée à verser à Mme [X] [N] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort,

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les deux attestations versées par Mme [E] [P] [L] ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [L] à restituer à Mme [X] [N] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 40 euros, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit une majoration à compter du 24 janvier 2024, à parfaire au jour de la signification de la décision ;

DEBOUTE Mme [X] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [L] à verser à Mme [X] [N] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [P] [L] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUEGAN Elisabeth WASTL