N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00412 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLAW

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[T] [U]

C/

[M] [Z]

[J] [Y]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 24 Décembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 05 Novembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 24 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

en présence de Madame Adèle GATELIER, Auditrice de Justice

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [T] [U]

né le 19 Juillet 1966 à [Localité 5] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [M] [Z]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Lionel MAGNE, substitué par Maître Sandrine PAGNOU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience de réouverture des débats du 04 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 05 Novembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré au 17 Décembre 2025 prorogé au 24 Décembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 02 décembre 2023, M. [T] [U] a donné à bail à Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 940€, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros, outre un dépôt de garantie de 940 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, M. [T] [U] a fait délivrer à Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] un commandement de payer la somme de 1910 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, M. [T] [U] a fait assigner Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant en référé.

Par ordonnance de référé du 5 février 2025 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement du 09 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a ordonné la réouverture des débats, enjoint aux parties d’actualiser leurs demandes, sursis à statuer sur l’ensemble des demandes, et réservé les dépens.

A l’audience du 05 novembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils, ont déposé leurs dossiers.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, M. [T] [U] sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de voir :

— dire recevables et bien fondées ses demandes ;

— condamner d’ores et déjà solidairement Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] au paiement de la somme de 11 455 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 16 190,13 euros au titre des travaux de remise en état des lieux ;

— condamner Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer et la moitié de l’état des lieux.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur réfute tout manquement à son obligation de délivrer un logement décent, rappelant que les lieux avaient fait l’objet de travaux de rénovation en 2021, et 2022. Il précise que l’état des lieux contradictoire d’entrée fait apparaître le très bon état du logement le 02 décembre 2023, que le DPE le classe en catégorie B, et que le 11 décembre 2023 les locataires l’informaient d’un problème d’inondation. Il expose s’être rendu à plusieurs reprises sur les lieux, avoir mandaté son plombier, dont les tentatives d’interventions ont été annulées par les locataires et ce, jusqu’au 20 mars 2024. Il indique que le rapport de sinistre de BPCE ASSURANCES IARD relève que la cause du sinistre est une fuite au niveau du ballon d’eau chaude […] le plombier ayant eu du mal à joindre les locataires la réparation n’a été faite que le 20 mars 2024. Le demandeur déplore enfin l’existence de dégradations locatives ayant nécessité d’importants travaux de remise en état pour un montant de 16 190,13€.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] sollicitent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES de:

— rejeter l’ensemble des prétentions du demandeur ;

— en conséquence :

— condamner M. [T] [U] à leur verser 2865 euros au titre du remboursement des loyers;

— condamner M. [T] [U] à leur verser 2000 euros chacun au titre du préjudice moral;

— condamner M. [T] [U] à leur verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs déplorent les manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, dénonçant des infiltrations très importantes, et autres désordres constatés par commissaire de justice le 26 avril 2024. Ils invoquent un trouble de jouissance lié à des problèmes d’humidité et d’infiltrations portant atteinte à leur santé, et à celle du fils de Mme [Z] souffrant désormais d’asthme. Ils considèrent avoir à bon droit suspendu le paiement de leurs loyers au vu du non respect par le bailleur des normes de décence, et sollicitent le remboursement des loyers payés, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral. Ils réfutent enfin toutes dégradations locatives, et concluent à la seule responsabilité et inaction du bailleur, constatées par commissaire de justice le 26 avril 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 prorogé au 24 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur l’indécence du logement :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Le bailleur est ainsi obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 mentionne que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les sanctions applicables si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions relatives au logement décent. A cet égard, le locataire peut prétendre à l’octroi de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Il convient de rappeler que l’obligation de délivrance est d’ordre public et qu’il appartient au bailleur de prouver qu’il délivre bien un logement conforme.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent. Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire d’entrée du 02 décembre 2023 fait état d’un logement en bon, voire très bon état. M. [T] [U] justifie, aux pièces du dossier, avoir été informé d’un dégât des eaux survenu le 11 décembre 2023, être immédiatement intervenu sur les lieux loués, et avoir mis en oeuvre toutes mesures utiles pour remédier au sinistre. Ainsi, le rapport d’expertise inondation de POLYEXPERT Atlantique [Localité 4] du 29 mars 2024 note que le propriétaire est intervenu dans les heures suivant le sinistre. Le 20 mars 2024, l’entreprise [N] PLOMBERIE SERVICES, ayant pu intervenir sur les lieux, après plusieurs vaines tentatives de fixation de rendez-vous avec les locataires, découvrait une fuite au niveau du groupe de sécurité du ballon thermodynamique. Le rapport d’expertise du 1er juillet 2024 de la BPCE ASSURANCES IARD conclut à l’existence d’une fuite au niveau du ballon d’eau chaude, les écoulements d’eau ayant généré des dommages aux embellissements de la buanderie, d’une chambre ainsi qu’au mobilier. L’expert a également constaté, dans ce contexte, des dommages au niveau du bas des murs du salon (moisissures, plinthes décollées), dont la cause serait attribuée à des infiltations d’eaux de pluie lors d’un épisode pluvieux très important le 30 mars 2024, le bailleur ayant par ailleurs présenté un devis de 1705 euros pour la réfection de l’étanchéité du bas de mur extérieur côté baie vitrée du salon comprenant également la pose d’un drain.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’il n’y a pas lieu à constater l’indécence des lieux loués. Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle aux fins d’indemnisation du trouble de jouissance, et aux fins de remboursement de loyers, de ce chef.

Sur les dégradations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, à laquelle le contrat est soumis, dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’issue de l’examen des pièces du dossier, M. [T] [U] ne justifie pas de l’existence de dégradations locatives et d’un défaut d’entretien imputables à Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] de manière suffisamment probante, et la production de simples devis ne saurait suffire à fonder sa demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 16 190,13 euros au titre des travaux de remise en état des lieux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le demandeur sera débouté de sa demande aux fins de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 16 190,13 euros au titre des travaux de remise en état des lieux.

Sur les loyers et charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [T] [U] produit un décompte démontrant que Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10500€ à la date du 28 janvier 2025, date de restitution des clés.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10500€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1910 € à compter du commandement de payer (13 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

Mme [M] [Z] et M.[J] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant rappelé que les frais d’état des lieux ne font pas partie des dépens.

Ils seront condamnés en outre, in solidum, à verser à M. [T] [U] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à constater l’indécence du logement sis [Adresse 2] loué par M. [T] [U] à Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] aux termes d’un contrat du 02 décembre 2023 ;

DEBOUTE M. [T] [U] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] et M.[J] [Y], solidairement, à verser à M. [T] [U] la somme de 10500€ (dix mille cinq cents euros) (décompte arrêté au 28 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1910€ à compter du commandement de payer (13 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] de leurs demandes reconventionnnelles au titre du préjudice moral, et du remboursement de loyers ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] in solidum à verser à M.[T] [U] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] et M.[J] [Y] in solidum aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant rappelé que les frais d’état des lieux ne font pas partie des dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUEGAN Elisabeth WASTL