N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00116 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJU7

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. SCALIS

C/

[S] [F]

[L] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 25 Juin 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 28 Mai 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER présent lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIER présent lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Juin 2025 :

Entre :

S.A. SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [F]

née le 15 Août 1976 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

Monsieur [L] [O]

né le 25 Octobre 1983 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Juin 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 28.07.2020, la S.A. Scalis a donné à bail à Mme [S] [F] et M.[L] [O] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 755,04 €, provision sur charges comprise.

Le 02.12.2024, la S.A. Scalis a fait signifier à Mme [S] [F] et M.[L] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1100,84 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 03.12.2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06.02.2025, la S.A. Scalis a fait assigner Mme [S] [F] et M.[L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Mme [S] [F] et M.[L] [O] de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois;Ordonnance de leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin ;Condamnation de Mme [S] [F] et M.[L] [O] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes :1221,29 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté dans l’assignation ;Une indemnité d’occupation mensuelle de 755,04 € à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux ;Condamnation de Mme [S] [F] et M.[L] [O] à payer la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07.02.2025.

A l’audience, la S.A. Scalis maintient ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte arrêté au 28.05.2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à 1951,20 €. Scalis indique que Mme [S] [F] ne fait pas ou peu de règlements et s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [S] [F], assignée en l’étude le 06.02.2025, a comparu à l’audience. M.[L] [O], assigné en l’étude, n’a pas comparu ni fait représenter. Mme [S] [F] indique que le bail est désormais à son nom seul, son conjoint ayant donné congé. Elle affirme, sans fournir de justificatifs, avoir eu des soucis de santé, être reconnue travailleur handicapé depuis 2023, être en reconversion professionnelle à l’APSAH depuis février 2025 avec un salaire de 2016 € par mois, et avoir deux enfants à charge. Elle reconnaît ne pas avoir réglé son loyer en raison de ses charges, notamment 100 € par mois pour cantiner son fils majeur incarcéré depuis décembre 2024. Elle sollicite un échéancier.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [S] [F] est parvenu au greffe le 25.04.2025.

En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à produire tout élément relatif à une éventuelle procédure de surendettement. La S.A. Scalis a précisé n’avoir pas été avisée d’une telle procédure. Mme [S] [F] a confirmé n’avoir pas sollicité de procédure de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25.06.2025.

Par note autorisée en délibéré reçue au greffe le 12 juin 2025, la SA SCALIS founissait un justificatif retraçant le départ de M.[L] [O] du logement depuis le 04 mars 2025. Il maintenait en revanche sa demande de condamnation solidaire des loyers impayés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [S] [F], assignée en l’étude le 06.02.2025, s’est présentée à l’audience. M. [L] [O], assigné en l’étude, n’a pas comparu ni fait représenter. En application des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire pour Mme [S] [F] et réputée contradictoire pour M. [L] [O].

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6] le 07.02.2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La S.A. Scalis justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception le 03.12.2024, respectant l’article 24 II de la même loi. La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La S.A. Scalis produit un décompte arrêté au 20.05.2025, établissant l’arriéré locatif à 1951,20 €, montant recevable car soumis au contradictoire des parties. Au vu des justificatifs fournis et du diagnostic social et financier reçu le 25.04.2025, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Mme [S] [F] et M.[L] [O] seront solidairement condamnés à payer à la S.A. Scalis la somme de 1951,20 € au titre de l’arriéré locatif, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, en application des stipulations du bail prévoyant la solidarité.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas d’urgence, d’ordonner en référé toutes mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. La S.A. Scalis justifie avoir signifié le 02.12.2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1100,84 €, respectant les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990. Ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 02.02.2025.

Mme [S] [F] est désormais occupante sans droit ni titre. La S.A. Scalis indique que Mme [S] [F] effectue peu ou pas de règlements, et s’oppose à tout délai de paiement. Mme [S] [F] n’a fourni aucun justificatif à l’audience pour corroborer ses déclarations, notamment sur ses charges ou sa capacité à apurer la dette. Compte tenu de l’absence de justificatifs, de l’opposition du bailleur, et du défaut de règlement régulier du loyer, il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement en application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la S.A. Scalis, propriétaire du bien, à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [F] et de tout occupant de leur chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [S] [F], occupante sans droit ni titre, causent un préjudice à la S.A. Scalis, qui doit être réparé par une indemnité d’occupation. Cette dernière est fixée à titre provisionnel à 755,04 € par mois, par référence à la demande du bailleur, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ce montant est suffisant pour indemniser le préjudice subi, sans nécessiter indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Aucune demande de dommages et intérêts n’a été formulée par la S.A. Scalis.

La S.A. Scalis réclame 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de l’équité et de la situation économique de Mme [S] [F], il apparaît justifié de condamner Mme [S] [F] et M.[L] [O] solidairement à payer la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [F] et M.[L] [O] , qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et du commandement de payer du 02.12.2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire pour Mme [S] [F] et réputée contradictoire pour M. [L] [O] en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 02.02.2025 du bail conclu le 28.07.2020 entre la S.A. Scalis et Mme [S] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [S] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS Mme [S] [F] et M.[L] [O] solidairement à payer à la S.A. Scalis la somme provisionnelle de 1951,20 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20.05.2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, cette créance portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par Mme [S] [F] à la somme mensuelle de 755,04 €, à compter de la résiliation du bail, et CONDAMNONS Mme [S] [F] solidairement à verser à la S.A. Scalis à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS Mme [S] [F] et M.[L] [O] solidairement à payer à la S.A. Scalis la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [S] [F] et M.[L] [O] solidairement aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 02.12.2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL