N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00119 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GG7A

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[V] [I]

C/

Organisme ODHAC 87

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Janvier 2026 :

Entre :

Monsieur [V] [I]

Né le 27 Septembre 1968 à [Localité 1] (59)

demeurant [Adresse 1]

(Aide juridictionnelle Totale numéro 2024/010149 du 29/10/2024)

représenté par Maître Hélène LEMASSON-DESHOULLIERES, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Organisme ODHAC 87

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 02 Avril 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2025 et mise en délibéré au 23 Juillet 2025 où elle a été renvoyée au 03 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

[V] [I] occupe un logement à usage d’habitation situé à [Localité 2] qui lui est loué par l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87).

Un rapport d’expertise amiable contradictoire a été rendu le 22 novembre 2023 par l’assureur AXA de [V] [I], à la suite d’une déclaration de sinistre concernant un dégât des eaux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2025, [V] [I] a assigné l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87) devant le juge des contentieux de la protection afin de :

ordonner une expertise judiciaire technique de l’appartement loué par [V] [I] situé [Adresse 3] [Adresse 4] afin de déterminer les causes des infiltrations qui se produisent dans celui-ci depuis de nombreuses années et de chiffrer le montant des travaux de remise en état qui doivent être mis à la charge de l’ODHAC 87 ;condamner l’ODHAC 87 au paiement d’une somme de 1.500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 23 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a retenu sa compétence pour statuer sur la demande d’expertise formulée par [V] [I].

A l’audience du 3 décembre 2025, [V] [I], représenté par son conseil, réitère ses demandes en se référant à ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles il estime sa demande bien fondée en droit et en fait.

L’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87), représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge des référés de débouter [V] [I] de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de rappeler le caractère subsidiaire du recours à l’expertise judiciaire et la nécessité d’y recourir.

Or, [V] [I] ne démontre pas la nécessité d’établir les causes des infiltrations qu’il prétend subir ni d’établir le coût des travaux pour y remédier.

En effet, les obligations du bailleur et l’engagement de sa responsabilité sont indépendants de la cause des infiltrations et du coût des réparations.

[V] [I], qui évoque la perspective d’engager la responsabilité de l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87) sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle prévue par l’article 1242 du code civil, n’explicite pas en quoi ce fondement s’appliquerait au litige entre un locataire et son bailleur. Le choix de ce fondement ne relève pas de l’évidence et il ne permet pas de concevoir le litige qu’il entend voir résoudre en justice.

Dès lors, [V] [I] ne permet pas au juge des référés d’apprécier la nécessité d’établir, avant tout procès au fond, la preuve de l’origine des désordres qu’il subirait ni le coût des travaux pour y remédier.

Surabondamment, [V] [I] qui ne produit même pas son contrat de bail avec l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87), ne justifie pas de désordres actuels et urgents ni même de désordres contemporains à l’introduction de son action judiciaire par assignation du 23 janvier 2025, alors que les désordres les plus récents dont il est en mesure de démontrer l’existence datent de la déclaration de sinistre à son assureur traitée à l’automne 2023, soit il y a plus de deux années.

De plus, depuis cette date, [V] [I] ne justifie d’aucune mise en demeure en bonne et due forme du bailleur ni d’aucun constat de nouveaux désordres, tandis que l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87) élève une contestation sérieuse sur le caractère actuel des infiltrations litigieuses.

Par conséquent, [V] [I] se montre défaillant pour établir l’urgence d’ordonner en référé une mesure d’expertise et pour établir que cette mesure d’expertise est nécessaire à l’établissement des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [I], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87) les frais qu’il a dû exposer au titre de la présente procédure et [V] [I] sera donc condamné à lui payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DébouTONS [V] [I] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS [V] [I] à payer à l’Office public de l’habitat de la Haute-[Localité 3] (ODHAC 87) la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [V] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE