DU 17 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/01044 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3B2

Code NAC : 70O

Madame [V] [U]

C/

S.D.C. SDC RESIDENCE LES [E] SISE [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [V] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

DÉFENDEUR

S.D.C. SDC RESIDENCE [Adresse 6] SISE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 17 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [U] est propriétaire d’un appartement et d’un garage formant les lots numéros 106 et 80 de la copropriété, situés au sein de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024, les copropriétaires ont adopté, à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une résolution n°11, portant sur la réalisation de travaux d’étanchéité des paliers hauts.

Par ordonnance en date du 27 octobre 2025, Mme [V] [U] a été autorisée à assigner à heure indiquée le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, Mme [V] [U] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à CERGY (95000), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir notamment ordonner sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance le démontage des gouttières et descentes d’eaux pluviales litigieuses installées devant le lot n°106, la remise en état de la façade secondaire du palier haut et du mur extérieur de l’appartement 106 dans leur état initial et la mise en conformité de l’ensemble des travaux réalisés avec le devis validé en assemblée générale.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025 à laquelle les parties ont comparu.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, Mme [V] [U] demande au juge des référés de :

Rejeter la fin de non-recevoir tirée du prétendu défaut de droit d’agir soulevée par le syndicat des copropriétaires,Dire et juger que les travaux exécutés au droit du lot n°106 excèdent le mandat confié par la résolution n°11 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 et ne sont pas prévus par le devis n° Y2403253 de la société GROUPE YVELINES ETANCHEITE ;Dire et juger que l’implantation, devant la porte d’entrée du lot n°106, d’une descente d’eaux pluviales fixée sur la façade constitue une violation manifeste de la loi de 1965, du règlement de copropriété, du devis et de la décision de l’assemblée générale, caractérisant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile,En conséquence, ordonner la remise en état des lieux par :La dépose de la descente d’eaux pluviales implantée au droit de la porte du lot n°106,Et la restauration de la façade et du mur à leur état d’origine,Le tout dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai ;Dire que ces mesures seront exécutées aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, sans préjudice de tout recours qu’il pourrait exercer contre les entreprises intervenues,Subsidiairement, si Monsieur le Président estimait ne pas disposer d’éléments suffisants pour statuer immédiatement sur les demandes de remise en état :Ordonner une expertise judiciaire,Désigner pour y procéder tel expert qu’il lui plaira,Lui confier la mission de :Se rendre sur place,Décrire les travaux réalisés au droit du lot n°106 et les modifications apportées aux pentes, percements et dispositifs d’évacuation au niveau du palier haut,Apprécier la conformité technique de ces travaux aux règles de l’art, à la résolution de l’assemblée générale du 27 juin 2024 et au devis n°Y2403253,Evaluer l’impact esthétique, fonctionnel et patrimonial des travaux sur le lot n°106 et, plus généralement, sur l’harmonie de l’immeuble,Fournir tous éléments utiles à la solution du litige,Dire que les frais d’expertise seront avancés par le Syndicat des copropriétaires, sauf décision contraire du PrésidentDébouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » à payer à Mme [V] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou toute somme supérieure ou inférieure que Monsieur le Président estimera juste et équitable,Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Éric AZOULAY, avocat de la demanderesse, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir, Mme [V] [U] soutient au visa de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire conserve un droit propre d’action pour défendre la propriété et la jouissance de son lot, notamment lorsque des travaux sur parties communes portent, en fait, une atteinte individualisée à un lot déterminé.

Sur le fond, Mme [V] [U] se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du dépassement manifeste du mandat donné par l’assemblée générale des copropriétaires mais aussi de l’atteinte à la jouissance de son lot privatif.

Elle expose que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 27 juin 2024 a approuvé des travaux d’étanchéité résine des paliers hauts – U2 – appartements 109/110 et que le devis n°Y2403253 décrit un chantier d’étanchéité limité à ces paliers et aux marches correspondantes, avec dépose des évacuations pluviales existantes, mais sans création ni implantation d’une descente devant le lot n°106. Elle soutient qu’en posant une descente d’eaux pluviales devant la porte d’un autre lot, le syndicat sort de l’objet du devis voté, modifie la configuration d’un palier desservant un appartement qui n’était pas concerné par les travaux autorisés et fait exécuter un ouvrage nouveau, non débattu ni voté par l’assemblée générale.

Par ailleurs, elle fait valoir qu’elle supporte seule les inconvénients d’un dispositif conçu pour l’ensemble de l’immeuble car l’implantation de la descente devant la porte de l’appartement entraine : une dégradation de l’aspect de l’entrée du lot 106, transformé en façade technique ; la concentration devant ce seul appartement, de risques de ruissellements, projections et salissures, notamment en cas de pluies abondantes ou de dysfonctionnement ainsi qu’une appréhension permanente à chaque épisode pluvieux, quant à l’état de son seuil et de sa porte. Enfin, elle rappelle qu’elle ne conteste pas la nécessité d’assurer une bonne évacuation des eaux pluviales, ni l’utilité d’éviter les infiltrations mais le choix de la solution technique qui fait peser les contraintes sur un seul lot non visé par la décision d’assemblée générale.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, demande au juge des référés de :

Juger Mme [V] [U] irrecevable en ses demandes,SubsidiairementJuger que les demandes présentées par Mme [V] [U] ressortent de la compétence du juge du fond et, en tout état de cause, ne sauraient constituer un trouble manifestement illicite,Subséquemment,Débouter Mme [V] [U] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner Mme [V] [U] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [V] [U] aux entiers dépens.

Sur la fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires soutient qu’un copropriétaire peut seulement agir aux fins de respect du règlement de copropriété et de cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans avoir à justifier d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre le syndicat. Il fait valoir que seul le syndicat des copropriétaires tient de la loi le droit d’agir pour faire respecter le règlement de copropriété et qu’en l’espèce les travaux ont été réalisé dans les parties communes, de sorte que la demanderesse n’a pas qualité pour agir.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de Mme [U] relèvent de la compétence du juge du fond, allègue de l’existence de contestation sérieuse et considère que l’installation d’une gouttière sur une façade d’immeuble et d’une descente d’eaux pluviales n’est pas de nature à constituer un trouble manifestement illicite. Il rappelle que l’intéressée était absente et non représentée lors de l’assemblée générale du 27 juin 2024 qui n’a fait l’objet d’aucun recours. S’agissant de la rupture alléguée par la défenderesse de l’harmonie générale de l’immeuble, il mentionne les stipulations du règlement de copropriété et argue de l’irrecevabilité des demandes à ce titre. Par ailleurs, il fait valoir qu’il a, dès l’origine, informé Mme [U] de l’irrecevabilité de ses demandes, notamment par courriers. Il soutient que les travaux contestés ont été entrepris du fait de la présence d’une seule conduite d’évacuation et de deux bouches d’évacuation se trouvant sur ce palier.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

En vertu des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1065 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

En l’espèce, il apparaît que la demande en justice est portée par Mme [V] [C] et que cette dernière se prévaut d’un trouble de jouissance de sa partie privative (lot n°106) depuis la réalisation de travaux sur les parties communes.

Il résulte des photographies produites ainsi que du procès-verbal de constat de commissaire de justice que l’installation de cette descente d’eaux pluviales génère un risque d’accumulation d’eau et de ruissèlements devant la porte d’entrée du lot n°106 de Mme [C] pouvant constituer un trouble de jouissance de sa partie privative.

Ainsi, elle justifie avoir qualité pour agir. En effet, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permettant au syndicat d’agir en justice, n’exclut pas pour tout copropriétaire la possibilité d’exercer seul une action concernant la jouissance de son lot.

Il y aura lieu dès lors, de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions. Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Mme [V] [U] se prévaut de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du dépassement manifeste du mandat donné par l’assemblée générale des copropriétaires et du contenu du devis mais aussi de l’atteinte à la jouissance de son lot n°106.

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 27 juin 2024, les copropriétaires ont adopté à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°11 concernant « l’exécution des travaux d’étanchéité résine Paliers hauts APPT 109/110. » et plus spécifiquement :

« 11.1 Décision de réaliser les travaux

L’assemblée générale après avoir :

pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation,pris connaissance de l’avis du conseil syndical,et délibéré,décide d’effectuer les travaux suivants : travaux d’étanchéité résine Paliers hauts APPT 109/110 »

« 11.2 Choix de l’entreprise

L’assemblée générale après avoir :

précédemment décidé des travaux d’étanchéité résine paliers hauts appt 109/110pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation,pris connaissance de l’avis du conseil syndical,examine les propositions des entreprises suivants :

En conséquence, l’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise YVELINES ETANCHEITE pour 16 867,40 euros. »

Il est également versé aux débats le devis n°Y2403253 du 22 mars 2024 de la société YVELINES ETANCHEITE d’un montant total TTC de 16.867,40 euros lequel prévoit notamment :

« 1- Travaux préparatoires :

Mise en chantier amenée et repli du matériel et matériaux

Balisage de la zone

Démolition du carrelage existant en parties courantes

Démolition des plinthes

Démolition du carrelage de l’escalier haut

Dépose sans réemploi des évacuations pluviales

Démolition des seuils

Ponçage, balayage du support béton

Piochement des parties dégradées sur murs de la zone, ouverture des fissures, nettoyage, passivation des fers,

Mise en sacs des gravois, descente, chargement et évacuations aux DP

2-Travaux neufs

Etanchéité des parties courantes par complexe Résine PMMA gris lumière ou silex RAL 7035 ou 7032

Traitement complexe dito pour les marches vers le palier haut, relevés et seuils compris

Reprise en mortier résine des fissures sur murs, angles saillants et creux après ponçage des zones, lissage. »

De plus, Mme [U] et son conjoint M. [N] [O], justifient avoir, par courriel et courrier du 16 septembre 2025, confirmé au syndic leur désaccord formel et leur opposition aux travaux en cours devant leur appartement, consistant à percer de larges ouvertures dans les murs en béton du balcon de l’étage supérieur, en vue de l’installation de gouttières destinées à déverser directement les eaux pluviales vers leur niveau inférieur.

Il résulte également du procès-verbal dressé le 26 septembre 2025 que le commissaire de justice instrumentaire a constaté les éléments suivants :

— présence d’un ensemble de tuyaux PVC fixés sur le palier de l’étage supérieur à l’étage inférieur et orientés en direction de la porte d’entrée

— cette plomberie d’évacuation des eaux pluviales est de diamètre 8 cm. Les eaux sont dirigées sur le palier du premier étage devant la porte palière des requérants

— les tuyaux sont reliés à des percements réalisés dans la dalle supérieure ainsi que dans un mur extérieur du lot 106,

— l’inclinaison et l’ouverture terminale dirigent l’évacuation des eaux pluviales de l’étage supérieur vers la zone du seuil d’entrée,

— traces d’humidité, éclaboussures ou stagnation d’eau,

— atteintes esthétiques (tuyaux visibles altérant l’harmonie de la façade)

— risque fonctionnel (gêne d’accès, risque d’accumulation d’eau devant la porte d’entrée.

En réponse, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Les procès-verbaux d’assemblée générale du 4 avril 2023 et du 27 juin 2024Le contrat de syndic pour la période du 01/07/2023 au 30/06/2026,Une attestation de non recours de l’assemblée générales du 27 juin 2024,Des courriels échangés entre le syndic, M. [N] [O] et Mme [U] en septembre 2025

Ainsi, il résulte des pièces versées aux débats que des travaux d’installation d’une descente d’eaux pluviales ont été réalisés dans les parties communes de la copropriété, notamment au droit de la porte du lot n°106 alors que ces derniers ne sont pas mentionnés dans le devis visé dans le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2025.

Il convient de rappeler que le syndic ne peut pas faire réaliser de travaux dans l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf le cadre de son devoir d’administration de l’immeuble, pour réaliser les travaux d’entretien courant et en cas d’urgence, faire procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux d’évacuation des eaux pluviales relèvent des modalités normales d’entretien des parties communes et n’excèdent pas le contenu de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, il ne le démontre pas et ne fait pas état de travaux urgents.

Ainsi, le devis ne prévoyant pas l’installation ou implantation d’une descente d’eaux pluviales devant le lot n°106, les travaux réalisés outrepassent ceux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2024, constituant ainsi une violation manifeste du contrat de syndic et du règlement de copropriété.

Dès lors, la preuve du trouble manifestement illicite étant rapportée, il y aura lieu de faire partiellement droit à la demande et d’ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, de déposer la descente d’eaux pluviales implantée au droit de la porte du lot n°106 et de remettre la façade dans son état d’origine, à ses frais, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue de ces trois mois et pendant 90 jours.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [U] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ORDONNONS au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, de procéder à la dépose de la descente d’eaux pluviales implantée au droit de la porte du lot n°106 et de remettre la façade dans son état d’origine, à ses frais, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l’issue de ces trois mois et pendant 90 jours ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION au paiement des dépens ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION à payer à Mme [V] [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 17 Décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT