N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00603 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMT

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[W] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 04 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 07 Janvier 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Février 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [W] [X]

née le 12 Décembre 2002 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Janvier 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Février 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2024, à effet au 26 juin 2024, pour une durée d’un an renouvelable, l’OPH [Localité 1] Habitat a donné à bail à Madame [W] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 295,25 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer hors charges.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 23 juillet 2025, l’OPH Limoges Habitat a fait assigner Madame [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ; voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers de la locataire dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 645,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du dernier terme du loyer à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience susdite, l’OPH [Localité 1] Habitat, représenté par son avocat, a donné son accord pour des délais de paiement à hauteur de 60 € par mois pour régler le solde de la dette locative qu’il actualise à la somme de 656,16 € au 5 janvier 2026, sous réserve que la locataire justifie d’une assurance locative en cours de délibéré.

Il a par ailleurs sollicité que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 333,16 €.

Madame [W] [X], comparante en personne, a sollicité des délais suspensifs, pour régler le solde la dette locative dont elle ne conteste pas le montant. Concernant sa situation, elle expose être étudiante et percevoir une allocation de retour à l’emploi d’un montant mensuel de 850 €.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 25 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

Par courriel en date du 7 janvier 2026, Madame [W] [X] a transmis une attestation d’assurance multirisques habitation établie par la société AXA concernant le logement situé [Adresse 4] à effet du 7 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 19 juin 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté six semaines sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 juin 2024 à compter du 11 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 5 janvier 2026, que Madame [W] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Madame [W] [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 656,16 € arrêtée au 5 janvier 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Madame [W] [X] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a apuré une partie de la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience et de l’enquête sociale que Madame [W] [X] perçoit 800 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière de la locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [W] [X] à se libérer de sa dette locative en 10 mois par 9 mensualités de 60 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [W] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [W] [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 333,16 € ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [X], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] Habitat les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [W] [X] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à payer à titre provisionnel l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 656,16 € (six cent cinquante-six euros et seize centimes), arrêtée au 5 janvier 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Madame [W] [X] à régler les sommes dues sur 10 mois à l’aide de 9 mensualités de 60 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 10ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [W] [X] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [W] [X] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 333,16 € ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] à payer à l’Office Public d’Habitat [Localité 1] Habitat la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON