Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 11] – [Localité 8] – tél : [XXXXXXXX01]

09 Décembre 2024

1re chambre civile

54G

N° RG 18/06902 – N° Portalis DBYC-W-B7C-H7C4

AFFAIRE :

[X] [D]

[N] [M] épouse [D]

C/

S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS

S.A. LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS

S.A. MAAF ASSURANCES

S.A.S. AGEMI

S.A.S. CM-CIS GESTION IMMOBILIERE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 23 septembre 2024

Madame Dominique FERALI assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Dominique FERALI.

Société QBE EUROPE SA/NV venant aux droits de la Compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITED.

copie exécutoire délivrée

le :

à :

-2-

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [D]

Madame [N] [M] épouse [D]

[Adresse 17]

[Localité 10]

représentés par M^e Yohann KERMEUR, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.S. OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS La Société “OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENTS, LOCATIONS”, par abréviation “O.C.D.L.”

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED

[Adresse 5]

[Localité 14]

défaillant

S.A. LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 16]

[Localité 13]

représentée par M^e Yann CHELIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

S.A.S. AGEMI

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Anne DAUGAN de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

S.A.S. CM-CIS GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

INTERVENANT :

Société QBE EUROPE SA/NV venant aux droits de la Compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITED.

[Adresse 15]

[Localité 2] BELGIQUE

représentée par Maître Anne DAUGAN de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [D] et son épouse, Mme [N] [M] (les époux [D]), ont acquis de la SAS Omnium Construction Développement et Locations (OCDL) et la SA lotissement et Constructions (LOCOSA), assurées par la compagnie QBE Insurance, une maison située [Adresse 19] à [Localité 18]. Une assurance dommages-ouvrage (DO) a également été souscrite auprès de la QBE.

La gestion locative de ce bien a été confié à la société CM-CIC (aujourd’hui la société Afedim).

Un bail en date du 21 juin 2016 a été signé par Mme [W] qui est entrée dans les lieux le 30 juillet 2016. Se plaignant de l’apparition de traces d’humidité en octobre 2016 et de l’aggravation de ces désordres, les époux [D] ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage en novembre 2016 puis une seconde en mai 2017.

Le rapport d’expertise amiable, diligentée par l’assureur DO QBE, du 11 juillet 2017, a conclu que les infiltrations proviennent au moins en partie, d’un défaut d’étanchéité entre le revêtement bitumeux et le pied du conduit de cheminée et qu’il était nécessaire de procéder à de nouvelles investigations.

A la suite de ces investigations complémentaires l’expert DO a conclu dans son rapport du 5 février 2018 que les infiltrations avaient pour origine la protection des relevés d’étanchéité en zinc dont les mouvements avaient provoqué des microfissures infiltrantes de l’enduit

Le 1er juin 2018 la QBE a offert d’indemniser les conséquences des infiltrations à hauteur de 5 773,36 euros, somme versée le 18 septembre 2018.

Des travaux de reprise ont été réalisés par la société Soprema, sans toutefois mettre un terme aux infiltrations et le logement a été déclaré insalubre par l’ADIL. Les époux [D] ont alors fait appel à la société Abarco qui dans son compte rendu du 12 décembre 2018 a conclu que la cause des infiltrations était un défaut d’exécution du raccordement d’étanchéité sur la naissance EP traversant l’acrotère en façade avant.

Parallèlement, Mme [W] a saisi le tribunal d’instance de Rennes aux fins de résiliation du bail aux torts exclusifs des bailleurs et d’indemnisation de son préjudice.

Mme [W] a quitté les lieux le 19 janvier 2018 et depuis cette date le bien n’a pas été reloué.

C’est dans ces circonstances que par actes des 4 et 15 novembre 2018, les époux [D] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Rennes, devenu tribunal judiciaire, la SAS OCDL, la SA LOCOSA et la SAS Agemi aux fins de les condamner in solidum à les indemniser de la perte de loyers. L’affaire a été enrôlée sous le n°18/6902.

Par acte du 16 mai 2019, les sociétés OCDL et LOCOSA ont appelé en garantie la société QBE Insurance Europe Limited (QBE) et la MAAF, assureur de la société CMCO, titulaire du lot étanchéité et désormais liquidée. L’affaire a été enrôlée sous le n°19/3671.

Par ordonnance du 27 juin 2019 le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires, l’instance se poursuivant sous le n°18/6902.

Dans le même temps, une nouvelle expertise DO chiffrait le 7 juin 2019 le coût des travaux de reprise à la somme de 23 092,47 euros.

Selon protocole d’accord du 31 janvier 2020, entre les époux [D], la société QBE et la société CM-CIC aux droits de laquelle vient désormais la SAS Afedim gestion, il a été convenu du règlement :

Par la société QBE de la somme de 20 592,93 euros au titre du préjudice matériel dont il sera déduit l’indemnité de 5 773,36 euros déjà versée, 4 100 euros pour les préjudices immatériels, outre 2 050 euros pour la perte de loyers,Par la société Afedim de la somme de 7 380 euros au titre de la perte de loyers, ainsi que les honoraires du maître d’œuvre qui interviendra dans le cadre de la reprise des travaux.

A la suite de cet accord, les époux [D] ont saisi le juge de la mise en état qui par ordonnance du 2 juin 2022 a constaté le désistement d’action des époux [D] à l’égard des sociétés QBE et Afedim.

Les époux [D] ont notifié leurs dernières conclusions (n° 3) par RPVA le 17 août 2023 en demandant au tribunal de :

CONDAMNER in solidum la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENT, LOCATIONS, dite « OCDL » et la SA LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS, dite « LOCOSA » au paiement d’une somme de 11.373,40 € au titre de la réparation du préjudice pour perte de loyers subi par les demandeurs ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER in solidum la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENT, LOCATIONS, dite « OCDL » et la SA LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS, dite « LOCOSA » au paiement d’une somme de 7.961,38 € au titre de la réparation du préjudice pour perte de chance de percevoir des loyers subis par les demandeurs ; CONDAMNER la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENT, LOCATIONS, dite « OCDL » et la SA LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS, dite « LOCOSA » aux dépensCONDAMNER la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS, DEVELOPPEMENT, LOCATIONS, dite « OCDL » et la SA LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS, dite « LOCOSA » au paiement de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*****

**

Les société OCDL et LOCOSA ont notifié leurs dernières conclusions par RPVA le 8 décembre 2023 en demandant au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Monsieur et Madame [D], la compagnie QBE EUROPE SA/NV et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires telles que présentées à l’encontre des sociétés OCDL et LOCOSA,CONDAMNER la compagnie QBE EUROPE SA/NV à verser aux sociétés OCDL et LOCOSA la somme de 3000 € à titre d’amende civile pour procédure abusive CONDAMNER solidairement les sociétés AGEMI, AFEDIM (anciennement CM CIC GESTION IMMOBILIERE), QBE, MAAF et les époux [D] à verser aux sociétés OCDL et LOCOSA une indemnité de 8 000,00 € au titre des frais irrépétibles, CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER que le préjudice subi par Monsieur et Madame [D] a pris fin au mois de novembre 2018, En conséquence,

LIMITER l’éventuelle condamnation des sociétés OCDL et LOCOSA aux pertes de loyer pour les mois de janvier 2018 à septembre 2018,DIRE ET JUGER qu’il y a lieu de déduire du préjudice l’indemnité déjà versée à cet effet par l’assureur dommages-ouvrage et la société AFEDIM,DIRE ET JUGER que le préjudice allégué par Monsieur et Madame [D] s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers,LIMITER la condamnation de la société OCDL et la société LOCOSA à 70% du montant des loyers, soit à la somme mensuelle de 574 €, DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [D] ont concouru à la réalisation de leur propre préjudice à hauteur de 50 %, LIMITER la condamnation de la société OCDL et la société LOCOSA à 50% du préjudice subi par Monsieur et Madame [D], DIRE ET JUGER que les sociétés AGEMI, CM CIC GESTION IMMOBILIERE, QBE et CMCO sont responsables du préjudice subi par Monsieur et Madame [D]. En conséquence,

CONDAMNER solidairement les sociétés AGEMI, AFEDIM (anciennement CM CIC GESTION IMMOBILIERE), QBE et MAAF ASSURANCES à garantir et relever indemnes la société OCDL et la société LOCOSA de l’ensemble des condamnations en principal, frais et intérêts de toutes sortes qui seront prononcées à leur encontre, CONDAMNER la compagnie QBE à garantir et relever indemnes la société OCDL et la société LOCOSA de l’ensemble des condamnations en principal, frais et intérêts de toutes sortes qui seront prononcées à leur encontre, DIRE ET JUGER que les frais irrépétibles et les dépens seront répartis entre les parties au prorata de leur implication dans le préjudice subi par les demandeurs.

*****

**

La MAAF, assureur de la société CMCO, a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 11 mai 2020 en demandant au tribunal de :

— Vu les dispositions de l’article 1792 du Code Civil,

— Vu les dispositions de l’article 1382 ancien du Code Civil,

— Vu les dispositions de l’article L 124-3 du Code des Assurances.

DEBOUTER purement et simplement les Sociétés OCDL et OCDL LOCOSA de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions présentées à l’encontre de la Société MAAF.DEBOUTER toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires. CONDAMNER in solidum les Sociétés OCDL et OCDL LOCOSA et toutes parties succombantes au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 à la Société MAAF, ainsi qu’en tous les dépens.*****

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Les société Agemi et QBE ont notifié leurs dernières conclusions (n°5) par RPVA le 9 avril 2024 en demandant au tribunal de :

Vu l’article 1346 du Code Civil,

Vu les articles 1792 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles L242-1 et L242-2 du Code des Assurances,

JUGER que la société AGEMI n’est pas un assureur,JUGER que seule QBE Europe SA/NV est l’assureur Dommages-ouvrage et Constructeur Non Réalisateur des sociétés OCDL et OCDL LOCOSA,METTRE HORS DE CAUSE la société AGEMI, simple mandataire de QBE Europe SA/NV,DEBOUTER les sociétés AFEDIM GESTION et la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS LOCATIONS dite OCDL et la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS dite LOCOSA, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,JUGER que QBE Europe SA/NV a indemnisé les époux [D], et est subrogée dans leurs droits,JUGER qu’aucune responsabilité ne saurait être retenue à l’encontre de QBE Europe en sa qualité d’assureur Dommages-Ouvrage ;REJETER les demandes de la société AFEDIM GESTION de ce chef ;JUGER que la responsabilité de la société CMCO titulaire du lot étanchéité a été retenue sans contestation par les experts,JUGER que la MAAF ASSURANCES devra relever et garantir la société CMCO de toutes les condamnations au titre du contrat couvrant sa responsabilité civile décennale,En toute hypothèse,

CONDAMNER la MAAF ASSURANCES à rembourser à QBE Europe SA/NV la somme de 26 742,95 € exposée en raison des désordres d’étanchéité affectant l’ouvrage,CONDAMNER la MAAF ASSURANCES et/ou sociétés AFEDIM GESTION et la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS LOCATIONS dite OCDL et la SAS OMNIUM DE CONSTRUCTIONS dite LOCOSA, à verser à la compagnie QBE Europe SA/NV la somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, qui seront recouvrés par Maitre Anne DAUGAN, Avocat au barreau de RENNES.

*****

**

La SAS Afedim a notifié ses dernières conclusions par RPVA le 12 janvier 2024 en demandant au tribunal de :

A titre principal,

Juger que la Société AFEDIM Gestion a indemnisé le sinistre de Monsieur et Madame [D],Juger que la Société AFEDIM Gestion est en conséquence subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [D],Juger que la responsabilité des Sociétés QBE, OCDL, LOCOSA et CMCO est engagée,Condamner en conséquence et in solidum les Sociétés QBE, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO — en charge du lot étanchéité — à régler a la Société AFEDIM Gestion la somme de 10 020,00 € correspondant aux loyers impayés (7 380,00 €) et aux honoraires du Maitre d’œuvre (2 640,00 €),Débouter les Sociétés OCDL, LOCOSA, MAAF, assureur de la société CMCO, et QBE de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société AFEDIM Gestion,Condamner in solidum les Sociétés QBE EUROPE SA/NV, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO, a verser a la Société AFEDIM Gestion une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner in solidum les Sociétés QBE EUROPE SA/NV, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Jean-David CHAUDET, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.A titre subsidiaire,

Juger que la Société AFEDIM Gestion a indemnisé le sinistre de Monsieur et Madame [D]Juger que la Société AFEDIM Gestion est en conséquence subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [D],Juger que la responsabilité des Sociétés QBE, OCDL, LOCOSA et CMCO est engagée,Condamner in solidum les Sociétés QBE EUROPE SA/NV, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO, à garantir intégralement la Société AFEDIM Gestion des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,Condamner in solidum les Sociétés OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO — en charge du lot étanchéité — à régler a la Société AFEDIM Gestion la somme de 10 020,00 € correspondant aux loyers impayés (7 380,00 €) et aux honoraires du Maitre d’œuvre (2 640,00 €),Débouter les Sociétés OCDL, LOCOSA, MAAF, assureur de la société CMCO, et QBE de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société AFEDIM GestionCondamner in solidum les sociétés QBE EUROPE SA/NV, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO, a verser £1 la Société AFEDIM Gestion une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civileCondamner in solidum les sociétés QBE EUROPE SA/NV, OCDL, LOCOSA et MAAF, assureur de la société CMCO aux entiers dépens qui seront recouvres par la SCP Jean-David CHAUDET, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.Il est renvoyé aux dernières conclusions ci-dessus pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui des prétentions des parties conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024.

MOTIFS

1 – LA PERTE DES LOYERS POSTERIEURS AU 30 JANVIER 2020

Les époux [D] exposent qu’aux termes du protocole, ils ont été indemnisés de la perte des loyers jusqu’au 30 janvier 2020, mais qu’il leur a fallu attendre le 26 mars 2021 et la réalisation des travaux pour que leur bien puisse être de nouveau loué. Ils soutiennent qu’ils sont bien fondés à être indemnisés du préjudice subi postérieurement sur une période de 13,87 mois et demandent que les sociétés OCDL et Locosa, soit condamnées in solidum à leur verser la somme de 11 373,40 euros ou subsidiairement en retenant une perte de chance de 70 %.

Ils rappellent que l’expertise judiciaire a conclu à l’existence de désordres de nature décennale, sans incidence d’un défaut d’entretien.

Les SAS OCDL et Locosa s’opposent à la demande en contestant leur responsabilité de droit et rappellent que les époux [D] ont perçu selon le protocole qui a été intégralement exécuté, la somme de 9 340 euros au titre de la perte de loyers et qu’ils ne peuvent prétendre à une nouvelle indemnisation, sans démontrer que cette indemnisation ne couvre pas l’intégralité de leur préjudice. Elles ajoutent qu’en septembre 2018 ils étaient en mesure de faire réaliser les travaux de reprise à la suite du versement par l’assureur DO de l’indemnité couvrant la reprise des désordres et que rien ne justifiait qu’ils aient attendu 2021 pour y procéder.

1.1 la recevabilité de la demande

Selon protocole signé le 31 janvier 2020, les époux [D] ne contestent pas avoir reçu au titre de la perte des loyers,

De QBE, assureur CNR et DO, la somme de 2 050 eurosDe la société Afedim, la somme de 7 380 euros

A défaut pour les parties de préciser que l’indemnisation acceptée représentait la réparation intégrale et forfaitaire de leur préjudice et étant rappelé que le protocole n’a d’effet qu’entre les parties, il faut, en application du principe de la réparation intégrale, considérer que le protocole n’avait pour objet que l’indemnisation du préjudice subi avant la transaction.

Le calcul le démontre par ailleurs, si l’on considère la seule période du 19 janvier 2018 (départ de la locataire) au 30 janvier 2020, soit deux ans, la perte de loyer est évaluée à 393 euros par mois, ce qui en tenant compte de l’imputation d’un pourcentage au titre de la perte de chance, correspond bien à l’indemnisation du préjudice sur la période arrêtée au 30 janvier 2020.

En conséquence la demande des époux [D] qui ne tend pas à obtenir une double indemnisation, est recevable.

1.2 le bien fondé de la demande

En application des dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage, des dommages, même résultant du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, le rendent impropres a sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit engagée par la seule existence du dommage. Le maître de l’ouvrage n’est donc pas tenu de démontrer la faute du débiteur de la garantie. Seule l’imputabilité du désordre doit être établie, c’est-à-dire le lien entre le désordre et la sphère d’intervention du constructeur.

L’article 1792-1 dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

Tout architecte, entrepreneur, technicien ou tout autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire,Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.L’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code ;

En l’espèce, les constructeurs contestent d’une part la nature décennale des désordres au seul motif qu’il a été constaté la présence d’une accumulation de feuilles mortes sur la toiture au niveau de la naissance des EP (rapport Abarco du 12 décembre 2018). Mais dans ses différents rapports (11 juillet 2017, 5 février 2018, 14 juin 2019) l’expert DO a conclu que les infiltrations avaient pour cause un défaut des relevés d’étanchéité et une déchirure au niveau des EP, ce que confirmait le cabinet Abarco, sans qu’aucun de ces deux experts ne mette en avant le rôle causal des feuilles mortes et donc un défaut d’entretien imputable aux époux [D] qui constituerait une cause étrangère.

Dans ces conditions et alors que les infiltrations rendent l’ouvrage impropre à sa destination, la nature décennale des désordres est établie.

Ils soutiennent d’autre part que les époux [D] ont aggravé leur préjudice en ne réalisant pas les travaux dès septembre 2018 alors que l’assureur DO avait versé la somme nécessaire. Mais cette somme de 5 773,36 euros n’était manifestement pas suffisante pour engager des travaux pérennes, ce qu’avaient déjà relevé la Sopréma, intervenue fin 2018 et l’expert Abarco en conclusion de son rapport du 12 décembre 2018, puis avait finalement reconnu la QBE en reprenant aux termes du protocole du 30 janvier 2020, le chiffrage effectué par son expert dans son rapport du 14 juin 2019.

Les époux [D] ne pouvaient utilement engager des travaux avant le versement de cette somme devant intervenir dans les 15 jours de la réception par l’assureur de la quittance subrogative.

Il résulte de la facture de la société Geop que les travaux ont été réalisés en janvier 2021, ce qui a permis de relouer la maison à compter du 26 mars 2021 pour un loyer de 870 euros hors charges, selon contrat de bail signé le 22 mars 2021.

Ni les époux [D], ni QBE ne versent de quittance subrogative et il est dès lors impossible de connaître la date du versement des fonds. Pour autant la date d’achèvement des travaux, si l’on se réfère à celle du protocole d’accord un an auparavant, n’établit pas une négligence de la part des époux [D] qui démontrent en revanche l’attractivité de leur bien.

En conséquence sur la base d’un loyer mensuel de 820 euros, comme le demandent les époux [D] la perte de loyers s’élèverait entre le 1er février 2020 et le 26 mars 2021, à la somme de 820 x 13 + (820 x 26/31) = 11 347,74 euros. Toutefois ce préjudice ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de n’avoir pu relouer leur maison, laquelle se définit par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable » (1re Civ., 21 novembre 2006, n° 05-15.674).

Au regard des éléments précédemment exposés, la perte de chance sera évaluée à 70% comme demandée par les époux [D] à titre subsidiaire.

Les sociétés OCDL et Locosa seront ainsi condamnées in solidum à verser aux époux [D] la somme de 11 347,74 x 70% = 7 943 euros.

2 – LES DEMANDE DE REMBOURSEMENT PAR LES SOCIETES AFEDIM ET QBE DES SOMMES VERSEES AU TITRE DU PROTOCOLE D’ACCORD

La société Afedim, chargée de la gestion locative du bien litigieux, demande, à titre principal sur le fondement de l’action subrogatoire et subsidiairement sur celui de l’action en garantie, le remboursement par les sociétés QBE, OCDL, Locosa et la Maaf (assureur de la société CMCO) des sommes versées en exécution du protocole d’accord, à savoir 10 020 euros : 7 380 euros au titre de la perte de loyers et 2 640 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre.

Elle affirme qu’elle peut prétendre à l’action subrogatoire car elle a exécuté les termes du protocole et ajoute qu’en tout état de cause, la responsabilité des constructeurs et la garantie de l’assureur décennal de la société CMCO en charge du lot étanchéité, sont engagées, compte tenu de la nature décennale des travaux, ce qui justifie son action en garantie sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle soutient enfin qu’elle a effectué toutes les diligences pour assurer la reprise des travaux et que l’on ne peut lui reprocher l’insuffisance des reprises de la Soprema, rejetant la responsabilité sur l’Assureur DO QBE.

La SA QBE qui conclut en sa qualité d’assureur DO, soutient que subrogée dans les droits des époux [D], elle est bien fondée à demande le versement par la MAAF de la somme de 26 742,95 euros en soutenant que la responsable des désordres est la société CMCO, aujourd’hui, liquidée. Elle ajoute que compte tenu de la nature décennale des désordres, elle est également fondée à agir en garantie contre le responsable des désordres.

S’agissant du recours exercé par la société Afedim, la QBE réplique que l’assureur DO n’a vocation qu’à préfinancer les travaux et que sa responsabilité ne peut être engagée que pour faute démontrée dans la gestion du sinistre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les sociétés OCDL et Locosa répliquent qu’aucune subrogation n’a été consentie par les époux [D] aux termes du protocole et qu’il n’existe aucun écrit antérieur ou concomitant au paiement en ce sens, démonstration qui incombe à la société Afedim. Elles ajoutent que le gestionnaire ne peut bénéficier du régime de la garantie décennale et que son action sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle ne peut davantage aboutir, faute de démontrer la faute qu’elles auraient commise. Elles concluent au débouté.

La MAAF assureur de la société CMCO réplique que les opérations d’expertise ne lui sont pas opposables, faute d’y avoir été appelée. A titre subsidiaire, elle soutient que les infiltrations résultent d’une accumulation de feuilles qui constitue une cause étrangère, exonératoire de la responsabilité de son assuré.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à être garantie par tous les co défendeurs et conteste devoir sa garantie, la faute de la société CMCO n’étant pas démontrée.

2.1 La demande de la société Afedim

Sur le fondement de la subrogation

L’article 1342-1 du code civil qui dispose que « le paiement peut être fait même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier », ne prévoit pas la subrogation systématique de celle-ci dans les droits du créancier. La subrogation est soit légale (article 1346 du code civil), soit conventionnelle (articles 1346-1 et 1346-2)

En l’espèce, la société Afedim ne fonde pas en droit sa demande, mais en se limitant à viser son paiement et le protocole d’accord, il faut en déduire qu’elle agit sur le fondement de la subrogation conventionnelle.

Or d’une part, la subrogation doit être consentie en même temps que le paiement. La preuve de cette concomitance qui incombe au subrogé, et qui peut être prouvée par tous moyens. n’est pas justifié en l’espèce

D’autre part, si dans un acte antérieur, le subrogeant peut avoir manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement, il ne résulte pas des termes du protocole une telle volonté de la part des époux [D].

Par ailleurs la société Afedim ne justifie d’aucune des conditions de la subrogation légale, qui n’est au demeurant pas expressément alléguée. Son action sur le fondement de la subrogation sera rejetée.

Sur le fondement de la garantie

La société Afedim dispose d’une action récursoire fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil à condition de démontrer la faute de ceux dont elle demande la garantie.

En l’espèce, la société Afedim ne précise pas si elle agit contre QBE en qualité d’assureur DO ou d’assureur décennal CNR des sociétés OCDL et Locosa.

Toutefois, n’étant pas subrogée dans les droits des époux [D], elle ne bénéficie pas de la garantie décennale et il convient de rappeler qu’en application de l’article L.242-1 du code des assurances, l’assureur DO n’a pas pour vocation de garantir, mais de préfinancer les travaux de reprise des désordres de nature décennale, à l’exclusion des préjudices annexes. En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes contre QBE.

La société Afedim ne démontre pas quelle faute ont commise les constructeurs OCDL et Locosa et ne pourra qu’être déboutée de ses demandes à leur encontre.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise amiable régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire. Il ne peut en revanche se fonder exclusivement sur cet élément (Ch. mixte., 28 septembre 2012, n° 11-18.710) et il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve (1re Civ., 9 septembre 2020, n° 19-13.755).

Il a été précédemment fait référence aux rapports d’expertise amiable du cabinet CLE mandaté par l’assureur DO et de l’expertise privée Abarco, tous ces rapports, régulièrement communiqués, et qui ont été soumis au contradictoire de la Maaf, s’accordent pour conclure que les désordres, indépendamment d’un défaut d’entretien de la toiture, trouvent leur origine dans les malfaçons affectant les travaux d’étanchéité réalisés par la société CMCO, lesquelles démontrent sa faute. En conséquence son assureur qui n’allègue aucune clause d’exclusion de garantie, sera condamné à verser à la société Afedim contre laquelle elle n’oppose aucune faute, la somme de 10 020 euros en remboursement des sommes versées au titre de la perte de loyers et des frais de maîtrise d’œuvre.

2.2 la demande de QBE

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, l’assurance dommages ouvrage garantit au maître de l’ouvrage, en dehors de toutes recherches de responsabilités le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil.

En application des dispositions de l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé est subrogé dans les droits et actions de l’assuré, contre les tiers responsables jusqu’à concurrence de l’indemnité d’assurance qu’il a versée. Toutefois, l’assureur qui demande à bénéficier de la subrogation doit justifier par tout moyen du paiement de l’indemnité à son assuré (Civ. 3e, 5 février 1985 Bull. civ. III, n° 22 – Civ. 1ère, 24 mars 1992, n° 89-13.756 – Civ. 2e, 21 mai 2015, n° 14-14.812).

En l’espèce, il n’est pas contesté que QBE en sa qualité d’assureur DO a versé la somme de 26 742,95 euros, montant des travaux nécessaires à la reprise des dommages résultant des malfaçons de la société CMCO. En conséquence, son assureur la MAAF sera condamné à lui verser cette somme. Elle sera par ailleurs déboutée de ses demandes en garantie.

3 – LA DEMANDE EN GARANTIE DES SOCIETES OCDL ET LOCOSA

Les sociétés OCDL et Locosa demandent à être garanties par les sociétés QBE et Agemi, Afedim et la MAAF. Elles rappellent que leur responsabilité n’est engagée qu’en qualité de constructeurs non réalisateurs et que n’ayant pas participé à la construction, elles doivent être garanties par leur assureur CNR et DO au titre des dommages immatériels et son mandataire la société Agemi, mais également par la société Afedim responsable de la gestion locative qui a tardé dans la gestion du dossier et enfin de la MAAF assureur de la société responsable des désordres.

La SAS Agemi demande être mise hors de cause à titre principal en répliquant qu’elle n’est qu’un simple mandataire. A titre subsidiaire elle soutient que les demandes ne peuvent être fondées ni sur les articles 1134 et suivants du code civil, ni L.231-6 et suivants et L.242-1 du code des assurances. La société QBE soutient qu’aux termes du protocole les parties ont renoncé à toute demande en lien avec le présent litige et qu’en conséquence elle ne peut être condamnée. Subsidiairement elle demande à être garantie par la MAAF.

La société Afedim conteste avoir commis une faute dans la gestion du dossier et soutient qu’au contraire elle a dû faire face à l’inertie de l’assureur DO en le relançant à plusieurs reprises et en le mettant en demeure afin de connaître les suites de ses déclarations de sinistre. Elle ajoute qu’elle a attendu le versement du 1er octobre 2018 pour mettre en œuvre les travaux de reprise, lesquels étaient insuffisants, ce dont elle ne pouvait avoir conscience n’étant pas un professionnel de la construction. En tout état de cause, elle demande à être garantie par QBE et la MAAF.

La MAAF reprend le moyen tiré de la non-opposabilité du rapport d’expertise.

La société Agemi est intervenue en qualité d’intermédiaire entre QBE et les sociétés OCDL et Locosa et a été investie à ce titre, d’un mandat l’autorisant à « signer les documents contractuels pour le compte de QBE ainsi qu’à procéder à toutes opérations de recouvrement des primes d’assurance, des recours et, notamment la mise en jeu des cautions et des autres garanties bancaires », selon les termes de l’attestation de QBE en date du 5 janvier 2017.

Il en résulte que ce mandant ne fait pas peser sur le mandataire les droits et obligations de l’assureur résultant du contrat, et alors qu’il n’est allégué aucune faute dans l’exercice de son mandat en lien avec les préjudices, les sociétés OCDL et Locosa seront déboutées de leur demande à l’encontre de la SAS Agemi.

La responsabilité de droit des société OCDL et Locosa a été engagée en qualité de constructeurs garantis par une assurance CNR qui a pris en charge la perte de loyers jusqu’en février 2020. La perte des loyers postérieurs, directement en lien avec les désordres doit être prise en charge par QBE au titre des garanties légales, les termes du protocole pour la période postérieure au 30 janvier 2020 étant indifférents. En conséquence, QBE devra garantir intégralement les sociétés OCDL et Locosa.

Il résulte des pièces versées que la société Afedim a procédé aux déclarations de sinistre successives auprès de l’assureur DO, la première en date du 18 novembre 2016, soit dans le mois suivant le signalement par la locataire du dégât des eaux, puis le 18 mai 2017. Il est également démontré qu’elle a fait le nécessaire pour faire établir des devis de reprise auprès de la Soprema. Elle démontre également avoir relancé l’assureur DO par courriel du 27 mars 2018 puis de lui adresser des mises en demeure les 9 avril 2018 et 1er juin 2018 afin qu’il prenne position, et que dès celle-ci connue (par courrier du 1er juin 2018), elle a contacté le 12 juin suivant la Soprema afin de programmer les travaux conformément aux préconisations de l’expert DO, lesquels se révèleront insuffisants.

Ce n’est qu’à l’issue du protocole du 31 janvier 2020 que les fonds nécessaires aux reprises ont été versés et que les travaux ont pu être exécutés, la société Afedim, versant en outre les honoraires de maîtrise d’œuvre.

En conséquence, aucune faute ne peut imputer à cette dernière en lien avec le sinistre et les sociétés OCDL et Locosa seront déboutées de leur demande en garantie à son égard.

En revanche, la faute de la société CMCO dans la survenance des désordres a été établie et la garantie de son assureur la MAAF, nonobstant son moyen opposant est acquise.

En conséquence, les sociétés OCDL et Locosa seront intégralement garanties par leur assureur décennal QBE et la MAAF, laquelle devra garantir intégralement QBE.

4 – LES DEMANDES ACCESSOIRES

La MAAF qui succombe sera condamnée aux dépens et au versement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile :

De la somme de 3 000 euros à la QBEDe la somme de 2 000 euros à la société Afedim

Les sociétés OCDL et Locosa seront condamnées in solidum à verser aux époux [D] la somme de 1 500 euros Sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne in solidum la SAS OCDL et la SA LOCOSA à verser à M [X] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] la somme de 7 943 euros au titre de la perte de loyers entre le 1er février 2020 et le 26 mars 2021 ;

Condamne in solidum la SA MAAF Assurances et la société QBE Europe SA/NV à garantir la SAS OCDL et la SA LOCOSA ;

Condamne la SA MAAF Assurances à garantir la société QBE Europe SA/NV ;

Déboute la SAS OCDL et la SA LOCOSA de leur demandes en garantie contre la SAS Agemi et la société Afedim ;

Condamne la SA MAAF Assurances à verser :

à la société Afedim la somme de 10 020 euros au titre de l’indemnisation de la perte des loyers jusqu’au 31 janvier 2020 et des frais de maîtrise d’œuvre ; à la société QBE Europe SA/NV la somme de 26 742,95 euros au titre du préfinancement des travaux de reprise ;

Déboute la SA MAAF Assurances de ses demande en garantie ;

Condamne in solidum les sociétés OCDL et Locosa à verser à M [X] [D] et Mme [N] [M] épouse [D] la somme de 1 500 euros Sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamne la SA MAAF Assurances à verser sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile :

• la somme de 3 000 euros à la société QBE Europe SA/NV

• la somme de 2 000 euros à la société Afedim

La condamne aux dépens.

La greffière La présidente