N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00490 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNO2

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société LM PATRIMOINE

C/

[Y] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026 :

Entre :

Société LM PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [Y] [Z]

né le 20 Mai 1985 à [Localité 1] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Lise-Nadine MOREAU, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2022 à effet du même jour, d’une durée de trois ans, la SCI LM PATRIMOINE a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €, outre une provision sur charges d’un montant de 30 €, ainsi qu’un dépôt de garantie équivalent au montant d’un loyer.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 4 juin 2025, la SCI LM PATRIMOINE a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ prononcer l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civils d’exécution ;

▸ le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 250,14 € suivant décompte, qui portera en principal, intérêts au taux légal à compter du commandement de payer qui les a fait courir, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés , et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner à lui payer à titre provisionnel les loyers échus postérieurement au commandement, ainsi qu’à indemnités d’occupation à compter de la résiliation, lesquelles se substitueront à ceux-ci sur la base d’un montant mensuel égal au montant du loyer indexé et des charges ;

▸ le condamner à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

▸ l’entendre condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 29 août 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 8 octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 décembre 2025.

A l’audience susdite, la SCI LM PATRIMOINE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme provisionnelle de 7 539,51 €. Elle s’est opposée à tout délai de paiement.

Monsieur [Y] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions remises lors de l’audience au terme desquelles il sollicite :

— de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois à hauteur de 223,21 € en sus de son loyer courant et de ses charges ;

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire durant la durée du remboursement des arriérés de loyer à la SCI LM PATRIMOINE ;

— de débouter la SCI LM PATRIMOINE de ses demandes ;

— d’ordonner la poursuite du bail ;

— de dire que chacune des parties conserva la charge de ses dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LM PATRIMOINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 24 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, la SCI LM PATRIMOINE a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 7 octobre 2025, que le locataire a irrégulièrement honoré son loyer.

La SCI LM PATRIMOINE sollicite, à l’appui dudit décompte, la somme de 7 539,51 € déduction faite des frais de commissaire de justice s’élevant à la somme totale de 496,14 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [Y] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 539,51 €, arrêtée au 7 octobre 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 869 € (4 250,14 € – 381,14 € au titre des frais de commissaire justice) à compter du 4 juin 2025 (date de l’assignation) en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le locataire sollicite des délais de paiement à hauteur de 223,21 € sur une durée de 36 mois.

La bailleresse est opposée aux délais de paiement.

En l’espèce, si Monsieur [Y] [Z] justifie de sa situation financière et d’une reprise partielle du paiement du loyer avant l’audience suivant virement externe réalisé le 7 novembre 2025 pour la somme de 480 €, le défaut d’assurance locative visée au commandement et fondant les demandes, et dont il n’est toujours pas justifié par le défendeur, fait obstacle à l’octroi de tout délai de paiement.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 avril 2025, Monsieur [Y] [Z] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 495 € et de condamner Monsieur [Y] [Z] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [Z] qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LM PATRIMOINE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [Z] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI LM PATRIMOINE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 avril 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS la SCI LM PATRIMOINE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à titre provisionnel à la SCI LM PATRIMOINE la somme de 7 539,51 € (sept mille cinq cent trente-neuf euros et cinquante et un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 7 octobre 2025, et ce avec intérêt au taux légal sur la somme de 3 869 € à compter de l’assignation du 4 juin 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à titre provisionnel à la SCI LM PATRIMOINE la somme de 495 € (quatre cent quatre-vingt-quinze euros) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 8 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 20 avril 2025 et le 7 octobre 2025 étant incluses dans la dette de 7 539,51 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à la SCI LM PATRIMOINE la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON