N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00828 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQMV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[V] [Q] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [V] [Q] [Z]

née le 21 Janvier 2006 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 février 2025, à effet au lendemain, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [V] [Q] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 473,33 € outre une provision sur charges d’un montant de 79,35 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 473,33 €.

Par acte sous seing privé du 5 février 2025, à effet au lendemain, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction la SA CDC Habitat Social a donné à bail à Mme [Q] [Z] un garage numéroté P103 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 20,19 € outre une provision sur charge de 1,45 ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 20,19 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 13 novembre 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner Mme [Q] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation du bail d’habitation et du bail de stationnement qui liaient la SA CDC Habitat Social à Mme [Q] [Z] pour non-paiement des loyers et charges ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ la condamner au paiement d’une somme de 1 094,86 € à titre de provision ;

▸ dire que la locataire devra verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, qu’elle occupe, tant elle-même que toutes personnes de son chef ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, la SA CDC Habitat Social, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 1 921,34 €. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’éventuel octroi de délais de paiement au vu du rapport d’enquête sociale.

Mme [Q] [Z], comparante en personne, a sollicité des délais à hauteur de 200 € par mois en plus du règlement du loyer courant pour régler le solde de la dette locative, qu’elle ne conteste pas, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Concernant sa situation, elle expose être en recherche d’emploi et percevoir le RSA. Elle explique sa situation d’impayé par un problème de versement de l’aide personnalisée au logement ; elle précise avoir effectué une demande de FSL ayant abouti au versement d’une somme de 600 € au profit du bailleur.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 28 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2], par voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat social justifie avoir préalablement signalé à la Caisse d’allocation familiales la situation d’impayé de la locataire le 23 mai 2025, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail concernant le logement contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet durant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Le bail accessoire concernant le parking contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’une sommation de payer restée sans effet durant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 juin 2025 portant sur la somme de 600,25 € au titre des loyers et charges concernant le bail principal et le bail accessoire, arrêtés au 12 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 12 août 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 février 2025, et du bail accessoire, à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 3 mars 2026, que Mme [Q] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges concernant ses deux baux.

Le bailleur sollicite la somme de 1 921,34 € selon décompte arrêté au 3 mars 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 245,01 € (75,89 € + 156,12 € + 13 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [Q] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 676,33 € (1 921,34 € – 245,01 €), arrêtée au 3 mars 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [Q] [Z] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a apuré en partie la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que Mme [Q] [Z] perçoit mensuellement le revenu de solidarité active, qu’elle est à la recherche d’un emploi et que le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du diagnostic social et financier que Mme [Q] [Z] perçoit 754 € au titre du revenu de solidarité active, outre la somme de 197 € au titre des allocations familiales.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Mme [Q] [Z] à se libérer de sa dette locative en 12 mois par 11 mensualités de 120 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [Q] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— les clauses résolutoire reprendront leur plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Q] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Mme [Q] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des loyers, augmentés des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme totale de 583 € (561,15 € concernant le logement et 21,85 € concernant le stationnement, selon dernier avis d’échéance du mois de février 2026) ;

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [Z], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [Q] [Z] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SA CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et du bail accessoire concernant le parking, à la date du 12 août 2025 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le parking conclu entre les parties à la date du 31 août 2025 ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat Social la somme de 1 676,33 € (Mille six cent soixante-seize euros et trente-trois centimes), arrêtée au 3 mars 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du bail concernant le logement et du bail concernant le parking ;

AUTORISONS Mme [V] [Q] [Z] à régler les sommes dues sur 12 mois à l’aide de 11 mensualités de 120 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 12ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [V] [Q] [Z] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] [Q] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [Q] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail concernant le logement s’était poursuivi soit la somme de 583 € ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] [Z] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [V] [Q] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON