TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01031 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEZM

AFFAIRE : [M], [P] [N], [K], [D], [H] [Z] épouse [N] / [O], [Y] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025, décision mise en délibéré au 16 septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

M. [M], [P] [N]

né le 09 Juin 1975 à [Localité 3] (92), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

Mme [K], [D], [H] [Z] épouse [N]

née le 03 Novembre 1975 à [Localité 4] (28), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [O], [Y] [J]

née le 18 Janvier 1964 à [Localité 7] (48), demeurant [Adresse 8]

non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] ont, par contrat signé le 31 janvier 2023, donné à bail à Madame [O] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 374 euros une provision pour charges de 45 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 février 2025 délivré par remise à étude, Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] ont fait assigner Madame [O] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS afin de :

constater que la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] d’une part et Madame [O] [J] d’autre part est acquise depuis le 29 décembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ;dire et juger que Madame [O] [J] occupe les lieux sans droit, ni titre ;ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [J], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;condamner Madame [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 4 734,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 16 janvier 2025 ;condamner Mme [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 17 janvier 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;condamner Mme [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [O] [J] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 juin 2025, Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] ont réitéré leurs prétentions et ont déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative. Madame [O] [J] n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Cependant, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass., 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail sera donc applicable.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 31 janvier 2023. Selon la clause résolutoire du contrat (article VIII), à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 28 octobre 2024, d’un commandement de payer la somme de 2 757,49 euros visant la clause résolutoire du bail d’habitation et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 29 décembre 2024, deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [O] [J] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du mois d’avril 2025 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois d’avril 2025 s’élevait à la somme de 6 717,30 euros. La justification d’un paiement libératoire de Madame [O] [J] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfait paiement.

Madame [O] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 29 décembre 2024 du contrat de bail d’habitation liant Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N], d’une part, et Madame [O] [J], d’autre part, et portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

ORDONNE à Madame [O] [J] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [O] [J] d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [O] [J] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 6 717,30 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois d’avril 2025 et assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [K] [Z] épouse [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [J] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,