N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00072 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GH5I

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[P] [B]

[W] [B]

C/

[Z] [H]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 03 Décembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [P] [B]

née le 05 Octobre 1983 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [B]

né le 01 Octobre 1989 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEURS

Et :

Monsieur [Z] [H]

Né le 15 Mars 1947 à [Localité 2] (87)

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3] [Adresse 3]

représenté par Maître Matthieu GILLET, substitué par Maître Hugo CARDONA, avocats au barreau de LIMOGES;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 19 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée aux 03 Septembre 2025 et 03 Décembre 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Février 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2022, [Z] [H] a donné en location à [P] [B] et [W] [B]un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 630 €.

Le 6 juillet 2023, [Z] [H] a fait délivrer à [P] [B] et [W] [B] un commandement de payer la somme de 2.816,98 € au titre des loyers impayés du premier semestre 2023 et de justifier d’une assurance.

Selon procès-verbal du 21 février 2024, les locataires ont fait intervenir un commissaire de justice pour constater des désordres dans le logement.

Le 7 mars 2024, [Z] [H] a fait délivrer à [P] [B] et [W] [B] un commandement de payer la somme de 2.122,67 € au titre des loyers impayés du premier trimestre 2024.

Par courrier daté du 27 juillet 2024, [Z] [H] a donné congé à [P] [B] et [W] [B] à la date du 25 février 2025 en vue de la vente du logement au prix de 125.000 €.

Selon rapport d’expertise daté du 27 août 2024 et diligenté par l’assureur des locataires, des préconisations de travaux ont été émises pour résoudre les désordres constatés.

Par courrier du 7 novembre 2024, l’association SOLIHA mandatée par la Caisse d’Allocations Familiales de la Haute-[Localité 4] a avisé [Z] [H] que le logement était présumé non-décent à l’issue d’une visite de contrôle.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 16 décembre 2024, [P] [B] et [W] [B] ont contesté la régularité du congé donné par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, [P] [B] et [W] [B] ont assigné [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges afin notamment de :

prononcer la nullité du congé en date du 27 juillet 2024 ;condamner [Z] [H] à leur verser la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;condamner [Z] [H] à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner [Z] [H] au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2025, [P] [B] et [W] [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes en se référant à leurs dernières conclusions et déposent les pièces constituant leur dossier.

[Z] [H], représenté par son conseil, dépose les pièces constituant son dossier et se réfère à ses conclusions aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de débouter [P] [B] et [W] [B] de leurs demandes de dommages et intérêts et dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce, le congé délivré par [Z] [H] indique précisément :

la nature des biens immobiliers à vendre qui sont désignés par leurs numéros de parcelle cadastrale, écartant tout doute sur la consistance exacte des biens vendus ;le prix de vente fixé à 125.000 € net vendeur, alors que l’offre de vente est faite directement sans intermédiaire et que les frais d’acte notarié et de mutation sont à la charge de l’acquéreur en application des dispositions de l’article 1593 du code civil, de sorte qu’il n’existe pas non plus de doute sur le prix, qui est d’ailleurs conforme à l’estimation immobilière établie le 15 juillet 2024.

Ainsi, les prescriptions de l’article 15 de loi n°89-462 dont le non-respect est sanctionné par la nullité ont bien été respectées par [Z] [H] quant à la désignation précise du bien immobilier proposé à la vente et de son prix.

[P] [B] et [W] [B] sont mal fondés à soutenir le contraire, alors que les conventions s’exécutent de bonne foi.

En outre, l’offre d’achat présentée par [P] [B] confirme qu’elle n’avait pas de doute sur la consistance du bien vendu ni sur son prix.

Par ailleurs, aucune disposition de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’impose à peine de nullité la délivrance individuelle d’un congé pour vente à chacun des locataires. Une telle délivrance individuelle constitue un usage probatoire.

En l’espèce, [Z] [H] a adressé son courrier de congé par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 31 juillet 2024 au nom de [P] [B] et de [W] [B] à leur adresse commune, de sorte qu’ils étaient chacun destinataires du courrier qui a été effectivement remis à leur domicile, à personne pour l’un et à domicile pour le second par l’intermédiaire de son conjoint.

Ainsi, le congé a été valablement adressé aux locataires.

Par conséquent, il convient de débouter [P] [B] et [W] [B] de leur demande en nullité du congé fondée sur une interprétation extrapolée de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la décence du logement :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L‘article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, il n’est pas établi que le logement donné à bail par [Z] [H] laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, ne soit pas exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ne réponde pas à un niveau de performance minimal et ne soit pas doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon rapport établi par [C] le 5 avril 2024, le logement loué a été classé à la lettre E en termes de performance énergétique.

Les locataires ont fait établir par un commissaire de justice un procès-verbal de constat non contradictoire à l’égard du propriétaire le 21 février 2024. Leurs courriers antérieurs adressés au propriétaire ne font pas état de désordres dans le logement depuis leur entrée dans les lieux en 2022.

Il n’est pas justifié de la date à laquelle le rapport d’expertise contradictoire établi le 27 août 2024 par l’assureur des locataires a été communiqué à [Z] [H].

[Z] [H] a été avisé le 7 novembre 2024 que le logement était présumé non-décent par l’association mandatée par la Caisse d’Allocations Familiales et il s’est engagé dès le 20 novembre 2024 à effectuer les travaux préconisés.

[Z] [H] a fait établir des devis dès les mois de janvier et février 2025 et les travaux ont été effectués de mars à juin 2025 pour un coût total de 12.460,39 €, démontrant la bonne volonté du bailleur à effectuer les travaux suggérés.

L’installation d’assainissement a été jugée conforme selon rapport diagnostic du 24 février 2025 signé par le Président de la communauté de communes [Localité 5].

[Z] [H] a été avisé par la Caisse d’Allocations Familiales le 16 juillet 2025 que le logement était considéré comme décent à l’issue de la visite de contrôle post-travaux du 2 juillet 2025.

Ainsi, il n’est pas démontré de carence de la part du bailleur pour résoudre les désordres affectant la décence du logement dès le moment où ces désordres lui ont été contradictoirement signifiés.

Parallèlement, les locataires estiment leur préjudice forfaitairement à la somme de 5.000 €, correspondant à 7,5 mois de loyer, sans justifier de la durée et de la nature précise de leur préjudice de jouissance.

Dès lors, il convient de condamner [Z] [H] au paiement de la somme de 1.200 €, correspondant à une diminution de loyer de 150 € par mois pendant huit mois entre novembre 2024 et juin 2025, correspondant à la période de présomption d’indécence signifiée contradictoirement au bailleur.

Sur la délivrance des quittances :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 21 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Ainsi, contrairement aux prétentions des demandeurs et conformément aux prescriptions légales, il n’est pas anormal que le bailleur ne leur délivre pas spontanément de quittances et qu’ils aient dû solliciter leur délivrance.

Il n’est pas établi que [Z] [H] n’a pas fourni les quittances de loyers lorsque les locataires les lui ont demandées et il apparaît au contraire constant que le bailleur a transmis ces quittances à la demande des locataires.

Surabondamment, [P] [B] et [W] [B] ne démontrent pas la nature et l’ampleur de leur préjudice qu’il fixe forfaitairement à 2.000 € s’agissant de la non délivrance de quittances locatives.

La délivrance de commandements de payer par le bailleur à ses locataires n’est aucunement conditionnée à l’établissement de quittances ou non, comme l’invoque les locataires.

Par conséquent, il convient de débouter [P] [B] et [W] [B] de leur demande d’indemnisation non justifiée au titre de la non délivrance des quittances de loyers.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [H], succombant partiellement au procès, sera tenu aux dépens de l’instance.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [P] [B] et [W] [B] l’intégralité des frais qu’ils ont dû exposer au titre de la présente procédure, quoiqu’ils soient également déboutés de plusieurs de leurs demandes.

Par conséquent, [Z] [H] sera condamné à leur payer la somme totale de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE [P] [B] et [W] [B] de leur demande en nullité du congé pour vente délivré par le bailleur selon courrier daté du 27 juillet 2024 ;

DEBOUTE [P] [B] et [W] [B] de leur demande de dommages et intérêts relative à la non délivrance de quittances ;

CONDAMNE [Z] [H] à payer conjointement à [P] [B] et [W] [B] la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts au titre de la non décence du logement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [H] à payer conjointement à [P] [B] et [W] [B] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [H] aux dépens ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE