copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Xavier GRIFFITHS

CCC + CE M^e Emmanuelle DUVAL

CCC + CE M^e Virginie ANFRY

CCC + CE M^e Pierre BLIN

1 CCC administrateur

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DM2R

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le dix Juillet deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Monsieur [I] [H]

né le 13 Avril 1979 à [Localité 11] (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [R] [W]

née le 08 Mars 1981 à [Localité 7] (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Société de droit étranger CREDENDO-GUARANTEES & SPECIALITY RISKS, immatriculée en France au RCS de [Localité 8] sous le n°484 146 253, prise en la personne de son représentant légal, demeurant en France, [Adresse 4]

Représentée par M^e Armelle MONGODIN, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

S.A.R.L. LA MARE AUX GUERRIERS, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°830 894 135, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), M^e Gary GOZLAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE (plaidant)

INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.C.I. FERRAGU-GUILLET, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 393 316 455, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substitué par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Hugo NAUCHE, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 10 JUILLET 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 26 janvier 2022, M. [I] [H] et Mme [R] [W] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 10], constituant le lot n°15 d’un ensemble immobilier de 11 maisons au prix de 297 500 euros. La garantie financière d’achèvement a été souscrite auprès de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks.

La livraison de l’immeuble devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2022.

Suivant exploits de commissaire de justice des 13 et 16 janvier 2025, M. [H] et Mme [W] ont fait assigner la Sarl La Mare aux Guerriers et la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à comparaître devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé à l’audience du 27 février 2025 afin d’obtenir :

— la condamnation de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à appliquer sa garantie financière d’achèvement permettant de financer l’achèvement et la livraison de la construction promise,

— la condamnation de la Sarl La Mare aux Guerriers à souscrire tout contrat de maîtrise d’oeuvre et d’entreprise permettant l’achèvement et la livraison de la construction aux frais de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

— la condamnation solidaire de la Sarl La Mare aux Guerriers et de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 5 juin 2025.

À l’audience, M. [H] et Mme [W] demandent de :

— condamner la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à appliquer sa garantie financière d’achèvement permettant de financer l’achèvement et la livraison de la construction promise,

— l’autoriser en tant que de besoin à désigner ou faire désigner la société PI3A en qualité d’administrateur ad hoc,

en tout état de cause,

— assortir l’obligation de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement la Sarl La Mare aux Guerriers et la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl La Mare aux Guerriers demande de :

— débouter M. [H] et Mme [W] de toutes leurs demandes,

— débouter la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks de toutes ses demandes,

— confirmer qu’elle est toujours en capacité d’assurer la livraison des biens vendus, sans qu’il soit nécessaire d’intervenir dans la gestion du chantier,

— enjoindre à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks demande d’assumer ses engagements de garantie financière,

— condamner M. [H] et Mme [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Credendo Guarantiees & Speciality Risks demande, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— ordonner la jonction des instances en cours devant le juge des référés la mettant en cause en sa qualité de garant de l’achèvement des ventes en l’état futur d’achèvement conclu par la Sarl La Mare aux guerriers,

— constater que la Sarl La Mare aux Guerriers ne justifie pas de la disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage, constater la défaillance financière de la Sarl La Mare aux Guerriers,

— débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions,

— renvoyer, en conséquence, les parties à se pourvoir au fond,

— désigner, vu l’urgence, un administrateur ad hoc avec pour mission de :

* exercer, jusqu’à la livraison des ouvrages achevés les pouvoirs du maître de l’ouvrage pour réaliser le programme immobilier débuté par la Sarl La Mare aux Guerriers au [Adresse 5] à [Localité 10],

* solliciter, le cas échéant, auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

* lister les appels de fonds payés à la Sarl La Mare aux Guerriers par les acquéreurs à la date de la décision à intervenir,

* informer la banque, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs ayant consenti les polices “tous risques chantiers” et “constructeur non réalisateur”, le maître d’oeuvre, les locateurs d’ouvrage et leurs compagnies d’assurances ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la juridiction,

* dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

* rechercher si l’immeuble présente des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

* dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons et dire les travaux nécessaires pour y remédier,

* adresser, le cas échéant, toute déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances,

* mettre en demeure le locateur d’ouvrage et le maître d’oeuvre de reprendre les non-conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux,

* prendre toute disposition pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus,

* chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

* obtenir du maître d’oeuvre les attestations d’avancement des travaux et les communiquer à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

* recevoir les certificats de paiement du maître d’oeuvre des situations de travaux,

* notifier les décomptes définitifs et les transmettre pour paiement à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

* faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles et à la constatation de leur achèvement,

* procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs,

— donner acte à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks qu’elle accepte de prendre en charge le coût d’intervention de l’administrateur ad hoc dans le cadre de la garantie financière d’achèvement,

— juger que l’administrateur sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des immeubles aux acquéreurs,

— juger que la mission pourra, le cas échéant, être prorogée par ordonnance rendue sur simple requête dudit administrateur,

— juger qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur par ordonnance rendue sur simple requête,

— condamner la société La Mare aux Guerriers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Sci Ferragu-Guillet, acquéreur par acte du 9 décembre 2021 du lot n°11, demande de :

— constater son intervention volontaire et de la dire recevable et bien fondée,

— condamner la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à appliquer sa garantie financière d’achèvement permettant de financer l’achèvement et la livraison de leur immeuble,

— autoriser, en tant que de besoin, la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à désigner ou faire désigner en qualité d’administrateur ad hoc la société PI3A,

— assortir l’obligation de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks et la Sarl La Mare aux Guerriers à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rejeter la demande de jonction présentée par la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks, les demandes des différentes parties, bien qu’étant de même nature, commandent un traitement différencié, notamment afin d’en faciliter l’exécution.

Il convient en revanche de constater l’intervention volontaire régulière de la Sci Ferragu-Guillet, conformément à l’application des dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, aux termes de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation, avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les travaux de construction qui ont débuté à l’automne 2021 ont été arrêtés une première fois au début de l’année 2022, a repris au mois d’avril 2022 jusqu’au mois de septembre 2022, date à laquelle les travaux ont à nouveau été arrêtés. Selon un mail daté du 30 mai 2024, ils étaient censés reprendre à partir de cette date, mais le constat d’huissier dressé à la demande des époux [N] le 7 novembre 2024 montre que le chantier est à l’abandon. Cela fait donc désormais plus de deux ans que le chantier est à l’arrêt, sans motif technique ou juridique.

Cette situation établit une présomption d’insuffisance financière qui n’est pas renversée par la Sarl La Mare aux Guerriers qui ne produit aucune pièce attestant qu’elle dispose des capacités financières pour poursuivre la réalisation d’un chantier, qui est à l’arrêt depuis de très nombreux mois. Elle ne donne aucune explication technique ou juridique qui viendrait expliquer la succession de maîtres d’oeuvre qui ont abandonné le chantier et l’arrêt de ce dernier.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la condition de défaillance financière de la Sarl La Mare aux Guerriers nécessaire à la mobilisation de la garantie d’achèvement de la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks est remplie.

En conséquence, la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks sera condamnée à mobiliser sa garantie, ce qu’au demeurant, elle ne conteste pas. En revanche, en l’état, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les conditions de mise en oeuvre de cette garantie, conformément aux dispositions de l’article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation sus-rappelées, il convient de faire droit à la demande désignation d’un administrateur ad hoc en la personne de la Sas PI-3A MAH, dont la mission sera définie conformément au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La Sarl La Mare aux Guerriers qui succombe à titre principal sera tenue aux entiers dépens.

L’équité et la solution du litige commandent de condamner la Sarl La Mare aux Guerriers à payer à M. [H] et Mme [W], unis d’intérêts et à la Sci Ferragu-guillet chacun la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’est pas inéquitable que la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks et la Sarl La Mare aux Guerriers conserve la charge de leurs frais irrépétibles; leur demande à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de la Sci Ferragu-Guillet ;

REJETTE la demande de jonction présentée par la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks ;

CONDAMNE la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à financer les travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier au sein duquel M. [I] [H] et Mme [R] [W] ont acquis le lot n°15 situé [Adresse 5] à [Localité 10] auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers suivant acte authentique de vente du 26 janvier 2022 ;

CONDAMNE la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks à financer les travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier au sein duquel la Sci Ferragu-Guillet a acquis le lot n°11 situé [Adresse 5] à Trouville sur Mer auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers suivant acte authentique de vente du 9 décembre 2021;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DÉSIGNE la Sas PI-3A MAH en qualité d’administrateur ad hoc avec pour mission de :

— exercer, jusqu’à la livraison des ouvrages achevés les pouvoirs du maître de l’ouvrage pour réaliser le programme immobilier débuté par la Sarl La Mare aux Guerriers au [Adresse 5] à [Localité 10],

— solliciter, le cas échéant, auprès de la Sarl La Mare aux Guerriers la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

— lister les appels de fonds payés à la Sarl La Mare aux Guerriers par les acquéreurs à la date de la décision à intervenir,

— informer la banque, l’assureur dommages-ouvrages et les assureurs ayant consenti les polices “tous risques chantiers” et “constructeur non réalisateur”, le maître d’oeuvre, les locateurs d’ouvrage et leurs compagnies d’assurances ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la juridiction,

— dresser l’état d’avancement des chantiers et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

— rechercher si l’immeuble présente des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d’en compromettre la solidité ou d’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement pouvant rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

— dans l’affirmative, en établir la liste et déterminer l’origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons et dire les travaux nécessaires pour y remédier,

— adresser, le cas échéant, toute déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage conformément à l’article L. 242-1 du code des assurances,

— mettre en demeure le locateur d’ouvrage et le maître d’oeuvre de reprendre les non-conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux,

— prendre toute disposition pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu’à l’achèvement des lots vendus,

— chiffrer contradictoirement les travaux d’achèvement qui seront pris en charge par le garant,

— obtenir du maître d’oeuvre les attestations d’avancement des travaux et les communiquer à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

— recevoir les certificats de paiement du maître d’oeuvre des situations de travaux,

— notifier les décomptes définitifs et les transmettre pour paiement à la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks,

— faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles et à la constatation de leur achèvement,

— procéder à la livraison des lots vendus aux acquéreurs ;

DIT que la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks prendra en charge le coût d’intervention de l’administrateur ad hoc dans le cadre de la garantie financière d’achèvement,

DIT que l’administrateur sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu’à la livraison des immeubles aux acquéreurs ;

DIT que la mission pourra, le cas échéant, être prorogée par ordonnance rendue sur simple requête dudit administrateur ;

DIT qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur par ordonnance rendue sur simple requête ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerriers aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerrier à payer à M. [I] [H] et Mme [R] [W], unis d’intérêts, la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sarl La Mare aux Guerriers à payer à la Sci Ferragu-Guillet la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la Sarl La Mare aux Guerriers et la société Credendo Guarantiees & Speciality Risks de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE