copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Didier PILOT

CCC + CE M^e Xavier GRIFFITHS

CCC + CE M^e Jean René DESMONTS

CCC + CE M^e Arnaud LABRUSSE

CCC + CE M^e Pierre BLIN

CCC + CE M^e Pénélope AMIOT

CCC + CE M^e Didier LEFEVRE

CCC + CE M^e Etienne HELLOT

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE [B] LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00090 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNY5

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le quatre Décembre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Monsieur [H] [E]

né le 03 Juillet 1971 à [Localité 12]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Florence CHATELIER, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

Madame [L] [Z] épouse [E]

née le 08 Avril 1973 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Florence CHATELIER, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

ET :

S.A.S. ENTREPRISE [Y], immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°324 958 081, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), M^e Franck LANGLOIS, avocat au barreau de ROUEN (plaidant)

S.A.S. MICARD, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°353 108 293, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. [Localité 19] PEINTURES VAL [B] SEINE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°795 272 368, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX

S.C.P. MANDATEAM, immatriculée au RCS d'[Localité 18] sous le n° 381.863.836, dont le siège social est [Adresse 9], représentée par Maître [W] [O], prise en sa qualité de liquidateur de la SAS [B] BIASIO

Représentée par M^e Christophe OHANIAN, avocat au barreau d’EURE (plaidant), M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

S.A.R.L. FOURMY RAVALEMENT, immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le n°399 206 655, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

S.A.S. ROCAMAT, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°572 086 577, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 8]

Représentée par M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Pauline KERGLONOU, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. CAP SAMBP, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°847 885 845, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 22]

Non comparante

S.N.C. [Adresse 17], immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n°443 952 874, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e Frédéric NAUTOU, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

[B] LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 16 Octobre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 04 DECEMBRE 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 10 novembre 2021, M. [H] [E] et Mme [L] [Z] épouse [E] ont acquis auprès de la Snc [Localité 16] Parc en l’état futur d’achèvement une maison d’habitation situé [Adresse 4], au sein d’un groupe d’habitation dénommé [Localité 16] Absolue au prix de 750 000 euros.

Sont intervenues à la construction les entreprises suivantes :

— la société Igc en qualité de maître d’oeuvre,

— la société [B] Biasioa pour le lot n°2 gros œuvre,

— la société Micard pour le lot n°5 charpente bois-colombage,

— les sociétés Rocamet et Fourmy Ravalement pour le lot n°4 parement de façades,

— la société [Y] pour le lot n°6 couverte et le lot n°7 étanchéité,

— la société Cap Sambp pour le lot n°8 menuiseries extérieures,

— la société [Localité 19] Peintures Val [B] Seine pour le lot n°13 peinture,

La livraison de l’immeuble est intervenue le 29 mars 2024, la réception ayant été prononcée le 27 mars 2024 avec réserves.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, les époux [E] ont fait assigner la Snc [Adresse 17] à comparaître à l’audience du 24 avril 2025 du président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant en référé afin d’obtenir sa condamnation à la levée des réserves sous astreinte ou le paiement d’indemnités provisionnelle en réparation du préjudice subi pour le retard de livraison et la non-conformité des trois fenêtres du rez-de-chaussée.

Par exploits de commissaire de justice en du 28 mars 2025 , la Snc [Localité 16] Parc a fait assigner la Sas Entreprise [Y], la Sas Micard, la Sas Guérin Peintures Val [B] Seine, la Sas [B] Biasio représentée par maître [O], ès qualité de liquidateur en vertu d’un jugement rendu par le tribunal de commerce du 29 juin 2023, la Sarl Fourmy Ravalement, la Sas Rocamat, la Sas Cap Sambp à l’audience du 24 avril 2025 du président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant en référé pour obtenir leur condamnation à lever les réserves et leur garantie. Cette instance a été jointe à l’instance initiale.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 16 octobre 2025.

À l’audience, les époux [E] demandent, sur le fondement des articles 1217, 122, 1642-1 et 1646-1 du code civil, de :

Condamner la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme provisionnelle de 55 000 euros à valoir sur le coût des travail destinés à lever les réserves restantes,

Condamner la Snc [Localité 16] Parc au paiement d’une indemnité provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur le préjudice consécutif au retard de livraison,

Condamner la Snc [Adresse 17] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 45 000 euros à valoir sur le préjudice causé par la non-conformité des trois fenêtres du rez-de-chaussée,

Condamner la Snc [Localité 16] Parc à leur remettre la déclaration administrative d’achèvement des travaux conforme aux exigences réglementaires et aux demandes expresses de la ville de [Localité 16], en assortissant cette condamnation d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et en se réservant le pouvoir de liquider l’astreinte,

Condamner la Snc [Localité 16] [Adresse 20] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Snc [Localité 16] Parc demande sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 1792-6 du code civil, de :

Débouter les époux [E] de leur demande de condamnation à procéder à la levée des réserves 1,3,4,5,8,6,7 et 9,

Débouter les époux [E] de leur demande tendant à voir assortir les travaux de reprise des réserves d’une astreinte,

Débouter les époux [E] de toutes leurs demandes de paiement d’indemnité provisionnelle,

A titre subsidiaire,

Dire qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation à la garantir de :

La Sas Entreprise [Y] pour les réserves 1 et 8

La Sas Micar pour les réserves 2 et 3

La Sas [Localité 19] Peintures Val [B] Seine pour les réserves 2, 3 et 7

Maître [O] ès qualité pour les réserves 4 et 6

La société Rocamat pour la réserve 5

La société Fourmy Ravalement pour la réserve 5

La société Cap Sambp s’agissant de la réserve 9

Condamner in solidum la Sas Entreprise [Y], la Sas Micard, la Sas [Localité 19] Peintures Val [B] Seine, la Sas [B] Biasio représentée par maître [O], ès qualité, la Sarl Fourmy Ravalement, la Sas Rocamat, l Sas Cap Sambp à la garantir de toute condamnation mise à sa charge,

Condamner la société Cap SAmbp à la garantir de toute somme mise à sa charge au titre de la prétendue non-conformité des fenêtres,

Condamner tout succombant à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La Sas [Localité 19] Peintures Val [B] Seine conclut au rejet de toutes les demandes qui sont présentées contre elle au motif que les réserves qui concernent les travaux qu’elle a réalisés ont été levées. Elle sollicite la condamnation de la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Micard conclut au rejet de toutes les demandes qui sont présentées contre elle au motif que les réserves ont été levées. Elle sollicite la condamnation de la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Rocamat conclut au rejet de toutes les demandes au motif qu’elle a levé toutes les réserves et sollicite la condamnation de la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Fourmy Ravalement conclut à sa mise hors de cause et au rejet de toutes les demandes au motif qu’aucune des réserves ne concerne les travaux qu’elle a réalisés et sollicite la condamnation de la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Entreprise [Y] conclut au rejet de toutes les demandes au motif qu’elle a levé toutes les réserves et sollicite la condamnation de la Snc [Localité 16] Parc à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Maître [O] ès qualité demande de :

A titre principal, juge que la Snc [Adresse 17] est irrecevable en ses demandes, en raison de l’autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 14 février 2025 par le tribunal de commerce de Lisieux,

A titre subsidiaire, débouter la Snc [Localité 16] Parc de ses demandes, au motif que la procédure collective induit l’arrêt des poursuites individuelles et au motif que le fondement de la garantie de parfait achèvement suppose une réception qui n’a pas eu lieu, pas plus que la notification de réserves.

En tout état de cause, condamner la Snc [Adresse 17] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignées, la Sas Cap Sambp n’ont pas constitué avocat. Le litige étant susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS [B] LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 alinéa du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre du coût des travaux de levée des réserves

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Le second alinéa de l’article 1642-1 correspond à la nature même de la vente d’immeuble à construire dans laquelle le vendeur s’oblige à titre principal à livrer un immeuble ou une partie d’immeuble à construire et donc s’oblige à l’édifier ou à le faire édifier. En effet, si l’immeuble livré est affecté de vices de construction apparents ou de défauts de conformité apparents, c’est que le vendeur n’a pas correctement exécuté ses obligations. Or il doit pouvoir y être contraint sur la base du droit commun contractuel.

C’est pourquoi la jurisprudence décide, de manière constante, qu’outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l’article 1642-1 prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance.

Par ailleurs, l’article 1648 alinéa 2 du code civil précise que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de constater que les époux [E] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont signalé dans le délai d’un mois à compter de la livraison d’autres désordres apparents que ceux relevés dans les réserves de livraison.

Pour apprécier le bien fondé de leur demande à ce titre, il y a donc lieu de se reporter uniquement au procès-verbal de livraison et à la liste des réserves qui y est annexée, document de 4 pages qui numérote les réserves de 1 à 111, étant précisé que les numéros de réserve visés par les parties ne sont pas ceux du procès-verbal de livraison.

Dans le cadre de la présente instance, le débat entre les parties porte sur les réserves suivantes qui n’auraient pas été levées :

1- reprise des scellements inesthétiques tuiles faîtières

2- reprise des colombages extérieurs

3- peinture sous face toiture incomplète

4- caniveau devant le garage non refait

5- pas de changement des pierres soubassement de part et d’autre du garage

6- réfection du pilier du mur extérieur edf & gaz

7- nettoyage enduit et peinture divers

8- regard toujours pas déplacé à la suite du déroutement de la descente eaux pluviales qui gênait la pose des volets battants

9- 2 paires de volants battants

Il n’est pas contesté par la Snc [Localité 16] [Adresse 20] que ces réserves ont été signalées lors de la livraison.

La Snc [Localité 16] Parc verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre en date du 21 mai 2025, qui indique que la reprise des scellements inesthétiques tuiles faîtière a été fait, ainsi que la peinture de la sous-face du toit et le remplacement des pierres de soubassement de part et d’autre du garage.

Certes, l’accomplissement de la formalité du quitus de réserves prévue par l’article 47.7 du contrat (page 52) n’est pas justifié par la Snc [Adresse 17].

Toutefois, cet élément ne permet pas à lui seul de considérer que l’obligation de la Snc [Localité 16] [Adresse 20] sur ces trois réserves n’est pas sérieusement contestable, étant fait observer que contrairement à ce que soutiennent les époux [E], le constat de commissaire de justice du19 septembre 2025 ne démontre aucunement le contraire au vu des photographies prises, les commentaires subjectifs faits sur déclarations des époux [E] accompagnant ces photographies n’ayant aucune valeur probante. En conséquence, il ne peut être fait droit à leur demande au titre de ces trois réserves.

Par ailleurs, au vu du devis produit aux débats au soutien de leur demande en condamnation, il convient de relever que la reprise du caniveau devant le garage, le nettoyage enduit et peinture divers ne sont pas chiffrés. Il n’y a donc aucune demande au titre de ces deux réserves.

En revanche, la Snc [Localité 16] Parc est défaillante à rapporter la preuve de la levée des réserves suivantes :

2- reprise des colombages extérieurs

6- réfection du pilier du mur extérieur edf & gaz

8- regard toujours pas déplacé à la suite du déroutement de la descente eaux pluviales qui gênait la pose des volets battants

9- 2 paires de volets battants

Sur ces réserves, la Snc [Localité 16] [Adresse 20] émet des contestations sérieuses s’opposant non pas au principe de son obligation à la levée des réserves, mais à celui de son obligation au paiement d’une provision au titre des travaux de reprise.

En effet, alors que les époux [E] versent aux débats uniquement des devis de travaux de reprise, sans aucune analyse technique établissant la nécessité des travaux ainsi chiffrés, la Snc [Localité 16] fait valoir que la reprise des colombages ne nécessite pas un ponçage et une nouvelle peinture sur toute la surface, que le regard n’a pas à être déplacé puisque la gouttière est raccordée sous terre. Ces arguments permettent de considérer légitimement l’existence d’une contestation sérieuse, de sorte qu’aucune provision ne peut être allouée à ce titre.

En revanche, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la réfection du pilier du mur extérieur, ni sur la pose de deux paires de volets battants manquant.

Au vu des devis produits, il convient d’allouer à ce titre aux époux [E] la somme provisionnelle de 6 340 euros.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice de jouissance subi en raison du retard de livraison

Aux termes de l’article 835 alinéa du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est exact que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu par les époux [E] prévoit une clause expresse fixant l’achèvement de la construction de l’immeuble au plus tard au 28 février 2023. Il est également constant que le bien a été livré le 29 mars 2024.

Toutefois, il convient de relever que le contrat prévoit, en page 42, de nombreuses causes légitimes de report du délai de livraison, causes que la Snc [Localité 16] a entendu faire valoir aux termes des courriers qu’elle a adressés à ses co-contractants les 6 décembre 2022, 2 mai 202313 juillet 202312 octobre 2023.

Cette situation caractérise incontestablement une contestation sérieuse du droit à indemnisation des époux [E] au titre du préjudice subi en raison d’un retard de livraison fautif imputable à la Snc [Localité 16] [Adresse 20], puisqu’elle conduit le juge à interpréter les faits et à trancher la question de savoir si les éléments invoqués par la Snc [Localité 16] Parc sont ou non des causes contractuelles légitimes de report du délai de livraison et si oui dans quel délai.

En conséquence, leur demande de provision sera rejetée.

Sur la demande au titre de la non-conformité des trois fenêtres

Il est incontestable et incontesté que les allèges de trois fenêtres de l’immeuble d’habitation ont été réhaussées de 30 cm par rapport aux plans annexés à l’acte de vente, ainsi au demeurant que le retient la mairie de [Localité 16] pour justifier l’absence de délivrance de la DAACT.

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les époux [E], ce seul fait incontestable n’est pas suffisant pour établir le principe de l’obligation en indemnisation provisionnelle qui pèserait sur la Snc [Localité 16] [Adresse 20]. Il est également indispensable d’établir l’existence non sérieusement contestable d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Or, si les époux [E] affirment qu’il existe un préjudice de perte de luminosité, un caractère inesthétique, ils ne rapportent aucunement la preuve de ces allégations, les photographies et le constat de commissaire de justice n’étant pas suffisamment probant pour établir le principe même de l’existence de ce préjudice, ni a fortiori le montant de 45 000 euros réclamé à ce titre.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de communication de la DAACT

Cette demande est infondée, dans la mesure où les articles 37-4 et 37-5 du contrat liant les parties ont été parfaitement respectés par la Snc [Adresse 17] qui justifie du dépôt d’une première demande de déclaration d’achèvement des travaux, suivi de prescriptions du service de l’urbanisme et notamment du dépôt d’un permis de construire modificatif. Le contrat prévoit expressément dans ce cas que le DAACT ne pourra être obtenue qu’à l’issue de la procédure nécessaire à l’obtention de ce permis modificatif, ce dont justifie la défenderesse. Au demeurant, il n’y a aucun délai fixé par le contrat pour la communication de ce document.

Aussi, il convient de rejeter la demande présentée à ce titre par les époux [E].

Sur le recours en garantie de la Snc [Localité 16] Parc

Il ressort des explications mêmes de la Snc [Adresse 17] que l’absence de volets battants n’est pas imputable à une non fourniture de la part de la société Cap Sambp, mais à une impossibilité matérielle résultant d’un défaut de conception, puisque la gouttière a été positionnée à l’endroit de pose des volets. Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur l’obligation de la société Cap Sambp à garantir la Snc [Adresse 17]. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Quant à la demande de garantie à l’encontre de Maître [O], ès qualité, il convient de rappeler que l’article L 622-21 du code de commerce applicable aux procédures de liquidation judiciaire conformément aux dispositions de l’article L 641-3 du même code édicte la règle d’ordre public de l’arrêt des poursuites individuelles. En conséquence de cette règle, le créancier dont la créance est née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ne peut plus agir en paiement et, en application des dispositions de l’article L 622-24 du code de commerce, doit déclarer sa créance et se soumettre à la procédure de vérification des créances qui verra le juge-commissaire statuer sur la créance déclarée.

En conséquence, aucune condamnation ne peut être prononcée, et ce d’autant qu’en l’espèce, Maître [O] justifie du rejet de la déclaration de créance de la Snc [Localité 16] Parc. La demande en garantie est donc irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La Snc [Adresse 17] succombant à titre principal, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance.

L’équité et la nature du litige commandent de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des époux [E], de Me [O] à concurrence chacun de la somme de 1 500 euros.

La nature du litige ne justifie pas en revanche de faire droit aux autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et les circonstances de l’espèce ne justifient pas qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Snc [Localité 16] Parc à payer aux époux [E] la somme provisionnelle de 6 340 euros au titre du coût des travaux de levée de réserves pour la réfection du pilier du mur extérieur et la pose de deux paires de volets battants manquant ;

DEBOUTE les époux [E] du surplus de leur demande au titre du coût des travaux de levée des réserves ;

DÉBOUTE les époux [E] de leur demande d’indemnité provisionnelle pour préjudice de jouissance en raison de retard de livraison, du préjudice pour la non conformités des trois fenêtres et de leur demande de communication de la DAACT ;

DECLARE irrecevable les demandes de la Snc [Adresse 17] à l’égard de Me [O] ès qualité ;

DEBOUTE la Scn [Localité 16] Parc de toutes ses demandes et notamment de tous ses recours en garantie ;

CONDAMNE la Snc [Adresse 17] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Snc [Localité 16] Parc à payer aux époux [E], unis d’intérêts, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Snc [Adresse 17] à payer à Me [O], ès qualité, la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les autres parties de leur demande respective au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE