Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX02]

N° RG 24/01275 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756GY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[U] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [V]

né le 26 Juillet 1974 à , demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Février 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mai 2020, avec prise d’effet le 15 mai 2020, la société HABITAT 62/52 SA aujourd’hui dénommée HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH a consenti un bail d’habitation à M. [U] [V] sur un logement et un garage situés [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total de 340,48 euros outre des provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2022, avec prise d’effet le 17 janvier 2022, la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH a consenti un bail portant sur un garage situé [Adresse 11] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 29,53 euros.

Par acte de commissaire de justice le 14 février 2024, la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANCE ESH a fait délivrer congé au preneur à bail pour le garage situé [Adresse 12].

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 556,49 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [V] le 15 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 août 2024, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH a ensuite fait assigner M. [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1741 du code civil et des articles 07 et 24 de la loi du 06 juillet 1989 :

constater voire prononcer la résiliation du bail relatif au local d’habitation et du bail relatif au garage ; ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner la défenderesse au paiement : de la somme de 3 957,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juillet 2024, outre intérêts de retard sur ces sommes depuis la date du commandement ; d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 09 janvier 2025, l’affaire a été appelée et renvoyée à l’audience du 27 février 2025 à laquelle elle a été retenue, en l’absence de justificative quant à la demande de renvoi.

A l’audience, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 janvier 2025, s’élève désormais à 6 365,51 euros. La société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH déclare que plusieurs tentatives d’apurement ont été mises en place mais qu’ils n’ont pas été respectés et que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

M. [U] [V] absent à l’audience, ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives au garage

Sur la demande de constat de la résiliation du bail du garage et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer suivant un délai d’un mois après commandement du preneur de s’y conformer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 février 2024, confondant la somme due au titre de la location de ce garage avec la somme due au titre de la location du local à usage d’habitation.

Il ressort par ailleurs du décompte locataire que ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient acquises à la date du 14 mars 2024 et d’autoriser l’expulsion de M. [U] [V], selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

De même, en cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est par ailleurs fondé à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du garage après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, c’est-à-dire à la somme correspondant au dernier loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le garage si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner le locataire à son paiement à partir du 15 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Il convient de préciser qu’en l’absence de précision, le loyer retenu pour ce garage est de 29,53 euros.

Sur la demande de paiement au titre des loyers impayés

Conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation, du dernier décompte locataire que M. [U] [V] est redevable envers le bailleur la somme de 6 365,51 euros au 28 janvier 2025, échéance de février non incluse.

Aussi, convient-il de rappeler que cette somme est due au titre des deux contrats de location et que par conséquent, ainsi que prévu ci-après, M. [U] [V] sera condamner à payer cette somme.

Sur les demandes relatives au local à usage d’habitation

Sur la recevabilité de la demande

La société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 avant modification par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que huit semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au contrat vise expressément un délai de deux mois, de sorte que ce délai sera retenu.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 février 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 556,49 euros n’a pas été réglée par M. [U] [V] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte locataire que M. [U] [V] n’a pas repris les paiements du loyer courant avant l’audience.

A l’audience, la SA Habitat des Hauts de France ESH indique que la dette actualisée au 26 février 2025 s’élève à la somme de 6 365,51 euros et que le locataire avait commencé à reprendre le paiement des loyers mais ne s’y est pas tenu.

Dès lors, M. [U] [V] ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation – conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 2024, étant précisé que le demandeur s’y oppose.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La bailleresse sollicite l’expulsion immédiate du locataire. Toutefois, elle n’invoque aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande ne pourra donc prospérer.

Dès lors, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner M. [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, soit la somme de 466,38 euros (495,91 – 29,53 euros), du 15 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 07 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 janvier 2025, M. [U] [V] lui devait la somme de 6 365,51 euros, échéance de février non incluse au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 3 957,84 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois concernant le local à usage d’habitation et d’un mois concernant le garage,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2020 entre la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH anciennement dénommée HABITAT 63/59 SA, d’une part, et M. [U] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 9] est résilié depuis le 15 avril 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2024 entre la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH anciennement dénommée HABITAT 63/59 SA, d’une part, et M. [U] [V], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 10] à [Localité 8] est résilié depuis le 14 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement et le garage situés au [Adresse 7] à [Localité 9] et [Adresse 10] à [Localité 8],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail relative au local d’habitation, soit 466,38 euros (Quatre cent soixante six euros et trente huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux loyers dès le 15 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail relative au local à usage de garage, soit 29,53 euros (vingt neuf euros et cinquante trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux loyers dès le 15 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE, au titre des deux contrats de location, M. [U] [V] à payer à la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH la somme de 6 365,51 euros (Six mille trois cents soixante cinq euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 28 janvier 2025, échéance de février non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 3 957,84 euros (Trois mille neuf cent cinquante sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA HABITAT DES HAUTS DE FRANC ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 9 août 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge