TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Guillaume AUBATIER, M^e Martine BELAIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/07881 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3S

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume AUBATIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0438

Madame [Y] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume AUBATIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0438

DÉFENDERESSE

Société FONCIERE ECO PLUS [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

avant dire droit susceptible de recours dans les conditions des articles 83 et suivants et 380 et 380-1 du code de procédure civile, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/07881 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3S

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er décembre 2016, Monsieur [L] [O] [V] [C] [T] a donné à bail à Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] un appartement à usage d’habitation au 3ème étage gauche en duplex avec le 4ème étage porte G, situé [Adresse 3], porte droite, pour un loyer mensuel initial de 7000 euros outre 800 euros à titre de provision sur charges.

Suite au décès de Monsieur [L] [O] [V] [C] [T], son unique héritière Madame [Z] [F] [B] a transféré par acte authentique du 30 mars 2021, l’immeuble à la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7].

Par acte d’huissier du 30 novembre 2021, la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT [Localité 6] a fait délivrer aux locataires un congé pour motif légitime et sérieux, en l’espèce la réalisation de travaux de transformation, réhabilitation et rénovation dans les lieux loués, à effet au 30 novembre 2022.

Par courrier du 24 décembre 2021, les locataires ont contesté la validité du congé.

Dans ces conditions, par acte d’huissier en date du 27 septembre 2022, Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] ont fait assigner la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

In limine litis

— De surseoir à statuer en attendant la décision du Tribunal Judiciaire de Paris sur l’affaire pendante relative à la nullité de la vente intervenue le 30 mars 2021 au profit de la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] ;

A titre principal :

— Prononcer la nullité du congé délivré le 30 novembre 2021 ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’absence de motif légitime et sérieux des congés délivrés le 30 novembre 2021 à Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] ;

En conséquence

— Prononcer la nullité du congé délivré le 30 novembre 2021 ;

A titre infiniment subsidiaire

— Constater l’absence des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les congés et l’absence de la notice d’information devant être annexée aux congés délivrés le 30 novembre 2021 à Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] ;

En tout état de cause

— Condamner la défenderesse à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens ;

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/07881 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3S

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 février 2023 pour être renvoyée à plusieurs reprises et examinée au fond le 2 avril 2025.

A l’audience du 2 avril 2025, Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions récapitulatives n°4, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, confirmant les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance et y ajoutant de :

— Débouter la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Enjoindre la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PIEST à cesser toute exploitation de l’immeuble et de toute activité à caractère professionnel et d’accueil au public passé un délai de 48 heure suivant la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 10 000 euros par jour d’infraction constatée ;

— Condamner la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance causés aux défendeurs ;

— Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit uniquement quant aux chefs dudit jugement devant bénéficier à Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] ;

— Si par extraordinaire, il était fait droit à tout ou partie des demandes de la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT [Localité 6], écarter l’exécution provisoire ;

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [S] [I] et Madame [Y] [W] épouse [I] font valoir in limine litis qu’une instance est pendante devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris par assignation du 9 août 2022 aux fins de nullité de la vente de l’immeuble objet du présent litige. Ils précisent que cette procédure a été renvoyée au 30 avril 2025 pour clôture et fixation. Ils sollicitent donc un sursis à statuer sur le fondement de l’article 378 du code de procédure civile dans l’attente de la décision de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris aux fins de nullité de vente de l’immeuble objet de la présente procédure.

Sur le fond, ils contestent la validité du congé pour motif légitime et sérieux aux fins de travaux en raison de défaut de qualité à agir de la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] à titre principal, et, à défaut, pour absence de motif légitime et sérieux.

Ils exposent que la bailleresse a pour objet de réaliser des travaux aux fins de création d’un showroom considérant que le projet n’est pas sérieux et qu’ils n’ont pas obtenu de permis de construire pour ce projet. Ils considèrent que ce projet entraine des difficultés de sécurité et sollicitent d’enjoindre la bailleresse de cesser cette activité.

La SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7], représentée par son conseil, a déposé des conclusions en réponse et reconventionnelles n°4, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a demandé au juge de :

— Débouter les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées ni justifiées ;

L’en déclarant bien fondée et y faisant droit :

— Valider le congé pour motifs légitimes et sérieux notifié le 30 novembre 2021 par la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT [Localité 6] à chacun des époux [I] pour la date d’expiration du bail du 30 novembre 2022 ;

En conséquence

— Les déclarer occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2022 ;

— Ordonner la libération des lieux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Autoriser l’expulsion des époux [I] ainsi que de celle de tout occupant de leur chef des lieux loués ;

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédure civile d’exécution ;

— Condamner solidairement les locataires à payer à la bailleresse à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés, une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le loyer contractuel, charges et taxes en sus ;

— Condamner solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de procédure abusive ;

— Condamner in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement quant aux chefs dudit jugement bénéficiant à la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT [Localité 6] ;

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIERE ECO PLUS [Localité 7] s’oppose au sursis à statuer, considérant que la procédure pendante en cours devant la seconde chambre civile du tribunal judiciaire de Paris ne constitue pas une cession d’immeuble mais une cession de droits successifs et qu’en conséquence, elle n’est pas assimilable à une vente. Elle précise que l’intégralité de l’actif et du passif successoral ont été transférés à une personne morale par l’héritière du bailleur. Elle met en avant qu’aucune jurisprudence ne vient en appui des demandes formées par les Epoux [I].

Sur le fond, elle confirme la validité du congé pour motif réel et sérieux, en l’espèce pour effectuer des travaux de rénovation aux fins de transformation en bureaux. Elle souligne que les travaux n’ont pas encore être entamés en raison de la présence de locataires dans les lieux. Elle précise qu’un premier permis avait été déposé le 23 janvier 2024 et qu’il a fait l’objet d’un refus le 24 juillet 2024 pour demande de pièces complémentaires. Un second permis a été déposé le 7 janvier 2025.

Sur le préjudice de jouissance, elle reconnaît l’organisation d’événements dans certains espaces privés et fermés de l’immeuble, mais conteste l’ouverture permanente des portes. Elle considère que ces événements n’entraînent aucune privation de jouissance des locataires encore présents de l’immeuble objet de la présente procédure.

Il sera référé pour le surplus aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

La jurisprudence de la Cour de Cassation retient que la demande de sursis à statuer constituer une exception de procédure. L’article 74 du code de procédure civile dispose que les exceptions de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, doivent être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou de fin de non-recevoir, ce qui est le cas, dans la présente affaire la procédure étant orale.

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

Les articles 378 et 379 du même code précisent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

L’appréciation du juge du fond de l’opportunité de surseoir à statuer est souveraine.

En l’espèce, il est non contesté et justifié qu’une procédure est pendante devant la 2ème chambre civile 2nde section du tribunal judiciaire de Paris aux fins de nullité de la cession intervenue le 30 mars 2021 au profit de la SAS FONCIERE ECO PLUS SAINT PRIEST, suite à l’assignation en date du 9 août 2022. Les parties justifient que cette procédure a été renvoyée au 30 avril 2025 pour clôture et fixation.

Il n’est pas contesté que la 2ème chambre civile n’a pas encore tranché le litige opposant les mêmes parties que celles de la présente procédure.

Il n’est pas plus contesté que les locataires ont, postérieurement à la procédure aux fins de nullité de vente, saisi la présente juridiction pour contester la validité du congé pour motif légitime et sérieux en date du 30 novembre 2021 concernant un des logements de l’immeuble dont la nullité de vente est demandée.

En dépit des importants développements de toutes les parties dans leurs conclusions sur la première procédure, y compris avec la production de leurs conclusions auprès de la seconde chambre civile seconde section du tribunal judiciaire de Paris, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection d’examiner au fond et d’apprécier les moyens et prétentions soulevées par les parties à ce titre, et ce faisant, de préjuger de la résolution du litige porté devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

Or, l’issue de ce litige et le jugement qui sera rendu prochainement est susceptible d’être déterminant dans l’issue du présent litige en ce que logement objet de la présente procédure fait partie de l’immeuble objet de la première procédure.

En conséquence, dans un souci d’une bonne administration de la justice, et malgré l’opposition de la défenderesse, il convient de surseoir à statuer aux demandes formées par les parties dans la présente procédure dans l’attente de la décision de la 2ème chambre civile, 2ème section, du tribunal judiciaire de Paris aux fins de nullité de vente de l’immeuble objet de la présente procédure.

A l’expiration de ce sursis à statuer, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner s’il y a lieu un nouveau sursis, étant rappelé que selon les circonstances, le juge peut révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Il sera noté que les parties n’ont pas précisé si elles avaient donné accord à une médiation civile, ou envisagé une conciliation en cours d’instance, ce qu’elles peuvent solliciter à tout moment en application des article 128 et suivants du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Par jugement avant dire droit susceptible de recours dans les conditions des articles 83 et suivants et 380 et 380-1 du code de procédure civile ;

ORDONNE le sursis à statuer de l’ensemble des demandes formées par les parties dans l’attente du jugement de la 2ème chambre civile, 2ème section du Tribunal judiciaire de Paris ;

DIT que la durée du sursis à statuer est fixée pour 9 mois à compter de la présente décision, soit au 3 mars 2026 ;

DIT qu’à la survenance de l’événement motivant le sursis à statuer ou dans le temps fixé, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge ;

DIT qu’il appartiendra aux parties d’aviser le greffe du Pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris de la survenance de l’événement ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 juin 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection