CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Alain OLIVIER + M^e Marc REYNAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DU : 03 Mars 2026

N°RG : N° RG 24/00383 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DJKS

Nature Affaire : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 03 Mars 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [O] [K]

de nationalité Française, né le 08 décembre 1984 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [L] [F]

de nationalité Française, né le 19 février 1973 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN

ET :

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE NORMANDIE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Pascal MARTIN-MENARD, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 23 Janvier 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 03 Mars 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant actes reçus par Maître [D], notaire à [Localité 4], la Sarl [G] a vendu à M. [O] [K] un appartement et une place de parking en l’état futur d’achèvement situés au sein de la [Adresse 4] sise [Adresse 5] à [Localité 5] (acte authentique du 11 juin 2019), et un appartement et une place de parking en l’état futur d’achèvement situés à la même adresse à M. [L] [F] (acte authentique du 27 décembre 2019).

Dans chacun de ces actes, le vendeur s’est engagé à ce que les travaux soient terminés, et les appartements livrés, au plus tard au premier trimestre de l’année 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou suspension du délai de livraison.

Le vendeur a également déclaré qu’il bénéficiait d’une caution solidaire d’achèvement consentie par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Normandie (la Caisse d’Epargne) aux termes d’un acte sous seing privé du 10 janvier 2019.

En l’absence de livraison dans le délai prévu, le conseil de M. [K] a mis en demeure la Caisse d’Epargne, par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 juillet 2021, de mettre en œuvre sa garantie d’achèvement en sollicitant la désignation d’un administrateur ad’hoc devant faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier.

Par ordonnance du 04 novembre 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lisieux, saisi par M. [K], a :

ordonné à la Sarl [G], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé pendant un délai de deux mois, de réaliser les travaux permettant l’achèvement de l’immeuble au sens des articles R.461-1 du code de l’urbanisme et la régularisation d’un procès-verbal de livraison des lots de copropriété n°26-42 et 102 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], ordonné à la Sarl [G] de remettre les clés du bien de M. [K] dès la fin des travaux, réservé la liquidation de l’astreinte, autorisé M. [K] à consigner auprès de la Carpa Normandie le solde du prix de vente, soit 34 200 euros jusqu’à la réalisation des travaux permettant la prise de possession effective de l’appartement et du parking en sous-sol acquis auprès de la Sarl [G].

Par ordonnance du 04 novembre 2021, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Lisieux, saisi par M. [F], a :

ordonné à la Sarl [G], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé pendant un délai de deux mois, de réaliser les travaux permettant l’achèvement de l’immeuble au sens des articles R.461-1 du code de l’urbanisme et la régularisation d’un procès-verbal de livraison des lots de copropriété n°40 et 8 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6],réservé la liquidation de l’astreinte, autorisé M. [F] à consigner auprès de la Carpa Normandie le solde du prix de vente, soit 34 200 euros jusqu’à la réalisation des travaux permettant la prise de possession effective de l’appartement et du parking en sous-sol acquis auprès de la Sarl [G],condamné la Sarl [G] à payer à M. [F] la somme de 6 297,95 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

Ces deux ordonnances ont été signifiées à la Sarl [G] par actes d’huissier de justice du 22 novembre 2021.

En raison de l’inexécution par la Sarl [G] de ses obligations, divers acheteurs de biens en l’état futur d’achèvement au sein de cette résidence, dont M. [K] et M. [F], ont assigné en référé, la Sarl [G], la SMABTP et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Normandie (acte du 08 février 2022).

Par ordonnance du 20 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a notamment :

condamné la Sarl [G] à régler au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée le 04 novembre 2021 diverses sommes dont 3 300 euros à M. [K] et 3 300 euros à M. [F],dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre la garantie financière de la Caisse d’Epargne, ordonné une expertise et désigné M. [I] avec pour mission d’examiner et décrire les désordres, non-façons et malfaçons ou non-conformité affectant les parties privatives des requérants, rechercher la date d’apparition de ces désordres en décrivant leur nature et leur importance et en précisant s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à sa destination et en rechercher les causes.

Cette ordonnance a été signifiée à la Sarl [G] par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la résidence du 07 avril 2023, la société SNGI a été désignée en qualité de syndic de copropriété.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à la procédure d’expertise. Il a rendu communes et opposables à son égard les dispositions de l’ordonnance du 20 juillet 2022. Il a également étendu la mission de l’expert à l’examen des désordres, non-façons et malfaçons et inachèvement des parties communes de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 avril 2024, M. [O] [K] et M. [L] [F] ont assigné la Sa Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Normandie devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir sa condamnation, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à déposer une requête aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc ayant pour mission de réaliser les travaux ainsi que sa condamnation à payer aux demandeurs la somme de 13 000 euros chacun outre la somme mensuelle de 500 euros à compter du 09 avril 2024 jusqu’au jour de la livraison effective de leur appartement à titre de dommages-intérêts.

La clôture est intervenue le 07 janvier 2026 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 02 janvier 2026, M. [O] [K] et M. [L] [F] demandent au tribunal, au visa des articles R.261-1 et L.261-10-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1240 du code civil, de :

déclarer M. [K] et M. [F] recevables et bien fondés en leur action, rejeter tous les moyens, fins et prétentions soulevées en défense par la Caisse d’Epargne, condamner la Caisse d’Epargne à déposer une requête devant la juridiction du président du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur ad’hoc ayant pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à Deauville (14800) visés dans la garantie d’achèvement du 10 janvier 2019,ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, condamner la Caisse d’Epargne à payer à M. [K] et M. [F] la somme de 13 000 euros chacun arrêtée au 08 avril 2024 à titre de dommages-intérêts, outre la somme mensuelle de 500 euros chacun à compter du 09 avril 2024 jusqu’au jour de livraison effective de leur appartement, condamner la Caisse d’Epargne à payer à M. [K] et M. [F], unis d’intérêts, la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit.

Les consorts [K] et [F] soutiennent que la défaillance financière de la Sarl [G] est certaine et qu’il est acquis qu’elle ne sera jamais en mesure d’assurer l’achèvement de l’immeuble puisqu’elle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 11 décembre 2024.

Ils affirment que l’immeuble n’est pas achevé au sens de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation tant dans ses parties communes que privatives. Ils rappellent que leurs actes de vente comprenaient une clause quant à la constatation de l’achèvement suivant laquelle le vendeur devra inviter l’acquéreur à constater la réalité de l’achèvement, constatation contradictoire qui donnera lieu à l’établissement d’un procès-verbal ; invitations qu’ils affirment ne jamais avoir reçues.

Selon eux, la garantie d’achèvement souscrite par la Caisse d’Epargne demeure donc mobilisable en raison de la défaillance financière du constructeur et de l’absence d’achèvement de l’immeuble.

Ils contestent le fait que la Caisse d’Epargne serait libérée de ses obligations du fait d’une attestation d’achèvement signée par la société Planni BTP Ingenierie car cette attestation ne remplit pas les conditions légales requises, parce que la personne supposée l’avoir signée n’avait pas la qualité pour attester de l’achèvement d’un immeuble et parce que la Caisse d’Epargne n’est pas en mesure d’en présenter l’original.

Les consorts [Y] s’opposent à la demande de sursis à statuer formulée par la Sa Caisse d’Epargne.

Enfin, ils estiment que la responsabilité de la Caisse d’Epargne est engagée en raison du préjudice subi par eux du fait du retard de financement des travaux restant à réaliser par suite de la défaillance financière du vendeur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 02 janvier 2026, la Sa Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Normandie demande au tribunal de :

débouter M. [K] et M. [F] de leurs demandes, condamner in solidum M. [K] et M. [F] à payer la somme de 5 000 euros à la Caisse d’Epargne au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [K] et M. [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Reynaud, avocat aux offres de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile, Subsidiairement,

surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire de M. [I].

Selon elle, les modalités de constatation de l’achèvement ne sont pas les mêmes dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur et pour la libération du garant d’achèvement. Elle affirme que l’achèvement des biens litigieux ayant été constaté par un homme de l’art par attestation établie conformément au modèle fixé par arrêté du 17 mai 2016, elle est, en tant que garant d’achèvement, libérée de son engagement.

La Caisse d’Epargne estime qu’il n’est pas contestable que la maîtrise d’œuvre des travaux était confiée aux sociétés Artefact et Planni Btp et qu’à ce titre la déclaration d’achèvement des travaux relevait de leur domaine d’intervention et de compétence. Elle ajoute que M. [B], homme de l’art au sens de l’article R.621-24 du code de la construction et de l’habitation, avait compétence pour se prononcer sur l’achèvement de l’immeuble.

La garante soutient également qu’elle est libérée de ses obligations dès lors qu’elle peut justifier de la mise en œuvre de l’article R.261-24 du code de la construction et de l’habitation quand bien même l’acquéreur démontre que l’immeuble n’est pas achevé au sens de l’article R.261-1 du même code car selon la Cour de cassation, une attestation d’achèvement établie par un homme de l’art, même mensongère, libère le garant.

La Caisse d’Epargne ajoute que même s’il était considéré que l’achèvement de l’immeuble n’est pas intervenu, la garantie financière d’achèvement ne serait pas mobilisable en raison de la caducité du permis de construire.

La Sa Caisse d’Epargne explique que la garantie qu’elle a accordée n’emporte aucune obligation autre que financière. Elle prétend qu’elle ne peut de toute façon être contrainte de demander la désignation d’un administrateur ad’hoc car tant les dispositions légales que contractuelles prévoient une faculté pour le garant de désigner un tel administrateur mais non une obligation.

Enfin, la défenderesse expose qu’une expertise judiciaire est en cours afin de déterminer les désordres et malfaçons et d’en identifier les causes de sorte qu’il serait prématuré d’engager la garantie alors que le rapport n’a pas encore été rendu, rapport qui se prononcera sur les éléments susceptibles de le relever de sa garantie.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle.

L’article 378 du même code dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Enfin, l’article 379 de ce code dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai.

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, par ordonnance du 20 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a ordonné une expertise et désigné M. [I] avec pour mission :

de se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, se faire communiquer tous documents contractuels ou techniques nécessaires à l’accomplissement de sa mission et, le cas échéant, entendre tout sachant, examiner et décrire les désordres, non-façons et malfaçons ou non-conformité affectant les parties privatives des requérants et décrits dans leur assignation, rechercher la date d’apparition de ces désordres en décrivant leur nature et leur importance et en précisant s’ils rendent ou non l’immeuble impropre à sa destination en rechercher les causes.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à la procédure d’expertise. Il a rendu communes et opposables à son égard les dispositions de l’ordonnance du 20 juillet 2022. Il a également étendu la mission de l’expert à l’examen des désordres, non-façons, malfaçons et inachèvements des parties communes de l’immeuble.

Ainsi, l’expertise ordonnée par le juge des référés a pour objectif de déterminer tant les désordres affectant les travaux exécutés que les travaux non encore réalisés et ce aussi bien dans les parties privatives que communes. L’expert doit en outre se prononcer sur la nature de ces désordres, non-façons et inachèvements ainsi que sur leur importance.

Ces éléments de réponse devant être apportés par l’expert, et notamment les observations quant à la nature des désordres et inachèvements, sont indispensable à éclairer le tribunal dans le cadre de la résolution du présent litige, et en particulier s’agissant de la mobilisation de la garantie financière d’achèvement consentie par la Caisse d’Epargne.

En outre, conformément à l’ordonnance de prorogation de délai rendue par la magistrate en charge du contrôle des expertises près le tribunal judiciaire de Lisieux le 07 novembre 2025, le délai imparti à M. [J] [I], expert, pour déposer son rapport a été prorogé jusqu’au 31 janvier 2026.

Ainsi, la bonne administration de la justice commande au tribunal de disposer des conclusions expertales, dont le dépôt doit, soit être intervenu récemment, soit être imminent, pour statuer sur le présent litige.

Il sera donc sursis à statuer.

Les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront réservées, la juridiction n’étant pas dessaisie.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

SURSOIT À STATUER sur toutes les demandes formées à l’encontre de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Normandie, et ce jusqu’au terme de la mission d’expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux suivant ordonnances du 20 juillet 2022 et du 21 mars 2024, caractérisé par le dépôt du rapport de l’expert ou tout autre événement mettant définitivement fin à ladite mission ;

CONSTATE que la présente instance est suspendue jusqu’à la survenance de cet événement ;

DIT que l’instance devra ensuite être reprise à l’initiative de la partie la plus diligente, et qu’à défaut, la radiation sera encourue ;

RÉSERVE les demandes tirées de l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,