TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00592

N° RG 25/01181 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NFPQ

AFFAIRE :

[F]

C/

[J]

[H]

JUGEMENT réputé contradictoire du 17 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 173

Copie : M. [J] & Mme [H]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 17 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [F]

né le 10 Avril 1938 à AURAY (56400)

Allée des Genets

83400 HYERES

représenté par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [J]

né le 12 Juin 1986 à BENOIT LA FORET (37000)

Résidence le Victoria

11 rue Léon Gautier

83400 HYERES

non comparant, ni représenté

Madame [X] [H]

née le 15 Mars 1980 à TOURS (37000)

Résidence le Victoria

11 rue Léon Gautier

83400 HYERES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 01 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé électroniquement en date du 26 mai 2021 et avec prise d’effet au 25 juin 2021, Monsieur [S] [F] a consenti à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement et un parking situés 11 rue Léon Gautier – Résidence Le Victoria – 83400 HYÈRES, moyennant un loyer mensuel de 1 108,47 euros, outre des charges mensuelles d’un montant de 91,53 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 1 108,47 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier de l’occupation a été délivré par Monsieur [S] [F] à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] pour la somme en principal de 15 494,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 04 février 2025 Monsieur [S] [F] a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

— A titre principal :

Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 25 juin 2021, portant sur le logement (ainsi qu’un garage n°G8) sis 11 rue Léon Gautier – Résidence Le Victoria – 83400 HYÈRES, consenti par Monsieur [S] [F], à la date du 30 décembre 2024, par application de la clause résolutoire ;- A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation de l’appartement (ainsi qu’un garage n°G8) situé 11 rue Léon Gautier – Résidence Le Victoria – 83400 HYÈRES, aux torts exclusifs des locataires pour non-paiement des loyers ; – En tout état de cause :

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement (ainsi que du garage n°G8) sis 11 rue Léon Gautier – Résidence Le Victoria – 83400 HYÈRES, et ce sous astreinte de 25 euros par jour de retard ;Condamner solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] à verser à Monsieur [S] [F] la somme de 19 688,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;Fixer une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail, au moins égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés ; Condamner solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant au moins égale au dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux occupés, cette indemnité d’occupation mensuelle étant indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ; Condamner Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] à verser à Monsieur [F] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Ordonner l’exécutoire provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er septembre 2025, au cours de laquelle Monsieur [S] [F] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il affirme que la dette locative s’élève désormais à la somme de 29 266,82 euros.

Monsieur [S] [F] soutient, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 octobre 2024. A titre subsidiaire, il soutient, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 06 février 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 octobre 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande de Monsieur [S] [F] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H], qui se sont engagés de façon solidaire à payer leur loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 26 mai 2021 avec prise d’effet le 25 juin 2021 les liant à Monsieur [S] [F], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer leur loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, ce qui résulte notamment du dernier décompte locatif.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 29 octobre 2024, les défendeurs n’ont pas apuré l’intégralité de leur dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 30 décembre 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis 11 rue Léon Gautier – Résidence Victoria – 83400 HYERES, selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l’assignation est impropre. Il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 26 août 2025 ainsi que des justificatifs de taxe foncière, de révision du loyer et de régularisation des charges, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 27 911,46 euros, mois d’août 2025 inclus, déduction faite des frais d’avocat d’un montant de 400,00 euros appelés le 13 octobre 2022, des frais de commissaire de justice pour des montants de 206,02 euros et 161,41 euros appelés le 1er janvier 2023, de 202,18 euros appelés le 1er janvier 2025 et de 183,57 euros en date du 10 février 2025, ainsi que des frais de condamnation à l’article 700 de 202,18 euros appelés le 1er décembre 2024, étant rappelé que ces frais relèvent des dépens et que seuls les impayés de loyers et charges peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] seront condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité prévue à l’article VII du bail, à verser cette somme de 27 911, 46 euros au bailleur, échéance d’août 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 353,77 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [S] [F] ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement et d’un parking sis 11 rue Léon Gautier – Résidence Le Victoria – 83400 HYÈRES conclu le 26 mai 2021 avec prise d’effet le 25 juin 2021 entre d’une part Monsieur [S] [F] et d’autre part Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H], est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat depuis le 30 décembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 27 911,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’août 2025 inclus, somme assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] à payer solidairement à Monsieur [S] [F] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 353,77 euros à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT