TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09725

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RQK

N° MINUTE : 3

Assignation du :

04 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [A] [V][2]

[2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Médiateur : [Z] [Q]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S TITANIA HOTEL

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.C.I COMBROU

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2010, la S.C.I COMBROU a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.S TITANIA HOTEL, des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf ans, à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, avec échéance au 31 décembre 2018.

La destination est la suivante : “ usage d’hôtel de tourisme ”.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2018, la S.C.I COMBROU a fait signifier à la S.A.S TITANIA HOTEL un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, en proposant de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 300.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 1er mars 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé à la somme de 279.400 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 entre la S.C.I COMBROU et la S.A.S TITANIA HOTEL.

Par ordonnance sur incident du 20 mars 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris a déclaré irrecevable comme tardif l’appel formé par la S.A.S TITANIA HOTEL contre le jugement du 1er mars 2024 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2022, la S.A.S TITANIA HOTEL a fait signifier à la S.C.I COMBROU une demande de révision de loyer, sollicitant de le voir fixer à la somme annuelle en principal de 138.000 euros, en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation à la baisse de la valeur locative de plus de 10 %.

Dans son mémoire préalable du 24 octobre 2023, notifié le 06 novembre 2023, la S.A.S TITANIA HOTEL a sollicité la fixation du loyer du bail à la somme annuelle de 114.000 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 15 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, la S.A.S TITANIA HOTEL a fait assigner la S.C.I COMBROU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir fixer à la somme annuelle en principal de 114.000 euros le loyer du bail révisé, à compter du 15 juillet 2022.

Dans son dernier mémoire, dont la notification n’apparaît pas contestée (preuve de dépôt de la lettre recommandée en date du 1er décembre 2025), la S.A.S TITANIA HOTEL demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – FIXER, au visa des articles L.145-38 et R.145-6 du C. com., le loyer du bail révisé au 15 juillet 2022, à la valeur locative.

— FIXER dans ces conditions le loyer du bail révisé au 15 juillet 2022 à la somme annuelle HT et HC de 141.000 €.

A titre subsidiaire,

— ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 190.000 € à compter du 15 juillet 2022.

En toute hypothèse,

— DEBOUTER la SCI COMBROU de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER la SCI COMBROU aux entiers dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S TITANIA HOTEL énonce :

— que, du fait du mouvement social contre le projet de réforme des retraites de décembre 2019 à mars 2020 et du fait de l’épidémie de covid-19, les commerces et monuments fermés, le couvre-feu, les suppressions de trains et d’avions, la fermeture des frontières et la désertification des bureaux caractérisent des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant conduit à une baisse significative des valeurs locatives des commerces, notamment hôteliers, et précisément dans le quartier où sont situés les locaux pris à bail ;

— que ces modifications matérielles ont eu pour effet une réduction de la fréquentation du quartier, qui s’est traduite par une chute du revenu par chambre disponible entre 2019 et 2022 avoisinant les 20 %, outre des taux d’occupation également à la baisse, d’où une variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur locative, justifiant la fixation du loyer révisé à la valeur locative ;

— que la valeur locative doit être estimée à la somme de 141.470,96 euros, en tenant compte d’une recette moyenne par chambre de 78 euros, d’un abattement internet de 10 %, d’un taux d’occupation de 60 %, de la taxe de séjour, d’un taux de recette de 14 % et de trois abattements de 10 %, 5 % et 5 % au titre de la mise à la charge de la preneuse des travaux de mise aux normes, de l’impôt foncier et de l’assurance du bâtiment entier.

Dans son dernier mémoire en réplique, dont la notification n’apparaît pas contestée (preuve de dépôt de la lettre recommandée en date du 27 novembre 2025 et avis de réception en date du 28 novembre 2025), la S.C.I COMBROU demande au juge des loyers de :

“ A titre principal :

— JUGER que la société TITANIA HOTEL ne rapporte pas la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de la variation de plus de 10 % de la valeur locative et du lien de causalité entre les deux et qu’il constate l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

— DEBOUTER la société TITANIA HOTEL de l’intégralité de ses demandes,

— JUGER que le loyer sera maintenu à son montant en vigueur,

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, la juridiction de céans estimait devoir ordonner une mesure d’expertise pour apprécier les éventuelles modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité et la valeur locative au 15 juillet 2022,

— JUGER que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera maintenu à son montant en vigueur,

— JUGER que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge de la société TITANIA HOTEL en sa qualité de demanderesse,

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société TITANIA HOTEL à régler à la société SCI COMBROU la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société TITANIA HOTEL aux dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I COMBROU énonce :

— que la locataire se prévaut d’éléments non justifiés, uniquement conjoncturels, dont le caractère matériel n’est pas établi, qui ne sont pas locaux mais nationaux, et qui datent uniquement de 2020 ou 2021 alors que la période pertinente d’appréciation est comprise entre le 1er juillet 2019 et le 15 juillet 2022 ;

— que la locataire ne démontre pas que la valeur locative aurait diminué de plus de 10 %, dès lors qu’il s’infère de la presse spécialisée que l’année 2022 est supérieure à l’année 2019 pour l’activité hôtelière et que les ratios retenus par la preneuse sont dérisoires ;

— que l’expertise n’est pas de droit et n’a pas lieu d’être ordonnée, le juge devant refuser d’ordonner une expertise dans la mesure où il n’a pas à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 03 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révision

Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu’au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.

Il résulte de l’application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce que si est rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2019. La demande de révision triennale du loyer à la baisse, à compter du 15 juillet 2022, a été formée par la S.A.S TITANIA HOTEL, en application des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce, par acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2022.

Les parties s’opposent sur la nécessité d’une telle révision en application des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce. Le juge des loyers doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, au 15 juillet 2022, la preneuse rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.

La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée, se situe entre la date de prise d’effet du bail, le 1er juillet 2019, et la date de demande de révision du loyer, le 15 juillet 2022.

Les locaux se situent au [Adresse 3].

Au soutien de ses demandes, la société locataire produit notamment des chiffres relatifs à la fréquentation des gares parisiennes, des éléments de preuve afférents à la fermeture de la basilique du [Etablissement 1], à la réouverture des frontières nationales et à l’annulation de vols dans le contexte de l’épidémie du covid-19, ainsi que des données statistiques relatives au marché hôtelier parisien, spécifiquement dans le secteur [Localité 1] – [Localité 2] – [Localité 3].

La société bailleresse estime que la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et celle de la variation locative n’est pas rapportée par le preneur. Elle verse aux débats divers articles faisant état de la bonne santé des secteurs touristique et hôtelier à l’été 2022.

Les éléments communiqués par les parties sont insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l’existence et l’ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par la demanderesse, ainsi que son incidence exacte sur la variation de la valeur locative.

Il convient donc, avant dire droit, de recourir à une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la preneuse, demanderesse à l’instance.

Au vu des éléments de preuve en présence précédemment énumérés, cette mesure d’instruction, qui est nécessaire, n’a pas pour objet de suppléer la carence de la demanderesse dans l’administration de la preuve.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 de ce code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [A] [V]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés [Adresse 3], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, intervenue entre le 1er juillet 2019 et le 15 juillet 2022 ;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative des lieux loués au 15 juillet 2022 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

* donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 15 juillet 2022, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul ;

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* tenter de concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 janvier 2027 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S TITANIA HOTEL à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 5] avant le 05 mai 2026, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 17 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [Z] [Q]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [XXXXXXXX03]

[Courriel 2]

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation ;

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 19 mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON