TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 25 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 23/00009 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IV63

N° MINUTE :

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Damien GEVAUDAN de la SCP BLACHER – GEVAUDAN, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, M^e Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [T] [X] [V] [G] [R]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e AUBARD substituant M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [Z] [O]

née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e AUBARD substituant M^e Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

PARTIES SAISIES

EN PRÉSENCE DE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, élisant domicile en l’étude de M^e PETITJEAN-STORDEUR NOTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, élisant domicile en l’étude de M^e PETITJEAN-STORDEUR NOTAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 25 février 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 25 Mars 2025.

Par jugement contradictoire en date du 14 mai 2024 auquel il faut se reporter pour l’exposé des faits, de la procédure et des demandes initiales, le Juge de l’exécution a, entre autres dispositions,

. débouté Mme [Z] [O] et M. [T], [X], [V] [G] [R] de leur demande en nullité du commandement aux fins des saisie immobilière fondée sur l’article R 321-3, 3° du Code des procédures civiles d’exécution ;

. débouté Mme [Z] [O] et M. [T], [X], [V] [G] [R] de leur demande en nullité du commandement aux fins des saisie immobilière fondée sur l’article 6 du Décret n° 55-22 du 04 janvier 1955 et la demande subséquente fondée sur les dispositions de l’article en caducité du commandement aux fins des saisie immobilière ;

. dit que l’article 11 des conditions générales de l’offre de prêt stipulant qu’ “ à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants (…) défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances ou de toutes autres sommes avancées par le prêteur tant sur le présent prêt qu’au titre qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre” s’analyse en une clause abusive,

. déclaré non écrite cette clause insérée à l’offre de prêt annexée à l’acte authentique reçu le 22 décembre 2010 par Maître [M] [K], notaire à [Localité 6],

. déclaré irrecevable la demande de la société Crédit Foncier de France en résolution judiciaire des prêts n° n° 5683460 et n° 5683462,

. sursis sur la demande aux fins de vente forcée de la société Crédit Foncier de France,

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 25 juin 2024 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité la société Crédit Foncier de France à produire un décompte détaillé des sommes dues au titre des échéances exigibles car échues des prêts n° 5683460 et n° 5683462,

. invité les parties à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. sursis à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

. réservé les dépens.

Par conclusions transmises le 10 février 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [Z] [O] et M. [T], [X], [V] [G] [R] invitent le Juge de l’exécution :

“Vu l’article 1152 du Code civil ancien,

Vu les articles L. 111-7 et L.121-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 1244-1 du Code civil ancien,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, (à) :

. réduire à néant les pénalités de retard s’analysant en clauses pénales que la Société Crédit Foncier de France (leur) impute (…) aux termes des décomptes produits,

. ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière comme étant abusive et excédant ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement des sommes dues,

. ordonner un report à deux ans (…),

. débouter la Société Crédit Foncier de France de l’ensemble de ses conclusions contraires,

. condamner la Société Crédit Foncier de France à (leur) verser (…) la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. condamner la Société Crédit Foncier de France aux entiers dépens d’instance”.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 20 février 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Crédit Foncier de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles R.322-4 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 1225 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L 313-51 et suivants du Code de la consommation,

. statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2, articles R.322-15 et R.322-18 dudit Code, (de) :

. rejeter purement et simplement les demandes, fins et contestations adverses,

. dire et juger régulier et valable le commandement de payer valant saisie immobilière délivré aux consorts [O] -[R],

. mentionner la créance (…) à la somme de 41.889,69 € sauf mémoire (compte arrêté au 17 juin 2024), montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,

. conformément à l’article R.322-26 dudit Code, (…) fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la Selarl Acthuis, commissaires de justice à [Localité 6] (37), ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Monsieur ou Madame le Juge l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

. condamner M. [T] [R] et Mme [Z] [O] au paiement de la somme de 3.000 €au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente,

. taxer les frais de poursuites conformément à la loi”.

Evoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 25 février 2025 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur le montant de la créance

Attendu que pour ramener sa créance à la somme de 41.889,69 euros, la banque explique qu’elle correspond aux échéances exigibles calculées avec application de la majoration du taux d’intérêts convenue au cas de défaillance de l’emprunteur n’entraînant pas la déchéance du terme ; qu’elle a versé un historique de compte sans s’expliquer sur les modalités de calcul des sommes réclamées et notamment des intérêts mais que les débiteurs ne reprennent pas, de sorte que la créance exigible arrêté au 17 juin 2024 correspond à 40 077,23 euros au titre du prêt n° 5683462 et qu’il est réclamé la somme de 1812,46 euros au titre du prêt n° 5683460 dont il n’est pas contesté qu’il est échu au 05 janvier 2021 ; que si les débiteurs n’ont pas émis de critiques au sujet du calcul de cette créance, ils en contestent implicitement le montant total en sollicitant l’annulation de la part correspondant à la majoration d’intérêts appliquée par le créancier au motif que cette stipulation s’agit d’une clause pénale ;

Attendu que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractuelle et notamment la stipulation selon laquelle le taux d’intérêt sera majoré en cas de défaillance de l’emprunteur ; qu’une telle clause vise d’une part à contraindre le débiteur à exécuter le contrat et d’autre part à évaluer forfaitairement le préjudice subi par le créancier ;

Attendu que selon l’article 1152 du code civil applicable en l’espèce “lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite” ;

Attendu que l’article 12 des conditions générales de l’offre de prêt auxquelles renvoie l’acte authentique et qui s’appliquent aux emprunts “foncier avantage”° 5683460 et “foncier liberté”n° 5683462 stipulent que “si le remboursement n’est pas exigé par le prêteur, le taux d’intérêt applicable au prêt sera majoré de 3 points. Cette majoration s’appliquera sans mise en demeure préalable et jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal de ses échéances (…)” ;

Attendu qu’en droit et de solution constante, la clause relative à la majoration des intérêts s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge si elle présente un caractère manifestement excessif ;

Attendu que sans procéder au moindre calcul, les débiteurs demandent au Tribunal de “déduire des décomptes produits (…) les pénalités de retard imputées aux défendeurs qui devront être réduites à néant” ; qu’en tout état de cause, le juge dispose d’un pouvoir modérateur et non pas anihilateur de la clause pénale ce dont il résulte que le taux des intérêts appliqué aux échéances impayées peut être simplement abaissé ou la part de la créance correspondant aux intérêts forfaitairement réduite dès lors qu’il apparaît que l’indemnisation forfaitaire convenue excède le préjudice effectif subi par le créancier ; à condition de pouvoir la déterminer ce qui s’avère en l’espèce impossible puisque la banque a produit au lieu d’un décompte ou d’un tableau d’amortissement permettant de déterminer la part en capital, intérêts, ou l’historique des opérations comptables enregistrées sans détailler les parts correspondantes ;

Attendu qu’en l’espèce, le taux initial des prêts n° 5683460 et 5683462 s’élevait respectivement à 1,50 et 3,90 % et que la majoration de trois points le porte à 4,50 % et 6,90 % ce qui excède sensiblement les taux de crédit immobilier pratiqués notamment entre les années 2019 à 2022 et le taux d’intérêt légal au cours de la même période ou le taux de refinancement ; que même s’il ressort de l’historique du prêt, des correspondances échangées entre les parties et de l’arrêt différant le règlement d’échéances impayées à la fin du prêt que le remboursement des prêts ne s’est pas déroulé sans incident dès avant 2020 époque à laquelle l’un des emprunteurs a rencontré des ennuis de santé, les prêts ont toutefois été remboursés pendant environ dix ans ; que la défaillance des emprunteurs a été consécutive à une altération de la santé de M. [R] et à la prise en charge tardive de son assureur ; qu’en tout état de cause, le prêt a été convenu à un taux important par comparaison avec ceux pratiqués jusqu’à ce jour et en tout cas une date récente et que les prêts ont toutefois été remboursés pendant plus de dix ans; qu’au regard de ces éléments notamment des sommes déjà encaissées et du taux d’intérêt convenu supérieur à ceux habituellement pratiqués à ce jour, le préjudice subi par la banque est moindre de sorte que l’application stricte de la stipulation litigieuse présente bien un caractère manifestement excessif ce qui entraîne la réduction de la pénalité à une majoration d’un demi point ; que les modalités de calcul de la créance doivent donc être reprises et que le Tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour y procéder d’autant qu’à la lecture du document communiqué par le créancier poursuivant, la somme réclamée intègre les cotisations d’assurances mais également des frais de poursuite ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’enjoindre aux parties à produire les pièces énumérées et de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

Dit qu’en ce qu’il stipule une majoration d’intérêts de trois points, l’article 12 des conditions générales de l’offre de prêt s’analyse en une clause pénale et qu’elle présente un caractère manifestement abusif ;

En conséquence, réduit la majoration d’intérêt à un demi point (0,50 %) ;

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée de la société Crédit Foncier de France et le surplus des demandes présentées par Mme [Z] [O] et M. [T], [X], [V] [G] [R] ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 22 avril 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Foncier de France à recalculer sa créance et à produire un décompte détaillé des sommes dues par Mme [Z] [O] et M. [T], [X], [V] [G] [R] accompagné d’une note comportant les formules de calcul des échéances distinguant la part en capital, intérêts, intérêts majorés et incluant les règlements perçus avec leur date d’imputation ;

Sursoit à statuer sur les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 25 Mars 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET