Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00322 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DQUH

JUGEMENT

DU 02 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors de l’audience : Karine PREVOT

Greffier lors de la mise à diposition : Mathilde PICHON

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A. PARTELIOS HABITAT, précédemment dénommée [Adresse 3], dont le siège social est au [Adresse 4], au capital de 328.224 euros, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le N° 626 150 106, société anonyme à directoire et à conseil de surveillance, représentée par Monsieur le Président de son conseil d’administration domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par Mme [A] [D] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2020, la S.A. PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [X] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 395,03 € hors charges.

Le 2 juin 2025, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [X] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 1849,46 €, arrêtée au 26 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [X], devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lisieux, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— dire et juger que Monsieur [V] [X] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [X] ainsi que de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser le cas échéant le bailleur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [V] [X] à payer:

* la somme de 3350,36 € au titre des loyers et charges impayés au 27 août 2025, ainsi que les loyers à échoir jusqu’au jour du jugement,

*une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

* la somme de 450 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] [X] aux frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025.

La S.A. PARTELIOS HABITAT est représentée à l’audience par Madame [A] [D], munie d’un pouvoir.

La S.A. PARTELIOS HABITAT actualise sa créance à la somme de 3966,99 € échéance d’octobre 2025 incluse. Elle indique que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Elle précise cependant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets la clause résolutoire si Monsieur [V] [X] reprend le versement intégral du loyer courant.

Monsieur [V] [X] comparaît à l’audience en personne. Il reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement aux fins de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il propose de verser la somme de 50 € par mois en plus du loyer courant. Il expose sa situation. Il déclare qu’il effectuera un paiement par virement après l’audience.

La S.A. PARTELIOS HABITAT est autorisée à produire une note en délibéré pour indiquer si

Monsieur [V] [X] a effectué le règlement du loyer du mois de novembre 2025.

Par e-mail du 16 décembre 2025, la S.A. PARTELIOS HABITAT a informé la juridiction que Monsieur [V] [X] avait bien réglé le 4 décembre 2025 la somme de 397 € pour le loyer de novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département du Calvados par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Par ailleurs, la S.A. PARTELIOS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives CCAPEX le 5 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Le contrat de location contient une clause résolutoire.

La clause résolutoire prévue au bail ne produit effet, en application de l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 s’agissant d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de cette loi, que DEUX MOIS après un commandement resté infructueux.

Le commandement délivré par le bailleur reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe à deux mois le délai, à compter du commandement de payer, pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter l’intervention automatique de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Suivant le V de l’article 24 susvisé, par renvoi à l’article 1343-5, alinéa 4 du code civil, l’octroi du délai de paiement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant ledit délai.

L’octroi du délai suspend l’exigibilité de la dette, les locataires pouvant alors régler progressivement la somme due.

Par ailleurs, en application de l’article 24 VII de la loi précitée du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, sur demande de l’une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours du délai de grâce.

En l’espèce, les documents fournis par le bailleur attestent que Monsieur [V] [X] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans le commandement dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 août 2025 et il convient donc de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Le locataire a sollicité des délais de paiement aux fins de susprendre les effets de la clause résolutoire.

Au vu du décompte produit, et de la note en délibéré, il apparaît que Monsieur [V] [X] a réglé intégralement le loyer du mois de novembre 2025 par virement effectué après l’audience, alors que celui-ci n’apparaissait pas encore comme échu sur le décompte daté du 27 novembre 2025 remis à l’audience.

La S.A. PARTELIOS HABITAT a indiqué qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire si Monsieur [V] [X] reprenait le versement intégral du loyer courant.

Le locataire apparaît ainsi être en mesure de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai de grâce.

Monsieur [V] [X] sera dès lors autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Si Monsieur [V] [X] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [V] [X] pourra être expulsé ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

— Sur l’indemnité d’occupation :

La S.A. PARTELIOS HABITAT est fondée – en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des délais de paiement d’autre part – à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien du locataire dans les lieux, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants prévue par le contrat jusqu’à la libération effective des lieux loués

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation :

La S.A. PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 27 novembre 2025, ainsi que le commandement de payer.

Le bailleur, qui a confirmé le versement d’une somme de 397 € le 4 décembre 2025, n’a pas produit de décompte actualisé tenant compte de l’échéance novembre 2025, de sorte qu’il convient de retenir le décompte produit à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse. Il appartiendra à la SA PARTELIOS HABITAT d’actualiser le cas échéant la dette locative par la suite.

Au vu de ces éléments, il apparaît que Monsieur [V] [X] reste redevable de la somme de 3966,99 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement à concurrence de cette somme et de condamner Monsieur [V] [X] à la payer, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [X], succombant, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la S.A. PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 13 novembre 2020, à compter du 2 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] à payer à la S.A. PARTELIOS HABITAT la somme de 3966,99 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [V] [X] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, par 35 mensualités de 50 €, et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette ;

et ce, en plus des loyers et charges courants,

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la S.A. PARTELIOS HABITAT à faire expulser Monsieur [V] [X], ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [V] [X] à payer à la S.A. PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut:

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse: DDETS / Pôle Hébergement et Logement / Unité Accès prioritaire et maintien dans le logement, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la S.A. PARTELIOS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Monsieur [V] [X] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,