TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00128 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C454

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Aktan

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5]

inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 585 980 022

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [J] [Y]

né le 12 Février 1967

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [E] [R] épouse [Y]

née le 01 Janvier 1965

demeurant [Adresse 2]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 05 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance du 4 juillet 2025 de Madame la Première présidente de la cour d’appel d’Amiens pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin du 1er septembre 2025 au 5 janvier 2026 et par ordonnance modificative du 10 décembre 2025 pour rendre des délibérés le 28 janvier 2026, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 juillet 2022, la S.A. d’HLM CLESENCE a donné à bail à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 331,93 euros, outre une avance sur charges de 238,10 euros, soit 570,03 euros en totalité.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 30 décembre 2024 à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.172,92 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 24 mars 2025, déposés à étude, la S.A. d’HLM CLESENCE a fait assigner en référé M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 7] [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à lui payer la somme de 1.312,22 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive ;condamner solidairement M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, S.A. d’HLM CLESENCE a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 30 décembre 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, S.A. d’HLM CLESENCE, comparant représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.565,81 euros (loyer de novembre 2025 inclus). Il a indiqué que le montant du loyer actuel était de 590,91 euros, que les locataires sont toujours dans les lieux et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice des locataires, s’en remettant à la juridiction quant à leurs modalités.

Quant à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y], bien que régulièrement convoqués par exploit de commissaire de justice signifiés à étude, ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier en date du 12 février 2025 concernant les locataires. Il y est notamment indiqué que les locataires ont une enfant de 16 ans qui vit au domicile, que M. [J] [Y] est en arrêt de travail depuis le 22 mai 2024 en raison d’un accident du travail et que ses revenus ont diminué d’environ 500 euros, qu’un accord amiable a été conclu avec le bailleur aux fins de paiement de 100 euros par mois en plus du loyer et que le premier paiement a eu lieu en janvier 2025.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. d'[Adresse 5] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mars 2025, et que l’assignation en date du 24 mars 2025 a été dénoncée le 25 mars 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant la première audience du 4 juillet 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 30 décembre 2024, le bailleur a fait commandement à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] de s’acquitter de la somme de 1.172,92 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Ce commandement, délivré à personne à M. [J] [Y] et à tiers présent à domicile à Mme [E] [R] épouse [Y], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire du 13 mars 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 1er mars 2025.

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, leur expulsion ainsi que celle tous occupants de leur chef sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 1er mars 2025.

Il ressort du décompte actualisé et des déclarations du bailleur que le montant du loyer actualisé et des charges est de 590,91 euros par mois.

Par suite, M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 590,91 euros à la S.A. d’HLM CLESENCE à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 28 novembre 2025, M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] demeurent redevables de la somme de 1.302,52 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de novembre 2025 incluse, après soustraction des frais de justice de 103,54 euros et 159,75 euros qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, il sera relevé que le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les locataires.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] seront condamnés solidairement à payer à la S.A. d’HLM CLESENCE la somme de 1.302,52 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et à la demande du bailleur.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, tandis que l’article 1231-6 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En outre, il est constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

En l’espèce, le demandeur ne démontrant pas en quoi la résistance de M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] est abusive, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CLESENCE sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail au profit des locataires.

Il ressort du décompte que M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] ont repris le paiement du loyer et ont effectué de nombreux versements, notamment de 1.300 euros le 26 mai 2025 et de 250,74 euros le 16 juin 2025, ce qui démontre qu’ils sont en capacité d’honorer leur loyer et d’apurer leur dette.

Compte-tenu du montant de la dette, des versements effectués par les locataires pour s’en acquitter et de leurs ressources, ainsi que de l’accord du bailleur, il sera accordé à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, par mensualités de 36,18 euros, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] pourront alors être expulsés sans nouvelle décision du juge et ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y], de la vocation de bailleur social de S.A. d’HLM CLESENCE, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 1er mars 2025 du bail conclu entre S.A. d’HLM CLESENCE et M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à payer à S.A. d’HLM CLESENCE la somme de 1.302,52 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2026 ;

Toutefois,

AUTORISE M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] à se libérer de leur condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 36,18 euros devant intervenir le 10 de chaque mois, et pour le premier versement le 10 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;faute de départ volontaire de M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y], il pourra être procédé à leur expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] devront payer solidairement en deniers ou quittances à S.A. d’HLM CLESENCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande formulée par S.A. d’HLM CLESENCE au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande formulée par S.A. d’HLM CLESENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [E] [R] épouse [Y] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 28 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ