Tribunal Judiciaire de Toulon, 4e chambre, 22 septembre 2025, n° 21/05651

TJ Toulon 22 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Présence d'amiante comme vice caché
La cour a estimé que la présence d'amiante ne constitue pas un vice rédhibitoire, car l'acquéreur n'a pas prouvé que l'état de la toiture représentait un risque pour la santé au moment de la vente.
Rejeté
Demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance
La cour a jugé que la demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance était infondée, car le vice n'était pas caractérisé comme rédhibitoire.
Rejeté
Évaluation des préjudices liés à la présence d'amiante
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle était infondée en raison du rejet des demandes principales.
Rejeté
Procédure abusive de la SCI ROC A PIC
La cour a estimé que l'action de la SCI ROC A PIC, bien que non fondée, ne revêtait pas un caractère abusif.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 4e ch., 22 sept. 2025, n° 21/05651
Numéro(s) :	21/05651
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vidya BURQUIERPhilippe CAMPS
Parties :	S.C.I. ROC A PIC c/ S.C.I. LEGROS ET FILS

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/05651 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LH6W

En date du : 22 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 mai 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 août 2025 prorogé au 22 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROC A PIC, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Vidya BURQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LEGROS ET FILS, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Vidya BURQUIER

M^e Philippe CAMPS – 1028

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 26 octobre 2016, la SCI LEGROS ET FILS a vendu à la SCI ROC A PIC un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], cadastré BI n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], se composant d’une maison à usage d’habitation comprenant un rez-de-jardin et deux sous-niveaux avec terrasses, et de trois autres bâtiments, au prix de 2.000.000 euros.

L’acte de vente contient une clause exonératoire de garantie des vices apparents et cachés et stipule, au paragraphe “Diagnostiques immobiliers” que le rapport technique établi le 27 août 2015 par la société NOSTIKA sur la présence ou l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante mentionne que “il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante”. Ce rapport est annexé à l’acte, ainsi que trois permis de construire respectivement délivrés le 19 août 1947, le 16 mars 1961 et le 26 février 1971 évoqués au paragraphe “Dispositions relatives à la construction”.

La vente a été précédée d’un avant-contrat sous signatures privées en date du 12 juillet 2016 avec faculté de substitution conclu avec M. [J] [O] dont ce dernier, associé de la société ROC A PIC, a fait usage.

Rapidement après la vente, la société ROC A PIC a mis en oeuvre des travaux à l’occasion desquels le doublage du plafond du niveau d’entrée de la maison a été déposé, mettant à jour une toiture ondulée en fibrociment en sous-face de la toiture extérieure en tuiles. La société ROC A PIC en a informé le notaire du vendeur par courriel du 9 novembre 2016.

A la demande de la société ROC A PIC, la société A.E.B Expertises s’est rendue sur place le 25 janvier 2017 avec mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante dans l’immeuble acquis. Son rapport du 3 février 2017 confirme la présence d’amiante détectée dans les échantillons pris au niveau de la toiture en fibrociment.

L’état de la toiture en fibrociment a été constaté par huissier de justice le 6 février 2017, à la demande de l’acquéreur.

Par acte signifié le 22 janvier 2019, la société ROC A PIC a fait citer la société LEGROS ET FILS devant le tribunal de céans, au visa des articles 1641 et suivants du code civil ainsi que de l’article L541-2 du code de l’environnement, aux fins d’avoir restitution de partie du prix de vente et réparation du préjudice de jouissance subi après mise en oeuvre d’une expertise et, à défaut, indemnisation du coût des travaux de désamiantage. La procédure a été enrôlée sous le n°19/01113.

Dans ce cadre, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 18 octobre 2022, notamment débouté la société LEGROS ET FILS de ses demandes tendant au prononcé de la nullité de l’assignation ainsi que des actes signifiés au domicile personnel de son gérant, et débouté la société ROC A PIC de l’irrecevabilité opposée à la constitution et aux conclusions d’incident adverses.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 10 mars 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience se tenant le 10 avril 2024, laquelle a été repoussée à la date du 1er juillet 2024. L’affaire a alors été renvoyée à la mise en état du 15 octobre 2024 en vue d’une jonction avec une autre instance pendante sous le n°21/05651.

L’instance n°21/05651 a été introduite par assignation délivrée le 26 octobre 2021 par la société ROC A PIC à la société LEGROS ET FILS au visa des articles 1604 et suivants du code civil ainsi que de l’article L541-2 du code de l’environnement, aux fins d’indemnisation du préjudice de jouissance et du coût des travaux de désamiantage après mise en oeuvre d’une mesure d’expertise. L’instruction de cette affaire a été clôturée le 24 mai 2024 en vue d’une audience du 24 juin 2024 qui n’a pu se tenir et qui a donné lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et fixation d’une nouvelle clôture au 5 avril 2025 en vue d’une audience pour plaidoiries le 5 mai 2025.

Par ordonnance en date du 15 octobre 2024, les deux instances ont été jointes sous le n°21/05651.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 avril 2021, la société ROC A PIC demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1604 et suivants du Code civil,

Vu l’article L541-2 du Code de l’Environnement,

DIRE ET JUGER que la présence d’amiante constitue un vice caché de nature à engager la responsabilité de la SCI LEGROS ET FILS,

DIRE ET JUGER la SCI LEGROS ET FILS débiteur au titre de la garantie des vices cachés,

DECLARER recevable l’action estimatoire de la SCI ROC A PIC,

En conséquence, DESIGNER tel Expert qui plaira au Tribunal afin de :

*Donner son avis sur la réduction du prix à appliquer en raison de la présence massive d’amiante dégradée au niveau de la toiture du bâtiment principal, en tenant compte :

Des travaux de désamiantage et des frais liés à la gestion des déchets,

A la perte vénale du bien en raison du vice constitué par la présence d’amiante,

Aux frais résultant de la vente, calculés sur la base de la réduction du prix.

*Donner son avis sur les préjudices complémentaires et notamment :

Le chiffrage du surcoût du chantier de rénovation directement lié au bouleversement induit par la présence d’amiante,

Le préjudice de jouissance subi par la famille des associés de la SCI ROC A PIC,

La valeur locative du bâtiment principal.

CONDAMNER la SCI LEGROS ET FILS à payer la somme de 60.000 € au titre du préjudice de jouissance sauf à parfaire au jour de l’audience,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI LEGROS ET FILS à payer à titre provisionnel à la SCI ROC A PIC, la somme de 60.000 e au titre du préjudice de jouissance et du coût des travaux sauf à parfaire au jour de l’audience,

CONDAMNER la SCI LEGROS ET FILS à payer à titre provisionnel à la SCI ROC A PIC la somme de 35.000 € au titre des travaux de désamiantage,

DESIGNER tel Expert qui plaira au Tribunal afin de recueillir les pièces et l’avis des parties afin de donner son avis au Tribunal sur l’évaluation des préjudices subis du fait de la présence importante d’amiante et notamment sur les postes suivants :

Les travaux de désamiantage et des frais liés à la gestion des déchets,Le chiffrage du surcoût du chantier de rénovation directement lié au bouleversement induit par la présence d’amiante,Le préjudice de jouissance subi par la famille des associés de la SCI ROC A PIC,La valeur locative du bâtiment principal.CONDAMNER la SCI LEGROS ET FILS à payer à la SCI ROC A PIC la somme de 35.000 € au titre des travaux de désamiantage,

CONDAMNER la SCI LEGROS ET FILS à payer à la SCI ROC A PIC la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens distraits au profit de Maître Vidya BURQUIER qui en aura fait l’avance sur son affirmation de droit

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 mars 2025, la société LEGROS ET FILS demande au tribunal de :

Vu les articles 5, 9 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104 et suivants ; 1641 et suivants du code civil,

Vu le compromis de vente du 12/07/2016 et les permis de construire y annexés,

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— ORDONNER l’irrecevabilité des actions et demandes de la SCI ROC A PIC fondées sur

les articles 1604 et suivants du code civil,

— REJETER l’action de la SCI ROC A PIC fondée sur l’obligation de délivrance du vendeur (art. 1604 et suivants du code civil), celle-ci étant irrecevable en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, édictant qu’en présence d’un défaut rendant le bien vendu impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices caché constitue l’unique fondement possible.

— DEBOUTER la SCI ROC A PIC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à titre subsidiaire et fondées sur les articles 1604 et suivants du code civil, celles-ci étant incompatibles avec ses demandes formées à titre principal.

— DEBOUTER la SCI ROC A PIC de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à titre principal et fondées sur la garantie des vices cachés en raison de leur irrecevabilité et absence de fondement.

— REJETER l’action de la SCI ROC A PIC fondée sur la garantie des vices cachés vu qu’exercée plus de 2 ans après la découverte du vice argué abusivement par elle de caché, elle est prescrite.

A titre reconventionnel :

— Condamner la SCI ROC A PIC, à verser à la SCI LEGROS ET FILS, la somme de 80 000

€ à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive, de mauvaise foi et vexatoire ;

— Condamner la SCI ROC A PIC à la somme de 10 000 € en vertu de l’article 32-1 du code

de procédure civile

En tout état de cause :

— Condamner la SCI ROC A PIC à verser à la SCI LEGROS ET FILS la somme de 7 000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI ROC A PIC aux entiers dépens des instances 19/01113 et 21/05651,

avec distraction au profit de Maître Philippe CAMPS, Avocat.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 19 août 2025 prorogé au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le cumul de fondements juridiques

La SCI ROC A PIC agit en garantie des vices cachés sur le fondement des 1641 et suivants du code civil à titre principal en raison de la découverte d’amiante au niveau de la toiture rendant l’immeuble impropre à sa destination par sa présence massive et son état détérioré, et subsidiairement entend rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur pour manquement à l’obligation de délivrance, pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, pour dol, et pour violation de la législation sur les déchets du fait de cette présence d’amiante en toiture.

La SCI LEGROS ET FILS lui oppose l’irrecevabilité de ses demandes formulées à titre subsidiaire en ce que l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de son action dès lors qu’il est argué d’un vice rendant le bien immobilier acquis impropre à son usage normal (habitation).

En vertu des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à celle promise.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le régime de la garantie de conformité doit être cantonné aux hypothèses où la chose ne correspond pas à ce qui était contractuellement prévu, la garantie des vices cachés s’appliquant dans tous les cas où l’immeuble est affecté d’un défaut l’affectant dans son usage ou sa destination.

En l’espèce, la présence d’une toiture dégradée composée d’amiante, intercalée entre la toiture extérieure en tuiles et le doublage du plafond de l’immeuble vendu le 26 octobre 2016, s’analyse à la fois comme un vice caché et comme un manquement à l’obligation de délivrance.

Dans ce cas il est jugé que la garantie des vices cachés est le seul fondement juridique à l’action de l’acquéreur (3ème civ. 15 mars 2000 n°97-19.959 ; 5 juillet 2011 n°10-18.278).

Par conséquent, les demandes d’indemnisation formées par la société ROC A PIC à l’encontre de la société ROC A PIC sur un autre fondement que celui de la garantie des vices cachés seront déclarées irrecevables.

Sur la garantie des vices cachés

Il a été précédemment rappelé les conditions prévues par l’article 1641 du code civil pour la mise en oeuvre de la garantie du vendeur à raison des défauts cachés de la chose vendue.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Les parties sont liées par un acte de vente en date du 26 octobre 2016 stipulant que l’immeuble n’a pas fait l’objet de construction ou de rénovation dans les dix dernières années ; il y est précisé que dans l’acte d’acquisition du 2 décembre 1950, l’immeuble était désigné comme se composant “d’une construction d’un simple rez-de-chaussée”, et que le vendeur “n’est pas en mesure de justifier d’une quelconque autorisation qui aurait pu être demandée pour le bien vendu à l’exception des suivantes :

— permis de construire délivré le 19 août 1947 une copie de ce document avec plan est ci-annexée (Annexe 11)

— permis de construire délivré le 16 mars 1961 suivi d’un certificat de conformité délivré le 23 avril 1963 dont une copie est ci-annexée (Annexe 12)

— permis de construire délivré le 26 février 1971 une copie de ce document avec plan est ci-annexée (Annexe 13)”.

Si le permis délivré en 1971 fait seulement état de “l’addition d’une pièce”, en revanche, le permis de construire délivré le 16 mars 1961 à la société LEGROS ET FILS mentionne expressément “une toiture en amiante-ciment”, laquelle est en outre signalée sur les plans coupés qui l’accompagnent sous l’intitulé “couverture amiante ciment”.

L’acquéreur, qui n’a pu que constater que la toiture apparente n’était pas “en amiante-ciment”, mais en “tuiles de terre cuite” comme exposé dans sa déclaration préalable de travaux du 30 janvier 2017, ne pouvait soupçonner que l’ancienne toiture avait été laissée en place alors qu’elle était masquée par un faux-plafond.

Il ne s’agit pas d’une pratique assez courante pour que l’on puisse reprocher à l’acquéreur un manque de diligence de ce chef, quelles que soient ses compétences techniques.

Le caractère apparent du vice soutenu par le vendeur, au motif de la communication des permis de construire précités, ne peut donc être retenu, quand bien même l’un des deux associés de la société ROC A PIC sait particulièrement bien interpréter les plans du fait de sa profession d’architecte.

La SCI ROC A PIC n’a pu déceler l’existence d’une toiture contenant de l’amiante dans l’immeuble que postérieurement à son acquisition, par la mise en oeuvre de travaux ayant consisté à déposer le faux-plafond, et ce à une date qui ne peut être fixée avant le 3 février 2017, pour correspondre à celle du rapport de la société A.E.B Expertises venant confirmer la présence d’amiante dans la composition de la toiture ondulée en fibrociment, bien que les premiers soupçons aient été émis par l’acquéreur dès le 9 novembre 2016 du fait de son aspect visuel.

A cet égard, il sera relevé que l’action en garantie des vices cachés a bien été introduite par la société ROC A PIC dans les deux ans de sa connaissance du vice invoqué tel qu’imposé par l’article 1648 du code civil. L’assignation visant l’article 1641 du code civil a en effet été signifiée le 22 janvier 2019 à la société LEGROS ET FILS. La fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par le vendeur sera ainsi rejetée.

Au contraire de la société ROC A PIC, la société LEGROS ET FILS avait pour sa part pleinement connaissance de l’existence d’une toiture contenant de l’amiante dans l’immeuble pour avoir elle-même déposé la demande de permis de construire en faisant mention en 1960 ; elle ne le conteste pas au demeurant ,de sorte que la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente (en page 8) n’a pas vocation à s’appliquer.

Toutefois pour que ladite garantie du vendeur soit mobilisable, encore faut-il qu’il s’agisse d’un vice rédhibitoire.

Or la seule présence d’amiante dans l’immeuble vendu ne suffit pas à caractériser un tel vice dès lors que les conclusions du rapport de la société NOSTIKA en date du 27 août 2015, qui font état de la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante en plusieurs endroits de l’ensemble immobilier vendu (garage, [Localité 6], terrasse, façades, vides sanitaires, buanderie, restanques, pièce annexe) ont été portées à la connaissance de la société ROC A PIC et que celle-ci a déclaré en faire son affaire personnelle.

Si l’acquéreur invoque le risque sanitaire et le coût du retrait de la toiture amiantée pour justifier du fait qu’il n’aurait pas acquis aux mêmes conditions l’immeuble s’il avait été informé du vice en cause, force est de constater que le risque sanitaire invoqué n’est pas caractérisé au jour de la vente dès lors que :

— la toiture litigieuse n’était pas accessible pour être enfermée entre la faux-plafond et la toiture en tuiles,

— son état dégradé, en certains points très localisés, n’est constaté qu’en février 2017, soit quatre mois après le début des travaux de rénovation mis en oeuvre par l’acquéreur, sans que l’on ne puisse écarter l’hypothèse d’une dégradation causée par ces travaux ou résultant d’une intervention quelconque de l’acquéreur.

Les éléments versés aux débats ne permettent pas à la société ROC A PIC de rapporter la preuve d’un vice rédhibitoire tenant à une toiture amiantée accessible ou en mauvaise état représentant un risque pour la santé et nécessitant d’être retirée, au jour de la vente.

Par conséquent, la garantie de la société LEGROS ET FILS ne pourra pas être mobilisée.

La société ROC A PIC est corrélativement déboutée de sa demande en désignation d’expert dès lors qu’elle est infondée à solliciter une restitution de partie du prix vente ou quelconque réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Ni la chronologie des réclamations formulées par la partie demanderesse, ni sa stratégie judiciaire telle que dénoncée par la partie défenderesse, n’est caractéristique de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire de la part de la société ROC A PIC.

Bien que non fondée, l’action de cette dernière ne revêt pas pour autant un caractère abusif, l’exercice de son droit d’agir en justice n’ayant pas dégénéré en une faute dolosive. La société LEGROS ET FILS sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts de ce chef.

Il n’y a pas lieu à amende civile.

Sur les frais du procès

La société ROC A PIC, qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance, lesquels pourront directement être recouvrés par Maître Philippe CAMPS dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances du litige, l’équité commande d’allouer à la société LEGROS ET FILS la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société ROC A PIC de son action en garantie des vices cachés de l’immeuble vendu le 26 octobre 2016 dirigée à l’encontre de la société LEGROS ET FILS à raison de la présence d’une toiture contenant de l’amiante intercalée entre le doublage du plafond et la toiture extérieure en tuiles,

La DÉCLARE irrecevable en ses demandes pour le surplus,

DÉBOUTE la société LEGROS ET FILS de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

DIT n’y avoir lieu à amende civile,

CONDAMNE la société ROC A PIC aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Philippe CAMPS,

CONDAMNE la société ROC A PIC à payer à la société LEGROS ET FILS la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE