N° RG 25/00388 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53W5 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LYDIRIC, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Monsieur [P] [D], gérant

à :

DEFENDEURS :

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [I] [U] es qualité de caution solidaire, demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : SCI LYDIRIC

Copie à : Mme [U] [N], M. [U] [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2020, la SCI LYDIRIC a donné à bail à Madame [N] [U] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] (renommée [Adresse 2]) à PLUMELIAU BIEUZY (56930) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 842 euros, charges comprises.

Par acte séparé en date du 18 juin 2020, Monsieur [I] [U] s’est porté caution solidaire pour Madame [N] [U] dans le cadre de l’exécution dudit contrat de bail.

Suite au départ des lieux de Madame [N] [U], un état des lieux a été dressé par commissaire de justice le 15 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, la SCI LYDIRIC a fait assigner Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de :

— juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante, y faire droit et en conséquence,

— voir condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] au paiement de la somme de 3042,98 euros pour défaut d’entretien et des dégradations locatives outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 30 décembre 2024,

— voir condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] au paiement de la somme de 2420 euros au titre de son préjudice de jouissance du logement outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— voir condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] au paiement de la somme de 37,42 euros au titre de l’envoi des mises en demeure,

— voir condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la date du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par la demanderesse et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût des mises en demeure, de la sommation de payer et celui de la présente assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, la SCI LYDIRIC a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] ont indiqué que les réparations locatives pouvant être mises à leur charge ne sauraient dépasser la somme globale de 1000 euros. Ils ont ajouté que le dépôt de garantie de 825 euros était à déduire. Ils ont ajouté contester l’existence de tout préjudice de jouissance pour la propriétaire et s’opposer aux demandes relatives à l’article 700 et aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La SCI LYDIRIC réclame une somme de 3042,98 euros au titre des dégradations locatives. Elle affirme que les lieux étaient en très bon état lors de l’entrée dans les lieux dans un état proche de l’état neuf. Elle ajoute que l’état du logement s’est considérablement dégradé durant l’occupation par Madame [N] [U]. Elle indique qu’elle a fait chiffrer les travaux de remise en état des lieux après le départ de la locataire et que le montant des travaux s’est élevé à 12690,64 euros. Elle explique réclamer une somme de 3042,98 euros.

Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] s’opposent au montant réclamé par la propriétaire. Ils expliquent que les dégradations locatives peuvent être évaluées à une somme maximale de 1000 euros, les réparations ne pouvant consister qu’en de petites réparations, les autres travaux étant des travaux à la charge du propriétaire.

En l’espèce, il résulte de la comparaison du procès-verbal de constat d’entrée en date du 10 juillet 2020 et du procès-verbal de constat de sortie du 15 juillet 2024 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [N] [U] :

— il est relevé à différentes reprises dans l’état des lieux de sortie la saleté du logement,

SEJOUR: à l’entrée, TBE

lors de la sortie: mauvais état général des murs, multiples salissures sur le plafond,

CUISINE: à l’entrée, TBE

lors de la sortie: carrelage encrassé, 1 impact, 1 éclat, traces, salissures et impacts sur les murs, plateau aggloméré bois abîmé, plan de travail abîmé, rayures sur la plaque de cuisson, placards abîmés, hotte encrassée, four encrassé, impact sur la porte du four,

WC:

lors de la sortie, traces sur les murs, points noirs et moisissures,

CHAMBRE:

lors de la sortie, 1 éclat sur la porte, salissures sur le plafond,

SALLE D’EAU PRIVATIVE:

lors de la sortie, multiples traces sur la porte, quelques traces sur le plafond,

[J]:

lors de la sortie, multiples traces et salissures sur la porte, 1 carreau fissuré au sol, salissures au plafond,

GARAGE:

lors de la sortie, porte isoplane dégradée, multiples salissures

CAGE D’ESCALIER:

lors de la sortie: multiples traces sur les murs

PALIER:

lors de la sortie, tâches sur le sol,

CHAMBRE SUD EST:

lors de la sortie: traces sur la porte,

CHAMBRE SUD OUEST:

lors de la sortie: traces et écritures au feutre sur la porte, quelques éclats sur le bâti, la porte ne s’ouvre pas en grand, traces sur le sol, les murs et le plafond

SANITAIRES:

lors de la sortie: multiples traces sur la porte,

SALLE DE BAIN:

lors de la sortie: multiples traces sur la porte, impacts sur les murs, quelques traces sur le plafond,

CHAMBRE AU DESSUS DU GARAGE:

Lors de la sortie: présence de traces sur la porte, linoleum, plinthes, murs et sur les éléments d’équipements,

Les dégradations relatives aux façades ne sauraient être mises à la charge de la locataire.

CHAMBRE EST:

Lors de la sortie, présence de traces sur l’accès, le sol, les plinthes, les murs, butée de porte qui semble avoir été forcée,

TERRAIN:

Lors de la sortie, présences de mauvaises herbes brûlées, béton dégradé, pieds cassés de la pompe à chaleur, grillage déformé, poteau du portail coulissant dégradé, une marque et un enfoncement dans le portail, éraflures, le portail coulisse très difficilement, les télécommandes ne permettent pas d’ouvrir le portail.

Certains des travaux mentionnés par la bailleresse selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux.

Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [N] [U] peut être évalué à la somme de 2500 euros.

Il convient de déduire de ce montant le dépôt de garantie de 825 euros versé par la locataire au début de l’exécution du contrat de bail dont il n’est pas justifié de ce qu’il a été reversé à la locataire après le départ des lieux loués.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SCI LYDIRIC la somme de 1675 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La SCI LYDIRIC sollicite de la juridiction la condamnation solidaire de Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] à lui verser la somme de 2420 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance. Elle explique au soutien de sa demande que le bien immobilier a été indisponible pendant le délai de deux mois et 28 jours.

Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] s’opposent à la demande.

En l’espèce, force est de relever que les dégradations locatives relevées ne démontrent pas l’indisponibilité du logement pendant la période de réalisation des travaux. Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas de ce qu’elle avait trouvé un locataire sur la période de réalisation des travaux, tout au plus aurait elle pu solliciter l’indemnisation d’une perte de chance de louer le bien immobilier.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, la SCI LYDIRIC sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée, il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par la SCI LYDIRIC à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur la demande au titre du remboursement des frais de mise en demeure:

La demande formulée par la SCI LYDIRIC de remboursement des frais de mise en demeure pour un montant de 37,42 euros doit s’analyser comme une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc traitée au titre des demandes accessoires et plus précisément au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui ne sauraient comprendre les frais des sommations de payer et seront solidairement condamnés à payer à la SCI LYDIRIC la somme de 150 euros, comprenant le coût des mises en demeure pour un montant de 37,42 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] à payer à la SCI LYDIRIC la somme de 1675 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute la SCI LYDIRIC de sa demande au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Déboute la SCI LYDIRIC de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] à verser à la SCI LYDIRIC la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [N] [U] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût des sommations de payer.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE