TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/01000 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53AO

[F] [R] [L]

C/

[C] [N]

COPIE EXECUTOIRE LE

23 Septembre 2025

à

Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES

entre :

Monsieur [F] [R] [L]

né le 28 Mars 1967 à [Localité 9] (13)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Louis LAURENT de la SCP WANSCHOOR ET ASSOCIES, avocat au barreau de LORIENT

Demandeur

et :

Madame [C] [N]

née le 03 Mai 1980 à [Localité 7] (56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur

Madame PARIGUET, juge

Madame AIRIAUD, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 24 Juin 2025

DECISION : publique, Réputée contradictoire, rédigée par M^me AIRIAUD, magistrat à titre temporaire et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 9 mars 2024, Monsieur [L] [F] a consenti à Madame [N] [C] une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier situé à [Localité 10] au lieu-dit [Adresse 8].

Le prix de vente a été fixé à 123 135 € et une condition suspensive d’obtention de prêt a été prévue, la bénéficiaire devant financer cet achat pour partie sur ses fonds propres et pour le reste par un emprunt bancaire.

Aucune indemnité d’immobilisation n’a été prévue entre les parties.

Une clause pénale, d’un montant de 10 700 €, a été insérée, la somme étant due dans les 14 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure, si l’acte authentique n’était pas régularisé par Madame [N] [C].

Il a été convenu entre les parties que la condition suspensive, liée à l’obtention ou au refus d’attribution d’un prêt devait intervenir au plus tard le 7 mai 2024, la promesse de vente expirant à cette date ou au plus tard 30 jours après, soit le 7 juin 2024.

Madame [N] [C] n’ayant pas levé l’option d’achat à la date prévue auprès de Maître [K] [J], notaire instrumentaire, ni fourni les accords ou refus de prêts tels que prévus initialement, les obligations mentionnées par la promesse synallagmatique de vente lui ont été rappelées par lettre recommandée avec avis de réception le 21 juin 2024, par Monsieur [L] [F].

Aucune suite n’a été donnée à ce courrier. Maître [J] n’a reçu que le 4 juillet 2024 des justificatifs de refus de prêt adressés par Madame [N]. Elle en a informé Monsieur [L] le 9 juillet suivant.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2025, Monsieur [L] [F] a fait délivrer une assignation à Madame [N] [C] d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lorient le 20 juin suivant.

Monsieur [L] [F] demande au tribunal, au visa des articles 1304-3, 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil de :

prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 9 mars 2024 ;

condamner Madame [N] [C] à lui payer les sommes de :

—  10 700 €, correspondant à 10 % du prix, au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

—  3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que valablement citée, Madame [N] [C] n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la demande est recevable Madame [N] [C] ayant été valablement citée par commissaire de justice le 27 mai 2025 par remise de l’acte à domicile, entre les mains de Madame [N] [P], sa fille, qui a accepté d’en recevoir copie.

Un avis de passage a été laissé au domicile et la lettre prévue à l’article 658 du Code de procédure civile y a été adressée.

En conséquence, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire.

2- Sur la demande de caducité de la promesse de vente et l’application de la clause pénale prévue à l’acte

Par acte notarié du 9 mars 2024, Monsieur [L] [F] a consenti à Madame [N] [C] une promesse de vente d’une maison d’habitation, d’un appentis couvert et d’un jardin, le tout situé au [Adresse 1] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 6], pour une contenance de 05 a 45 ca.

La promesse de vente a été consentie avec une condition suspensive ayant trait à l’obtention par l’acquéreuse d’un prêt bancaire pour un montant de 33 135 €, 90 000 € étant financés sur ses fonds propres.

La levée de la promesse de vente pouvait être demandée par Madame [N] jusqu’au 7 mai 2024 inclus, à peine de forclusion, par la production de toute attestation bancaire certifiant de la disponibilité immédiate des fonds prêtés et destinés au financement de l’acquisition.

A défaut pour la bénéficiaire d’avoir procédé à cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou d’avoir remis au Notaire les documents dans le délai imparti, elle sera censée avoir renoncé définitivement au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de prêt qui sera considérée comme réalisée.

En conséquence, la signature de la vente devait intervenir dans les 30 jours de la levée d’option, soit au plus tard le 7 juin 2024, un report de 15 jours étant possible si le notaire n’avait pas reçu toutes les pièces administratives nécessaires ainsi que le ou les éventuels dossiers de prêts.

En l’espèce, Madame [N] n’a pas satisfait à la transmission d’accord ou de refus de prêt avant le 7 mai 2024 et n’a pas régularisé la vente, à la date prévue du 7 juin 2024, ni demandé son report à 15 jours.

La levée d’option de la promesse de vente n’ayant pas été réalisée par Madame [N], il y a lieu d’en prononcer la caducité.

3- Sur le paiement de la clause pénale

Une clause pénale avait été insérée à l’acte. Elle précisait qu’en cas de non régularisation de l’acte authentique par Madame [N], dans les 14 jours suivant sa mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d’huissier de justice, cette dernière devrait la somme de 10 700 € en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Par courrier recommandé du 21 juin 2024, reçu le 27 juin suivant selon l’accusé de réception joint, Monsieur [L] a mis en demeure Madame [E] d’avoir à lui régler la somme convenue correspondant à 10 % du prix de vente.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

Le montant de la clause pénale égale à 10% du prix de l’acquisition, soit 10 700 €, est conforme aux usages et n’apparaît pas excessif.

Madame [N] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 10 700 € au titre de la clause pénale, somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4- Sur les autres demandes

Succombant, Madame [N] [C] sera condamnée aux dépens.

Il paraît équitable qu’elle soit condamnée à prendre en charge les frais que Monsieur [L] [F] a engagé pour voir ses droits reconnus, évalués à 1 500 €.

Conformément aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la caducité de la promesse de vente, Madame [N] n’ayant pas levé l’option d’achat avant le 8 mai 2024 malgré la réalisation de la clause suspensive prévue au contrat ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 10 700 € au titre de la clause pénale, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière, La présidente,