TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 04 Novembre 2025

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 25/00248 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53MJ

Minute n°

Copie exécutoire le 04/11/2025

à

M^e Julien FANEN

Maître [D] [R] de la SARL MENSOLE AVOCATS

entre :

Monsieur [S] [F]

né le 11 Mai 1974 à [Localité 9] (50)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [C] [F] née [P]

née le 13 Juin 1971 à [Localité 8] (35)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

Demandeurs

et :

S.A.S. LOCLY

dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien FANEN, avocat au barreau de QUIMPER

Défenderesse

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Aurélie BAUDON, Vice-présidente par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2022, Madame [C] [F] et Monsieur [S] [F] ont donné à bail à la SAS LOCLY un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (56), acquis auprès de la société IMMOSYNERGIE, composé de neuf lots, pour l’activité d’exploitation et de mise en location de biens meublés.

Le loyer était fixé à une somme mensuelle de 3.800 euros par mois et à compter d’avril 2022, de 4.325 euros hors taxes, avec indexation.

Une clause prévoyant la résiliation du bail en cas de défaut de paiement des loyers a été insérée au contrat.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, les consorts [F] ont fait délivrer à la SAS LOCLY un commandement de payer visant la clause résolutoire, sollicitant le règlement des loyers d’avril et mai 2025, soit une somme de 9.610,46 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, les consorts [F] ont fait assigner la SAS LOCLY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.

Prétentions et moyens des parties :

Les consorts [F] demandent au juge des référés de :

— Dire et Juger que Monsieur [S] [F] et Madame [C] [F] sont recevables et bien fondées en leur action ;

— Constater le défaut de règlement des loyers, postérieurement à la signification du commandement de payer en date du 07 mai 2025 ;

— Constater par conséquent la résiliation de plein droit du bail commercial du 28 mars 2022, intervenue en date du 07 juin 2025 ;

— Débouter la société LOCLY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner l’expulsion de la société LOCLY des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], ainsi que de tous occupants de son chef ;

— Condamner la société LOCLY à payer à Monsieur [S] [F] et Madame [C] [F] la somme de 10.731,68 euros au titre des loyers impayés, à titre de provision ;

— Condamner la société LOCLY à régler à Monsieur [S] [F] et Madame [C] [F], à compter du 8 juin 2025, une indemnité d’occupation équivalente au double du dernier loyer appliqué entre les parties, soit la somme de 9.610,46 euros mensuelle [soit 310,00 euros par jour] par provision, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, et soit à ce jour la somme de 38.121,50 euros (arrêtée au 06 octobre 2025) ;

— A titre subsidiaire, condamner la société LOCLY à régler à Monsieur [S] [F] et Madame [C] [F], à compter du 8 juin 2025, une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer appliqué entre les parties, soit la somme de 4.805,23 euros mensuelle [soit 155 euros par jour] par provision, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, et soit à ce jour la somme de 19.060,75 euros (arrêtée au 06 octobre 2025) ;

— Dire et juger que l’expulsion ordonnée pourra être exécutée sans délai à compter de la signification de la présente ordonnance, avec l’assistance de la force publique, de quelque manière que ce soit et sous quelque forme que ce soit ;

— Condamner la société LOCLY au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société LOCLY aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 07 mai 2025 ;

— Dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Ils exposent que la société LOCLY a procédé très tôt à des paiements erratiques et retardés par rapport aux échéances contractuelles, et désormais stoppé tout règlement depuis le mois d’avril 2025.

Ils indiquent que les loyers et charges impayés s’élevaient à la somme de 9.610,46 euros en principal à la date du commandement de payer et que cette dette n’a pas été réglée par la locataire dans le mois de la signification dudit commandement, soit avant le 07 juin 2025.

Ils s’opposent à toute médiation indiquant que la société LOCLY n’a jamais formulé la moindre proposition de règlement amiable, n’a jamais formalisé la moindre proposition d’échéancier de paiement, et n’a jamais réglé le moindre centime jusqu’à la veille de l’audience. Ils estiment que ledit règlement est manifestement intervenu aux seules fins de la rendre éligible à une demande judiciaire de délai de paiement.

Ils considèrent que le contexte conflictuel entre les dirigeants des sociétés LOCLY et IMMOSYNERGIE avancé en défense se trouve parfaitement étranger aux débats puisque les consorts [F] n’ont aucun lien contractuel avec la société IMMOSYNERGIE.

***

La SAS LOCLY demande au juge des référés de :

— A titre principal,

— en cas d’accord des époux [F], désigner un médiateur,

— à défaut, les enjoindre de rencontrer un médiateur,

— A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— autoriser la société LOCLY à s’acquitter du solde de sa dette au titre des loyers et charges impayés en 12 échéances mensuelles à partir de l’ordonnance de référé ;

— A titre très subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer ;

— En tout état de cause,

— débouter Madame et Monsieur [F] de leurs autres demandes ;

— statuer sur les dépens comme de droit.

Elle indique qu’elle n’avait pas les capacités économiques pour procéder au paiement des sommes dues au moment du commandement de payer, puisqu’elle faisait partie d’un groupe de sociétés dénommé SIR lequel a été placé en liquidation judiciaire et qu’elle a elle-même été confrontée à des difficultés financières en avril 2025.

Elle dit qu’aucun accord de règlement n’a pu être mis en place compte tenu d’un climat conflictuel existant entre les consorts [F] et les dirigeants des sociétés LOCLY et IMMOSYNERGIE, indiquant par exemple que le tribunal de commerce a rejeté la demande de Monsieur [F] d’être désigné contrôleur au redressement judiciaire de la société IMMOSYNERGIE en pointant les multiples contentieux existants.

Elle dit avoir retrouvé aujourd’hui une exploitation normale et produit la liste des locations intervenues en septembre 2025 pour un total de 9 775,80 € et expose avoir repris le paiement du loyer à compter du mois d’octobre 2025. Elle dit s’engager à reprendre ce paiement de manière régulière et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, avec étalement de sa dette locative sur 12 mois par mensualités égales.

A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation soit ramené au prix du loyer, considérant que la demande fixée au double de celui-ci est excessive.

***

A l’audience du 7 octobre 2025, la SAS LOCLY a été autorisée par le juge des référés à produire sous huitaine, en cours de délibéré, les deux pièces suivantes :

— le justificatif de la saisie conservatoire pratiquée sur le compte de la SAS LOCLY le 10 juin 2025 pour le règlement d’un mois de loyer,

— le justificatif de la démission de Monsieur [T] de ses fonctions de directeur général de la SAS LOCLY.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

Les pièces dont la transmission en cours de délibéré avait été autorisée ont été communiquées le 14 octobre 2025.

Monsieur et Madame [F] ont communiqué deux nouvelles pièces et une note en délibéré le 15 octobre 2025.

La SAS LOCLY a communiqué trois nouvelles pièces et une note en délibéré le 16 octobre 2025.

Monsieur et Madame [F] ont communiqué une note en délibéré le 17 octobre 2025.

Motifs de la décision :

Sur les pièces et notes communiquées par les parties en cours de délibéré :

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, la SAS LOCLY a été autorisée par le juge des référés à communiquer en cours de délibéré deux pièces expressément identifiées : le justificatif de la saisie conservatoire pratiquée sur le compte de la SAS LOCLY le 10 juin 2025 pour le règlement d’un mois de loyer et le justificatif de la démission de Monsieur [T] de ses fonctions de directeur général de la SAS LOCLY.

Monsieur et Madame [F] ne se sont pas opposés à cette communication. Ils n’ont pas demandé à pouvoir répliquer ni solliciter un renvoi afin de pouvoir examiner ces pièces et en débattre contradictoirement.

Les pièces autorisées ont été communiquées par la SAS LOCLY le 14 octobre 2025.

Les parties se sont ensuite échangées plusieurs pièces et notes, sans aucune autorisation de la part du juge des référés et sans que celui-ci soit en mesure de s’assurer du respect du principe de la contradiction. Les pièces et notes communiquées les 15, 16 et 17 octobre 2025 seront donc écartées des débats comme ne respectant pas ce principe.

— Sur la demande de médiation :

L’article 131-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, antérieure au 1er septembre 2025, dispose que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose. Ce pouvoir appartient également au juge des référés en cours d’instance.

En l’espèce, l’accord des deux parties n’a pas été recueilli aux fins de mettre en place la médiation demandée par la SAS LOCLY et les époux [F] ont expressément indiqué qu’ils y étaient opposés. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une médiation judiciaire dans le cadre du présent litige, ni même d’inviter les parties à rencontrer un médiateur.

— Sur la demande tendant à voir constater la résiliation du bail et les conséquences :

Selon les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement de payer en date du 07 mai 2025 signifié à la SAS LOCLY visait expressément la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

La SAS LOCLY sollicite la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire, soutenant avoir traversé des difficultés financières temporaires au début de l’exercice 2025, qu’elle met en lien avec le placement en liquidation judiciaire des sociétés du groupe SIR, dont elle fait partie, et avec le départ soudain du dirigeant de la SAS LOCLY, Monsieur [T]. Elle estime que les impayés de loyer sont résiduels car se limitant aux loyers de l’été 2025.

Cependant, il ressort des pièces produites que la SAS LOCLY ne justifie pas avoir réglé les sommes dues après la signification du commandement de payer. Le seul versement volontaire intervenu et justifié, correspondant à un mois de loyer, a été effectué le 6 octobre 2025, soit la veille de l’audience devant le juge des référés. Ce versement est trop tardif pour permettre de considérer que la SAS LOCLY aurait repris le paiement des loyers courants. Elle ne peut en outre se prévaloir de la saisie-conservatoire pratiquée le 10 juin 2025, qui ne constitue pas un mode de paiement spontané. Par ailleurs, il sera relevé que le placement en liquidation judiciaire des sociétés du groupe SIR a été décidé au cours du premier semestre 2023 et que Monsieur [T], directeur général de la SAS LOCLY, a démissionné de ses fonctions en juillet 2023. Or, ce n’est qu’à compter d’avril 2025 que la SAS LOCLY a cessé de régler ses loyers. Il n’existe donc pas de lien de causalité établi entre les difficultés globales du groupe SIR et les difficultés spécifiques de la SAS LOCLY.

Le bailleur apparaît ainsi bien fondé à se prévaloir de l’application de la clause résolutoire et à voir constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 07 juin 2025.

La SAS LOCLY devra en conséquence libérer les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, à défaut de quoi il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

La SAS LOCLY sera déboutée de sa demande de délais de paiement, dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve de ses difficultés financières.

Sur les demandes en paiement des loyers à titre provisionnel :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 ajoute que le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est pas sérieusement contestable au vu des pièces versées à la procédure que la créance des consorts [F] au titre des loyers et charges impayés s’élevait à une somme de 10.731,68 euros à la date du 07 juin 2025 (loyers impayés du 1er avril 2025 au 07 juin 2025 selon prorata et décompte produit en pièce 6 des demandeurs).

La SAS LOCLY sera condamnée à payer par provision ladite somme aux consorts [F].

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation à titre provisionnel :

Les consorts [F] sollicitent la condamnation de la SAS LOCLY au paiement d’une indemnité d’occupation égale correspondant à deux fois le montant du loyer, conformément aux termes du bail.

La SAS LOCLY sollicite la modération du montant de cette indemnité d’occupation, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

L’article 1231-5 dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Il est constant qu’une indemnité d’occupation égale au double du loyer prévu au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale au sens de l’article susvisé. Le juge peut donc en modérer le montant.

Il convient en l’espèce de réduire le montant de l’indemnité d’occupation afin qu’elle soit égale au montant du loyer. L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 4.805,23 euros par mois et sera due à compter du 8 juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux.

Il sera tenu compte du versement de 4.808,39 euros effectué par la SAS LOCLY le 6 octobre 2025.

La SAS LOCLY sera donc condamnée à payer aux consorts [F], à titre de provision, une somme de 14.252,36 euros correspondant aux indemnités d’occupation due entre le 8 juin et le 6 octobre 2025.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les consorts [F] seront déboutés de la demande présentée de ce chef.

La SAS LOCLY sera condamnée aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ces motifs :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ECARTONS des débats les pièces n° 9 et 10 et la note en délibéré produites par la SAS LOCLY le 15 octobre 2025, les pièces n° 11, 12 et 13 et la note en délibéré produites par les époux [F] le 16 octobre 2025 et la note en délibéré produite par la SAS LOCLY le 17 octobre 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à médiation judiciaire et rejetons la demande en ce sens.

CONSTATONS la résiliation à compter du 07 juin 2025 du bail consenti le 28 mars 2022 par les consorts [F] à la SAS LOCLY et portant sur l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

DISONS que la SAS LOCLY devra libérer les locaux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux.

ORDONNONS en tant que de besoin son expulsion et celle de tout occupant de son chef à l’expiration de ce délai, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS la SAS LOCLY à payer à Monsieur et Madame [F] par provision une somme de 10.731,68 euros correspondant aux loyers et charges impayés entre le 1er avril 2025 et le 7 juin 2025.

FIXONS l’indemnité d’occupation due par la SAS LOCLY à Monsieur et Madame [F] à la somme de 4.805,23 euros et disons qu’elle est due à compter du 8 juin 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

CONDAMNONS la SAS LOCLY à payer à Monsieur et Madame [F] par provision la somme de 14.252,36 euros correspondant aux indemnités d’occupation due entre le 8 juin et le 6 octobre 2025.

DISONS que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

DEBOUTONS la SAS LOCLY de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence la demande à ce titre.

CONDAMNONS la SAS LOCLY aux dépens de l’instance, dépens auxquels il sera ajouté le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le greffier. Le juge des référés.