TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH

M^e Isabelle SIMONNEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence DENOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P2U

N° MINUTE :

22

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [I] épouse [B],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [T],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0109

Madame [D] [Y] épouse [T],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth BOHRER DE KREUZNACH de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0109

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMERCIAL,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle SIMONNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0578

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er août 2018, Madame [G] [I] épouse [B] a donné à bail à Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 3240 euros, outre 300 euros de provision sur charges.

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’est engagée en qualité de caution solidaire par acte du 28 août 2018 pour la période courant de la prise à bail au 31 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [I] épouse [B] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024 un commandement de payer la somme de 22679,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement a été dénon à la caution le 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [G] [I] épouse [B] a fait assigner en référé Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T], ainsi que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairmeent prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T],

— condamner solidairement Monsieur [N] [T], Madame [D] [Y] épouse [T] et la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 5 juillet 2024, soit la somme de 18899,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [N] [T], Madame [D] [Y] épouse [T] et la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5P2U

A cette audience Madame [G] [I] épouse [B], représentée par son conseil, s’est désistée de sa demande en expulsion pour défaut d’assurance mais a maintenu ses autres demandes sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 26706,68 euros. Elle a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement sur une période de 12 mois.

Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] ont été représentés par leur conseil à l’audience et ont fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles ils ont sollicité le rejet des prétentions de Madame [G] [I] épouse [B], l’octroi de délais de paiement pendant 12 mois pour apurer leur dette locative, qu’ils reconnaissent d’un montant de 18899,70 euros au 5 juillet 2024, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant 6 mois à compter du jugement. Ils ont en outre indiqué oralement à l’audience avoir effectué depuis le 5 juillet 2024 un virement de 7000 euros en date du 25 septembre 2024, diminuant d’autant le montant de leur dette locative. Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] ont par ailleurs expliqué que les impayés de loyers ont résulté de la faillite de l’entreprise fondée par Monsieur [N] [T] à la suite des confinements liés à la Covid-19, lequel a depuis trouvé un emploi salarié en Arabie Saoudite où viendra le rejoindre sa famille courant 2025.

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a été représentée par son conseil à l’audience du 27 septembre 2024 et elle a fait viser des écritures soutenues oralement par lesquelles elle a demandé le rejet des prétentions de Madame [G] [I] épouse [B] à son encontre au motif, à titre principal que l’engagement de caution est caduc, subsidiairement, que la créance à son égard n’est pas déterminée et expurgée des charges et sous déduction du montant du dépôt de garantie, outre qu’elle a sollicité la condamnation de la demanderesse à lui payer 1500 euros sur le fondmeent de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [G] [I] épouse [B] a été autorisée à produire par note en délibéré pour le 2 octobre 2024 toute pièce complémentaire utile pour étayer ses demandes, en particulier un décompte actualisant le cas échéant le montant de sa créance à la suite du versement allégué de 7000 euros le 25 septembre 2024 et ventilant cette créance selon qu’elle résulte d’impayés de loyers et d’impayés de provisions sur charges.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 2 octobre 2024, Madame [G] [I] épouse [B] a versé une copie du courrier du 3 septembre 2018 de transmission à la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL du bail et de ses annexes du 1er août précédent, ainsi qu’un décompte au 30 septembre 2024 tenant compte du versement du 25 septembre 2024 allégué par les locataires à l’audience et actualisant la créance à la somme totale de 23610, 17 euros, appel d’octobre 2024 inclus. Par déduction, la lecture du décompte fait appraître que l’arriéré au titre des seuls loyers au 31 juillet 2024 est de 9649,70 euros, après déduction du versement de 7000 euros de Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] du 25 septembre 2024 en application de l’article 1342-10 du code civil, et de celui du 25 avril 2024 de la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de 15119,76 euros, mais sans déduciton du montant du dépôt de garantie puisque les locataires demeurent occupants du logement.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience. Etant un bailleur privé, Madame [G] [I] épouse [B] n’était pas légalement tenue de saisir la CCAPEX.

En conséquence, l’action introduite par Madame [G] [I] épouse [B] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 1er août 2018 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 17 avril 2024 pour la somme en principal de 22679,64 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Madame [G] [I] épouse [B] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] restaient devoir la somme de 23610,17 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 7000 euros le 25 septembre 2024). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 23610,17 euros arrêtée au 30 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 22679,64 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] seront également condamnés au paiement à compter du 1er octobre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

S’agissant de l’engagement de la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL du 28 août 2018, il sera relevé que l’acte d’engagement n’est pas caduc au vu du courrier du 3 septembre 2018, produit par la demanderesse durant le délibéré, de transmission à la caution du bail et de ses annexes. Il sera d’ailleurs observé en ce sens que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a procédé à un premier paiement à ce titre le 25 avril 2024 d’un montant de 15119,76 euros comme il ressort du décompte du 30 septembre 2024 et des débats à l’audience. L’acte d’engagement limite toutefois le cautionnement à la période courant de la prise à bail au 31 juillet 2024 et pour les seuls loyers. Dans ces conditions, le décompte du 30 septembre 2024 fait apparaître que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est redevable solidairement avec Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] de la somme de 9649,70 euros.

La SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sera en conséquence condamnée solidairement à payer la somme de 9649,70 euros à titre de provision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] ont effectué un versement en date du 25 septembre 2024 d’un montant bien supérieur à celui du loyer et provisions sur charges du mois en cours si bien qu’ils peuvent prétendre à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement pendant 12 mois.

Dans ces conditions, des délais de paiement leur seront octroyés, conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision, suspensifs des effets de la clause résolutoire pour la durée des délais de paiement ainsi accordés. Il appartiendra dès lors à Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] de faire parvenir un congé à leur bailleur selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1989, s’ils maintiennent leur projet de quitter les lieux en janvier 2025.

Toutefois, faute pour Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique. Aucune circonstance de l’espèce ne justifierait que les dipositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’excécuton soient alors exclues. Il ne serait ps non plus nécessaire que l’obligation de quitter les lieux soient alors assortie d’un astreinte puisque la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2018 entre Madame [G] [I] épouse [B] et Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] à payer à Madame [G] [I] épouse [B] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 7000 euros le 25 septembre 2024) la somme de 23610,17 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 pour la somme de 22679,64 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à payer à Madame [G] [I] épouse [B] la somme de 9649,70 euros à titre de provision ;

AUTORISONS Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités d’un montant d’au moins 1900 euros et une 12 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er octobre 2024,

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] ainsi que la S.A CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à verser à Madame [G] [I] épouse [B] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [D] [Y] épouse [T] ainsi que la SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection