N° RG 25/00431 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C54CT 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Angélique LE JEUNE de la SELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, avocats au barreau de BREST substitué par M^e GARREC Alexandre, Avocat au barreau de QUIMPER

à :

DEFENDEURS :

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [M] [V] muni d’un pouvoir

Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à Maître Angélique LE JEUNE

Copie à :[U] CAMENEN- [M] [V] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2014, Monsieur [K] [J] a donné en location à Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 724,50 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, Monsieur [K] [J] a fait assigner Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT à l’audience du 2 octobre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en date du 20 décembre 2014 et reprise dans le commandement de payer délivré le 5 février 2025 par le commissaire de justice,

En conséquence,

— prononcer l’expulsion de Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai de 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] solidairement ou à défaut in solidum au paiement de :

— la somme principale de 1768,10 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er décembre 2024 au 4 avril 2025,

— la somme de 1053 euros au titre des charges impayées sur la période 2020 à 2024,

— la somme de 282,11 euros à titre d’indemnité,

— la somme de 1404 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 5 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 139,36 euros au titre des frais du commissaire de justice pour la signification du commandement de payer,

— condamner Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes solidairement ou à défaut in solidum aux entiers dépens.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [K] [J], représenté par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 5790,50 euros, mois de septembre 2025 inclus.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [M] [V], en son nom et en celui de Madame [U] [N], a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a précisé ne pas avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience et a fait état de ses difficultés financières. Il a ajouté être prêt à rembourser sa dette sollicitant l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] a produit aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 5790,50 euros au 2 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus. Il réclame en outre la somme de 1053 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] ont indiqué au cours de l’audience ne pas contester le montant réclamé. Ils n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] seront en conséquence solidairement condamnés à payer Monsieur [K] [J] la somme de 5790,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] sollicitent l’octroi de délais de paiement pour solder l’arriéré locatif.

Il ressort cependant des développements précédents que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Ils ne peuvent dès lors bénéficier d’octroi de délais de paiement en application du texte susvisé.

Par ailleurs, s’il était possible d’envisager des délais de paiement en application des dispositions générales du droit commun, force est de relever que la situation économique des locataires ne permet pas d’envisager un apurement de la dette sur une période de 24 mois, les mensualités étant disproportionnées avec les revenus des locataires.

Au vu de ces circonstances, il convient de débouter Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] de leur demande de délais de paiement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [K] [J] justifie avoir fait délivrer à ses locataires , à la date du 5 février 2025, un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 2087,50 euros au titre de loyers et charges impayés.

Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois. L’absence de reprise du versement intégral du loyer avant l’audience interdit toute suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [J] à la date du 5 avril 2025.

Sur l’expulsion des locataires:

Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de réduction du délai pour quitter les lieux:

En application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, Monsieur [K] [J] qui sollicite une réduction à 10 jours du délai suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré aux locataires ne justifie pas de circonstances particulières justifiant cette réduction.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 5 avril 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 724,50 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

En application de l’article IV i) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Ainsi, en application de ce texte, la demande du bailleur visant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du montant du loyer mensuel en application du contrat de bail sera rejetée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande au titre de la clause pénale:

En application de l’article IV i) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Ainsi, en application de ce texte, la demande du bailleur visant à obtenir la somme de 282,11 euros au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] à verser à Monsieur [K] [J] la somme de 5790,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 2 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Déboute Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] de leur demande de délais de paiement.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [K] [J] à la date du 5 avril 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Déboute Monsieur [K] [J] de sa demande de réduction du délai pour quitter les lieux.

Déboute Monsieur [K] [J] de sa demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au double du montant du loyer mensuel en application du contrat de bail .

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 724,50 euros charges comprises, à compter de la date du 5 avril 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] à verser à Monsieur [K] [J] la somme mensuelle de 724,50 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [K] [J] de sa demande au titre de la clause pénale.

Condamne solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [M] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE