TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07662 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZX3S

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Mai 2026

[Q] [T] veuve [W]

C/

[F] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Q] [T] veuve [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Mme [F] [D], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Février 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Aux dires de Mme [Q] [T] veuve [W], celle-ci a donné à bail à Mme [F] [D] à compter du 26 février 2013 un logement et un parking situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer actuel de 630,29 euros par mois majoré d’une provision sur charges de 46 euros, pour une durée de trois ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, Mme [Q] [T] veuve [W] a fait délivrer à Mme [F] [D] un congé pour vendre pour le 25 février 2025, portant offre de vente pour un prix de 190.000 euros.

Mme [Q] [T] veuve [W] a autorisé Mme [F] [D] à occuper le logement jusqu’au 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, Mme [Q] [T] veuve [W] a fait citer Mme [F] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

constater la résiliation de la location portant sur l’immeuble et l’emplacement de parking à compter du 25 février 2025 par l’effet du congé donné, ordonner en conséquence que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, Mme [F] [D] sera tenue de délaisser les lieux et que faute par elle de ce faire, elle sera autorisée à procéder à son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique, condamner Mme [F] [D] à lui payer :une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, outre les charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de l’expulsion définitive,1.652,04 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 12 mai 2025, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation valant sommation de payer,2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.A l’audience du 16 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [Q] [T] veuve [W] comparaît, représentée par son conseil qui se réfère aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2.559,33 euros.

Elle s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux et s’en rapporte à justice sur la demande de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Mme [F] [D] comparait en personne et sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’au 15 juillet 2026. Elle expose et fait valoir qu’elle a acquis un bien immobilier avec son compagnon dans lequel des travaux de rénovation sont à réaliser, que son départ du logement actuel a été retardé en raison de nombreuses malfaçons affectant sa maison, que l’entreprise a abandonné le chantier, que les travaux sont inachevés et qu’à ce jour son bien est inhabitable. Elle déclare avoir effectué des démarches de relogement, en vain, et effectuer elle-même avec son compagnon les travaux nécessaires pour que la maison devienne habitable. Elle ajoute qu’elle a un enfant à charge et qu’elle souhaiterait pouvoir quitter les lieux loués à la fin de l’année scolaire de son fils à compter du 15 juillet 2025.

Elle sollicite également des délais de paiement de la dette locative dont elle ne conteste pas le montant par 24 mensualités de 107 euros. Elle précise qu’elle perçoit un salaire de 1800 euros, que son loyer actuel s’élève à 676 euros et qu’elle rembourse un prêt immobilier de 720 euros. Elle explique la situation d’impayés par le versement tardif de plusieurs salaires par son employeur.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la preuve du bail verbal

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, Mme [Q] [T] veuve [W] justifie être propriétaire dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4], à [Localité 1], d’un appartement n°3.01 au 3ème étage et un parking n°PS 263.

Aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, Mme [Q] [T] veuve [W] verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Mme [F] [D] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement et du parking en cause. Surtout, la défenderesse ne conteste pas l’existence et le contenu du bail verbal allégué par la requérante.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la validité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui donne congé à son locataire, doit informer ce dernier avec un préavis de six mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le bail a débuté le 26 février 2013 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de bail expirait donc le 25 février 2025. Le congé pour vendre a été délivré le 18 avril 2024, soit plus de 6 mois avant la date d’expiration de ce contrat. Le congé comprend une offre de vente faite à la locataire au prix de 190.000 euros. Il reproduit les dispositions légales susvisées. Il est donc conforme en la forme auxdites dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que le congé pour vendre est régulier. Mme [D] ne conteste pas sa validité ni la réalité du motif de congé qui lui été délivré.

La locataire n’ayant pas exercé son droit de préemption quant à l’achat du logement dans les deux mois à compter de la délivrance du congé, il convient de constater que le bail est résilié à la date de prise d’effet du congé au 25 février 2025, 24H00, et que Mme [D] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien donné à bail depuis cette date.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Mme [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, force est de constater que Mme [F] [D] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux, le congé ayant été délivré il y a près de deux ans, que si elle justifie des difficultés de travaux alléguées concernant la maison acquise en 2023 avec son compagnon, elle n’établit pas que celle-ci est à ce jour inhabitable, que par ailleurs elle ne justifie d’aucune démarche de relogement dans l’attente de la fin de la rénovation de son bien.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

La demande de ce chef doit donc être rejetée.

Sur les sommes dues :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, l’occupation prolongée du logement après la période de six mois suivant la délivrance du congé cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges depuis la résiliation jusqu’à la libération des lieux.

Par application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail est résilié depuis le 25 février 2025, 24H00.

Le décompte produit par Mme [T] veuve [W] fait ressortir une dette d’un montant de 2.559,33 euros, arrêtée au 1er février 2026, dernière échéance comprise, lequel n’est pas discuté par Mme [D].

Cette dernière n’apporte en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquence de condamner Mme [F] [D] à payer à Mme [Q] [T] veuve [W] la somme de 2.559,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2025 pour la somme de 1.652,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Elle sera également tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 676,29 euros, pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [T] veuve [W] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité d’en disposer.

Les indemnités d’occupation de mars 2025 au 1er février 2026 sont comprises dans la condamnation principale.

Sur les demandes de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Mme [F] [D] propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 107 euros.

Au regard du montant de l’arriéré locatif et de la situation financière décrite par la défenderesse à l’audience, Mme [F] [D] sera autorisée à s’acquitter des sommes dues en 23 mensualités successives de 107 euros, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette, suivant les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du congé pour vendre et de l’assignation. Elle sera également condamnée à verser à Mme [Q] [T] veuve [W] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,

CONSTATE que Mme [F] [D] est occupante sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de parking n°PS 263 situés [Adresse 5], à [Localité 3], depuis le 25 février 2025, 24H00 par l’effet du congé pour vente délivré par Mme [Q] [T] veuve [W] le 18 avril 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Mme [F] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux sus-désignés, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [F] [D] de sa demande de délai d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à Mme [Q] [T] veuve [W] la somme de 2.559,33 euros, créance arrêtée au 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juin 2025 pour la somme de 1.652,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Mme [F] [D] à s’acquitter de la dette en vingt-trois (23) mensualités successives de 107 euros chacune, outre une dernière et 24 ème mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance convenue, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible après une mise en demeure, adressée à Mme [F] [D] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant quine (15) jours ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à Mme [Q] [T] veuve [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier au loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 676,29 euros, à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

CONDAMNE Mme [F] [D] à payer à Mme [Q] [T] veuve [W] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [D] aux entiers dépens de l’instance, dont le coût du congé pour vendre et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 04 mai 2026.

Le greffier Le juge

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;