N° RG 25/00183 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5ZF5 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société SOLIHA BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION-BRETAGNE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES substitué par M^e DE TOLGUENNEC, Avocat au bareau de VANNES

à

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [G] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN lors de l’audience du 15 mai 2025

Camille TROADEC lors du délibéré du 17 juillet 2025

DÉBATS : 15 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 17 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le 17/07/2025 :

Exécutoire à Maître Julie DURAND

Copie à [Z] [N] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 août 2018, SOLIHA BRETAGNE, bâtisseur des logements d‘insertion a donné à bail à Monsieur [Z] [G] [E] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 353,13 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, la SARL SOLIHA BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION BRETAGNE a fait assigner Monsieur [Z] [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 avril 2025 pour voir:

A titre principal,

— constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [G] [E] pour défaut de paiement des loyers à compter du 12 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G] [E] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [Z] [G] [E] pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [G] [E] de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

Dans tous les cas,

— condamner Monsieur [Z] [G] [E] à lui payer:

* la somme principale de 2358,86 euros au titre des loyers , charges impayés et indemnités d’occupation, arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la demande sur le fondement des articles 1103, 1231-6 et 1231-7 du code civil,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisés et des révisions de loyers ultérieurs à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

* la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [G] [E] aux entiers frais et dépens de justice dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer les loyers, la notification à la CCAPEX et la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour les raisons développées lors de l’audience du15 mai 2025, la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION-BRETAGNE, représentée par son conseil à l’audience qui a repris le bénéfice de ses écritures, a actualisé la dette locative à la somme de 2528,25 euros, mois d‘avril 2025 inclus. Elle a précisé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Z] [G] [E] a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a précisé avoir repris le versement régulier du loyer, proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer pour solder la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE verse aux débats le contrat de bail conclu avec Monsieur [Z] [G] [E] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 2528,25 euros au 9 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [Z] [G] [E] a indiqué au cours de l’audience avoir fait face à des difficultés professionnelles et financières. Il a précisé ne pas contester la dette locative.

Il sera en conséquence condamné à payer la SARL SOLIHA-BATISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE la somme de 2528,25 euros suivant décompte arrêté à la date du 9 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Z] [G] [E] se trouve dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de l’intégralité de la somme due.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer sa dette locative par 25 versements mensuels de 100 euros.

La lecture du décompte produit aux débats laisse apparaître que Monsieur [Z] [G] [E] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience. La bailleresse a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 25 mois , assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 25 acomptes mensuels de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 12 novembre 2024, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 1051,77 euros au titre de loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [G] [E] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SARL SOLIHA- BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE à la date du 12 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [Z] [G] [E] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [G] [E] .

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [Z] [G] [E] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 353,13 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [Z] [G] [E].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [Z] [G] [E] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Z] [G] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [G] [E] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et sera condamné à payer à la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [Z] [G] [E] à régler à la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE la somme de 2528,25 euros suivant décompte arrêté à la date du 9 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus) , et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [Z] [G] [E] des délais de paiement de 25 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 25 mensualités de 100 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE à la date du 12 janvier 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [Z] [G] [E] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [G] [E] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [Z] [G] [E] une indemnité mensuelle d’occupation de 353,13 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Z] [G] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [Z] [G] [E] à payer à la SARL SOLIHA-BÂTISSEUR DE LOGEMENTS D’INSERTION-BRETAGNE la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Monsieur [Z] [G] [E] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT