TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05242 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 31 mai 2018, l’E.P.I.C 13 HABITAT a donné à bail à Madame [B] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 309,12 euros outre 109,98 de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait signifier à Madame [B] [X] en date du 27 mars 2023, un commandement de payer la somme de 838,20 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner Madame [B] [X] (Monsieur [Y] [O], cotitulaire du bail, ayant quitté le logement depuis novembre 2018) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Mme [B] [X] et dire en conséquence que le(s) locataires devra (ont) quitter les lieux avec tout occupant de leur chef ;

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme [B] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Mme [B] [X] au paiement des loyers dus à la date de ce jour soit la somme de 1606,29 euros outre les intérêts de retard ;

— condamner Mme [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel des charges jusqu’à complète libération et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, solidairement le(s) défendeur(s) aux paiements des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble , serrurier), ainsi que la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L442-5 CCH au paiement des frais d’enquête sociale que le bailleur requérant à l’obligation d’imputer.

Au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois. Il sollicite l’octroi de délais et une suspension de la clause résolutoire,

A l’audience du 14 mars 2024, l’E.P.I.C 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1770,19 euros, selon décompte en date du 29 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Madame [B] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 2 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 31 mai 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2023 pour la somme en principal de 838,20 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [X] reste devoir la somme de 1770,19 euros, à la date du 29 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation déduction faite des frais de justice, mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [B] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [B] [X] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 1770,19 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’E.P.I.C 13 HABITAT démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience par la locataire.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et malgré l’absence de Madame [B] [X] à l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par le bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [B] [X], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 427,27 euros à ce jour,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [X], partie perdante, supportera, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2018 entre l’E.P.I.C 13 HABITAT et Madame [B] [X] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de mille-sept-cent-soixante-dix euros et dix-neuf centimes (1770,19 euros) décompte arrêté au 29 février 2024, incluant la mensualité de février 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [B] [X] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes successifs et mensuels de cinquante euros (50 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [B] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit la somme de quatre-cent-vingt-sept euros et vingt-sept centimes (427,27 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE