TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 23/01931 – N° Portalis DBZH-W-B7H-C5MUO

[U] [Y], [T] [C], [N] [E]

C/

S.C.I. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

COPIE EXECUTOIRE LE

23 Septembre 2025

à

M^e Julie DRONVAL-NICOLAS de la SELAS LES JURISTES D’ARMORIQUE,

M^e Nathalie PEDELUCQ de la SELARL PEDELUCQ-BERNERY

entre :

Monsieur [U] [Y], [T] [C]

né le 23 Janvier 1946 à [Localité 7](56)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 7]

Madame [N] [E] épouse [C]

née le 20 Avril 1945 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentés par Maître Nathalie PEDELUCQ de la SELARL PEDELUCQ-BERNERY, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

S.C.I. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

dont le siège social se situe [Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Julie DRONVAL-NICOLAS , avocat au barreau de LORIENT

Défenderesse

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame MARY, Vice-Présidente

Madame KAMENNOFF, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame SCHEURER lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [C] était propriétaire d’un ensemble de parcelles situées [Adresse 11] à [Localité 7] qui lui venaient de ses parents. Il est resté propriétaire de la parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 4] sur laquelle il avait fait construire sa résidence principale qu’il occupe avec son épouse.

Par acte notarié du 10 mai 2007, il a vendu à la SCCV [Adresse 11] les parcelles AR [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 5]. Cette SCCV a été constituée par M. [C] et par la Société de Gestion Immobilière représentée par son gérant M. [O] [Z] et elle a eu pour gérante son épouse Mme [Z].

La SCCV [Adresse 11] a fait construire un immeuble composé de plusieurs appartements sur la parcelle AR numéro [Cadastre 1] et des garages sur la parcelle AR numéro [Cadastre 5]. Les travaux de construction se sont achevés en 2009.

Par acte du 7 janvier 2022, la Société de Gestion Immobilière a acquis auprès de la SCCV [Adresse 11] le dernier garage portant le numéro 3 de l’ensemble immobilier.

Ce garage est source de contentieux entre M. [Z] et M. [C] en raison de la présence d’un puits qui alimente toujours la propriété de M. [U] [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2023, M. et Mme [C] ont fait citer devant ce tribunal la Société de Gestion Immobilière aux fins notamment de voir reconnaître l’existence d’une servitude de puisage et de passage par destination du père de famille, sur la parcelle AR numéro [Cadastre 5] (fonds servant) au profit du fonds situé [Adresse 11] à [Localité 7], parcelle cadastrée AR numéro [Cadastre 4] (fonds dominant).

Au terme de leurs conclusions numéro 3, les époux [C] demandent au tribunal, au visa de l’article 694 du code civil, de :

– juger qu’il existe une servitude de puisage et de passage par destination du père de famille au profit du fonds situé [Adresse 11] à [Localité 7], cadastré section AR numéro [Cadastre 4] (fonds dominant) sur le fonds cadastré AR numéro [Cadastre 5] (fonds servant),

– condamner la Société de Gestion Immobilière à rétablir le passage entre les parcelles cadastrées AR [Cadastre 4] et AR [Cadastre 5] afin de permettre l’accès au puits depuis le fonds dominant,

– condamner la Société de Gestion Immobilière à payer aux époux [C] une somme de 5551,95 euros en remboursement des indemnités et frais versés à tort et 5000EUR en réparation de leur préjudice moral sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

– débouter la Société de Gestion Immobilière de ses demandes,

– à titre subsidiaire, s’il était ordonné la cessation de l’usage du puits, accorder aux époux [C] un délai de 2 ans avant cette cessation pour se raccorder au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7],

– condamner la Société de Gestion Immobilière à leur payer la somme de 2000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Les demandeurs exposent que le puits litigieux constitue l’unique source d’alimentation en eau de leur propriété qui n’est pas raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

Cependant ce puits a été involontairement omis des actes de cession portant sur l’immeuble. La dalle du garage numéro 3 contient un regard permettant d’accéder au puits et les plans de construction de ce garage mettent en évidence une ouverture permettant d’accéder au garage puis au puits depuis la propriété de M. [C]. Les comptes rendus de chantier évoquent également ces ouvrages. Ce passage permettait à M. [C] d’accéder depuis sa propriété au puits situé dans le tréfonds du garage numéro 3.

Selon les demandeurs, la servitude de puisage a été continue entre les deux fonds et elle emporte une servitude de passage, pour l’entretien du puits.

Les demandeurs estiment qu’ils rapportent la preuve que depuis le départ les plans d’exécution des travaux de construction ont toujours démontré l’existence d’une porte donnant sur la parcelle [Cadastre 3], accès qui a été ultérieurement condamné par la SCCV [Adresse 11].

Ils affirment que l’ouverture a existé dès l’origine et que les murs de celles-ci ont été enduits. Les parpaings ont été ajoutés ultérieurement pour condamner l’ouverture. M.[C] indique pour sa part qu’il s’est contenté d’enlever les parpaings ajoutés sans autorisation.

Ils considèrent que la présence de ce puits a toujours été connue et apparente, que la SCCV [Adresse 11] n’ignorait pas son utilisation effective puisque les plans antérieurs à la cession montrent dans le garage numéro 3 une trappe d’accès au puits et une ouverture sur la propriété numéro [Cadastre 3] appartenant à M. [C]. Il est donc démontré qu’il y a eu dès le départ une volonté de préserver l’usage de ce puits. Il s’agissait donc d’une servitude apparente.

M. [C] expose qu’il a toujours cherché à rétablir le passage qui existait depuis l’origine en enlevant les parpaings entravant le passage.

Il demande la condamnation de la société défenderesse à lui rembourser les provisions qu’il a été condamné à verser à la Société de Gestion immobilière par ordonnance de référé des 2 mars 2014 et 16 août 2022.

La défenderesse demande que les époux [C] cessent tout usage du puits et assurent le raccordement de leur maison au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7] dans les 6 mois, mais ce délai n’est pas suffisant. Les demandeurs indiquent qu’ils ne disposent pas des fonds pour faire une telle dépense.

Pour le détail des moyens développés par les époux [C], le tribunal se réfère à leurs conclusions numéro 3.

L’EURL Société de Gestion Immobilière demande au tribunal, au visa des articles 688 et suivants, 544 et 552 du Code civil de :

– débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes,

– juger que la Société de Gestion Immobilière est propriétaire du puits situé sur la parcelle AR numéro [Cadastre 5] devenu AR numéro [Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 7],

– dire que les époux [C] ne disposent d’aucune servitude de puisage, ni de passage, ni de canalisations dans le sol, sur le puits situé sur la parcelle AR numéro [Cadastre 6], ni en vertu d’un titre, ni en vertu d’une servitude de bon père de famille ;

– ordonner aux époux [C] d’avoir à cesser tout usage de ce puits et de son eau et d’avoir à assurer le raccordement de leur maison au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7] dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 100 EUR par jour de retard au-delà de ce délai,

– condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement les époux aux entiers dépens.

La défenderesse expose qu’au départ la jouissance du garage numéro 3 avait été accordée à M. [C] qui devait l’acquérir, c’est pourquoi il avait été réservé une ouverture dans le mur du fond, donnant sur la propriété des époux [C]. Cette ouverture a finalement été fermée par des parpaings dans le cadre des travaux de construction intervenue en 2007 et 2008. L’ouverture n’avait donc pas été créée en raison d’une prétendue servitude apparente mais parce que les époux [C] devaient acquérir le garage numéro 3. Aucune porte n’avait jamais été posée. Le mur a ensuite été cassé par M. [C] pour rétablir le passage et le garage a été occupé illégalement. Le 6 février 2016, la SCCV [Adresse 11] a procédé à la réfection du mur de parpaings détruits mais les époux [C] l’ont à nouveau partiellement démoli.

M. [C] ayant occupé illégalement les garages numéro 1 et 3, il a été condamné par ordonnance de référé du 17 janvier 2014 à restituer les clés et à cesser l’occupation. Puis par ordonnance du 11 mars 2014 le juge des référés a ordonné à nouveau la restitution des clés des garages numéro 1 et 3 et l’expulsion de M. [C] de ces locaux.

La SCCV [Adresse 11] a alors pu reprendre possession des deux garages mais les époux [C] ont ouvert illégalement le mur du garage numéro 3 donnant sur leur propriété, en 2015 alors qu’il s’agit désormais de la propriété de la société de Gestion Immobilière.

M. [C] a reconnu avoir volontairement cassé le mur en parpaings du garage numéro 3 qui avait déjà été reconstruit quelques années auparavant et une plainte pénale a été déposée à son encontre. Par ordonnance du 16 août 2022, les époux [C] ont été expulsés du garage et condamnés au paiement de la somme de 4291,75 EUR au titre d’une provision sur le préjudice financier et d’une indemnité d’occupation outre les frais d’instance.

La société défenderesse ne conteste pas l’existence du puits présent sur la parcelle AR [Cadastre 5] mais constate que M. [C] a vendu cette parcelle à la SCCV [Adresse 11] et que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cependant M. [C] a persisté vouloir accéder à ce garage.

La société défenderesse conteste l’existence d’une servitude de puisage et de passage et indique qu’en application de l’article 691 du Code civil, les servitudes continues et non apparentes ainsi que les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titre. Il est admis cependant que les servitudes discontinues et apparentes puissent être établies par destination du père de famille. Or les servitudes de puisage et de passage constituent des servitudes discontinues.

En l’espèce il n’y a aucun titre reconnaissant une servitude de puisage et de passage et les conditions de la servitude de bon père de famille ne sont pas réunies.

Ni l’acte de vente du 10 mai 2007, ni l’acte de division de la parcelle AR [Cadastre 3] devenus les parcelles AR [Cadastre 4] AR [Cadastre 5] ne font mention d’une servitude de puisage et de passage sur la parcelle AR [Cadastre 5] vendue. Ces actes ne mentionnent pas non plus l’installation existante ni la volonté de M. [C] de conserver le puits ou un droit de puisage et de passage.

La société défenderesse s’étonne qu’après plusieurs contentieux ayant opposé les parties sur l’occupation illicite du garage numéro 3, les époux [C] indiquent seulement maintenant que leur maison n’est alimentée en eau qu’à partir de ce puits et malgré l’existence d’un réseau public d’eau courante. Cela implique l’existence de canalisations souterraines qui n’étaient pas connues jusqu’alors ni mentionnée dans l’acte de vente

La défenderesse ajoute que la servitude de père de famille ne peut être invoquée que si celui qui s’en prévaut rapporte la preuve que les fonds divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. Les aménagements créés avant l’indivision et la vente doivent être de nature à placer les immeubles dans une situation de nature à créer une servitude. Ainsi une servitude peut être acquise par destination du père de famille que si l’état des lieux dont elle résulte est antérieur à la division du fonds, et ce de manière apparente et subsiste encore au jour où elle intervient.

Or en l’espèce il manque le caractère apparent, au jour de la cession de la parcelle, d’une installation de puisage et de passage permettant l’alimentation en eau de la maison des époux [C].

Ni les actes de division, ni les actes de vente ne mentionnent un aménagement dans le sous-sol de la parcelle pour une alimentation en eau à partir du puits.

La SCCV [Adresse 11], lors de l’acte de division du 26 juillet 2006 comme lors de l’acte d’acquisition du 10 mai 2007, n’a pas pu avoir connaissance de ce système de puisage enterré qui n’était pas apparent et M. [C] n’en a informé personne.

La défenderesse en conclut que les époux [C] ne peuvent pas solliciter la reconnaissance à leur profit d’une servitude de père de famille située sur la parcelle [Cadastre 5] vendue car seuls des aménagements existants et apparents avant la division du fonds peuvent justifier une telle servitude.

L’existence d’une trappe d’accès au puits et d’une ouverture prévue puis fermée dans le mur du garage ne sont pas suffisantes ; il ne s’agit pas de signes apparents d’un droit de puisage et de passage au profit du fonds des époux [C]. S’il existe une trappe d’accès c’est uniquement pour préserver l’accès au puits et cet aménagement a été réalisé par la SCCV [Adresse 11] nouveau propriétaire, après la division de la parcelle et sa vente. La trappe a été réalisée plus de 2 ans après la division de la parcelle.

Quant à l’ouverture dans le mur du garage numéro 3, elle ne permettait pas non plus de rendre connu et apparent le système de puisage. L’ouverture réservée avait été envisagée en raison du projet des époux [C] d’acquérir ce garage. Elle n’était pas existante au moment de la division de la parcelle et les travaux ont été réalisés en 2008 après la cession. Il s’agit encore d’un aménagement réalisé par la SCCV [Adresse 11] et non par les anciens propriétaires avant la division de la parcelle.

La société défenderesse en conclut que ces aménagements postérieurs ne peuvent pas démontrer la présence d’un droit de puisage et de passage vers le puits au profit du fonds de M. [C], de manière apparente, ni avant ni après la division immeuble au moment de la vente de la parcelle. Ainsi M. [C] ne justifie pas du caractère apparent des aménagements enterrés avant la division de la parcelle.

De plus, l’acte de vente du 10 mai 2007 comporte une clause selon laquelle la SCCV [Adresse 11] acceptait toutes les servitudes à l’exception de celles créées par le vendeur et non mentionnées à l’acte de vente. Ainsi la clause rappelle que si des servitudes ont été créées par le vendeur, elles ne sont pas opposables à l’acquéreur sauf si elles ont été expressément mentionnées dans l’acte de vente. Cela démontre que les parties ont convenu d’écarter le bénéfice de toute servitude au profit du vendeur.

La société défenderesse s’oppose par ailleurs à la demande de remboursement formée par les époux portant sur les sommes qu’ils ont été condamnés à lui payer précédemment par ordonnances de référé. Ces sommes n’ont jamais été payées. Les condamnations résultent du fait que M. [C] a détruit à deux reprises le mur en parpaings dans le garage numéro 3 causant ainsi un préjudice financier du fait des dégradations. Selon la défenderesse, il n’y a pas lieu de remettre en cause les ordonnances rendues dont les termes ne pourraient qu’être confirmés.

A titre reconventionnel, la société défenderesse demande au tribunal de condamner les époux [C] à raccorder leur maison d’habitation au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7], sous astreinte.

Pour le détail des moyens développés par la société de Gestion Immobilière, le tribunal se réfère à ses conclusions en défense numéro 3.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la demande de reconnaissance d’une servitude de puisage et de passage

Vu l’acte de division de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3], commune d'[Localité 7], en date du 26 juillet 2006, créant les parcelles : AR [Cadastre 4], restée la propriété de M. [U] [C] et la parcelle AR [Cadastre 5], acquise ensuite par la SCCV [Adresse 11] ;

Vu l’acte de vente du 10 mai 2007 conclu entre M. [U] [C] et la SCCV [Adresse 11], portant sur les parcelles AR [Cadastre 1], AR [Cadastre 5] et AR [Cadastre 2] ;

Vu l’acte de vente du garage numéro 3 en date du 17 janvier 2022 conclu entre la SCCV [Adresse 11] et la Société de Gestion Immobilière ;

Vu les articles 692 à 695 du Code civil ;

Il résulte des textes ci-dessus que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre. Cependant la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il est admis que les servitudes discontinues et apparentes puissent être établies par destination du père de famille.

Il n’y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement, en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

L’état de fait apparent, caractéristique de la servitude par destination du père de famille, doit exister au moment de la division du fonds. Les conditions d’existence d’une servitude par destination de père de famille doivent donc s’apprécier au jour de cette division et non pas après.

Or, M. [U] [C] confond deux faits cependant bien distincts :

– d’une part, le fait que l’existence d’un puits sur sa propriété était visible, ancienne et connue de plusieurs personnes et même connue de son acquéreur, la SCCV [Adresse 11] au moment de division de son fonds, connue au moment de sa cession et au moment de la construction des garages sur son ancienne parcelle, puisque ce puits s’est retrouvé dans un garage n°3, devenu propriété de la SCCV [Adresse 11] puis de la Société de Gestion Immobilière et qu’il a été prévu d’aménager une trappe pour y accéder, et

– d’autre part le fait que la servitude de puisage n’était pas apparente, ni connue de tous au moment de la division du fonds.

En effet, la preuve n’a pas été rapportée par les demandeurs qu’il existait des aménagements apparents qui permettaient de savoir avec certitude qu’il existait un droit de puisage et donc des canalisations alimentant la maison des époux [C], laquelle n’avait pas d’autre source d’alimentation en eau.

Il n’est pas démontré qu’au moment de la division du fonds les caractéristiques de cette servitude de puisage étaient apparentes et notamment les canalisations.

En réalité, M. [U] [C] a omis d’indiquer au moment de la division puis de la cession de son fonds que sa maison d’habitation était exclusivement alimentée par ce puits, alors même que la commune d'[Localité 7] est desservie par un réseau public d’eau potable et que personne ne pouvait imaginer, sans aucun élément apparent, que la maison du vendeur n’avait pas d’autre source d’alimentation en eau que ce puits. Chacun pouvait penser que ce puits, comme souvent de nos jours, servait ponctuellement, pour l’arrosage du jardin par exemple.

Lorsque M. [U] [C] évoque l’installation d’une trappe sur le puits dans le garage et une réservation pour une porte au fond de ce garage numéro 3, au début de la construction (cet accès ayant plus tard été bouché puisque M. [C] n’a finalement pas fait l’acquisition de ce garage contigu à sa propriété), il évoque des travaux postérieurs à la division du fonds et non des aménagements déjà existants et apparents au moment de la division du fonds.

Ces « aménagements » (trappe et réservation pour une porte), construits après la division, ne pouvaient donc pas constituer des signes apparents d’une servitude de puisage au moment de la division du fonds.

Or, la destination du père de famille ne vaut titre à l’égard des servitudes discontinues qu’en présence de signes apparents de la servitude lors de la division d’un fonds et que si l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

Le tribunal doit en conclure qu’en l’absence de signe apparent, lors de la division du fonds, il ne saurait être admis, à la place d’un titre le prévoyant expressément, l’existence d’une servitude de puisage par destination du père de famille.

Le tribunal doit donc rejeter la demande de M. [C] visant à voir juger qu’il existe une servitude de puisage et de passage par destination du père de famille au profit de son fonds sur la parcelle AR numéro [Cadastre 5] et doit rejeter la demande visant à voir condamner la société de Gestion Immobilière à rétablir le passage entre les parcelles cadastrées AR [Cadastre 4] et AR [Cadastre 5].

2-Sur la demande en remboursement de la somme de 5 551,95 euros

Le tribunal doit également rejeter la demande des époux [C] visant à voir condamner la Société de Gestion Immobilière à leur rembourser la somme de 5551,95 euros qui constitue le total des sommes mises à leur charge par les ordonnances de référé des 11 mars 2024 et 16 juin 2022, non seulement parce qu’une telle demande est infondée, mais aussi parce que la preuve n’a pas été rapportée que cette somme aurait été effectivement payée par M. [C] suite aux ordonnances rendues.

3-Sur la demande reconventionnelle de voir cesser l’usage du puits

Il n’est pas contesté que le puits situé sur la parcelle cadastrée AR numéro [Cadastre 5] appartient à la Société Gestion Immobilière. C’est donc à bon droit que celle-ci sollicite qu’il soit ordonné aux époux [C] d’avoir à cesser tout usage de ce puits et qu’ils soient condamnés à se raccorder au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7].

Il leur sera donné un délai de 12 mois pour ce faire et au-delà de ces 12 mois il s’appliquera à eux à une astreinte de 100 EUR par jour de retard.

4-Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société de Gestion Immobilière les frais d’instance qu’elle a été contrainte d’engager. Les époux [C] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 4000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [U] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes,

ORDONNE à M. [U] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] de cesser tout usage du puits situé actuellement sur la parcelle cadastrée section AR numéro [Cadastre 6], sur la commune d'[Localité 7] et de son eau et de raccorder leur maison d’habitation au réseau d’eau potable de la commune d'[Localité 7], dans un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 EUR par jour de retard,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] à payer à la société Société de Gestion Immobilière la somme de 4000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C] et Mme [N] [E] épouse [C] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Le Hyaric, greffier.

Le greffier, La présidente