N° RG 25/00304 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52QD 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Commune DE [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT substituée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Madame [C] [X], demeurant Chez Mme [X] [V] – [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 13/11/2025:

Exécutoire à Maître Hélène BERNARD

Copie à [C] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2012, la commune de [Localité 5] a donné à bail à Madame [C] [X] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 461.55 euros charges comprises.

La commune de [Localité 5] a fait délivrer par acte de commissaire de justice le 22 mai 2024 un congé pour vendre, à effet au 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, sommation de déguerpir a été signifiée à Madame [C] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la commune de ROUDOUALLEC a fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 12 juin 2025 pour voir:

— constater la validité du congé signifié le 22 mai 2024,

— prononcer la résiliation du contrat de location unissant les parties,

— constater en conséquence la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [C] [X] des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 6],

— ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [C] [X] à lui payer:

— la somme de 1811.05 euros, selon décompte à jour au 8 avril 2025, correspondant aux loyers impayés,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer et des charges, et ce jusqu’à libération formelle des lieux,

— la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [C] [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé, de la sommation de déguerpir et de l’assignation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 2 octobre 2025, la commune de [Localité 5] représentée par son conseil à l’audience, a sollicité de la juridiction de:

— condamner Madame [C] [X] à lui payer la somme de 1070,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025,

— condamner Madame [C] [X] à lui payer la somme de 8379,65 euros au titre des dégradations locatives,

— condamner Madame [C] [X] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— condamner Madame [C] [X] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [C] [X] aux dépens de l’instance comprenant le coût du congé, de la sommation de déguerpir et de la délivrance de l’assignation.

Madame [C] [X], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 5] a produit aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [C] [X] ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 1070,12 euros au 6 août 2025, mois d’août 2025 inclus.

Madame [C] [X], absente à l’audience, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Elle n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 1070,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 6 août 2025 (mois d’août 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La COMMUNE DE [Localité 5] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [C] [X] à lui verser une somme totale de 8379,65 euros au titre des dégradations et réparations locatives. Elle produit aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 25 novembre 2009 contradictoire ainsi que le procès-verbal de constat de commissaire de justice d’état des lieux de sortie en date du 10 juin 2025 réalisé après le départ de la locataire.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire et du procès-verbal de constat de sortie que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [C] [X].

Ainsi, l’état des lieux d’entrée mentionnait l’état d’usage du logement lors de l’entrée dans les lieux avec néanmoins le mauvais état des murs du séjour, de la salle à manger, des chambres, de la salle de bain, des sols des chambres 2 et 3, des plafonds du séjour, de la salle à manger, des chambres 2 et 3, de la salle de bain, des huisseries de la cuisine, des chambres 1 et 2, de la salle de bain.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice relève quant à lui que le logement a été rendu très sale. Le terrain était mal entretenu, les arbres, arbustes et bambous n’étant pas taillés.

S’agissant de l’intérieur du logement, le constat relève notamment que:

HALL D’ENTRÉE: grande porte en très mauvais état, griffée,

CUISINE OUVERTE: porte en bois en très mauvais état, huisserie griffée, coups et impacts diffus, carreau cassé en partie basse côté droit des murs,

PETIT [Localité 8]: porte en bois vitrée avec un carreau fêlé,

COULOIR DE DESSERTE/FOND DE COULOIR: porte du placard avec paumelle explosée, désolidarisée de l’huisserie, multitude de trous de chevilles dans les murs de ce placard, auréoles noirâtres,

ESCALIER/ACCÈS ETAGE: carreau cassé/fêlé,

Des photographies sont jointes dans le procès-verbal de constat.

Au regard des éléments du débat et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [C] [X] peut être évalué à la somme forfaitaire de 4500 euros. Il convient de déduire de cette somme celle de 445,85 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Il convient donc de condamner Madame [C] [X] à payer à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 4054,15 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance présentée par le bailleur :

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

La COMMUNE DE [Localité 7] indique que le maintien dans les lieux de Madame [C] [X] a eu pour conséquence de l’empêcher de vendre le bien immobilier. Il n’est pas rapporté la preuve du caractère certain de la vente , dès lors seule une perte de chance aurait pû être indemnisée mais qui n’est pas sollicitée en l’espèce.

La COMMUNE DE [Localité 5] sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui ne sauraient comprendre le coût du congé et de la sommation de déguerpir et sera condamnée à payer à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [C] [X] à verser à la COMMUNE DE [Localité 5] les sommes de:

-1 070,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 6 août 2025 (mois d’août 2025 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  4 054,15 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute la COMMUNE DE [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Condamne Madame [C] [X] à payer à la COMMUNE DE [Localité 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [C] [X] aux dépens qui ne sauraient comprendre le coût du congé et de la sommation de déguerpir.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE