N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56AC 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT

Madame [O] [H] épouse [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT

DEFENDEUR :

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 11 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 22 Janvier 2026 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 22/01/2026 :

Exécutoire à Maître Laurent VERGET

Copie à [U] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2017, Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] ont donné à bail à Madame [U] [X] et Monsieur [J] [L] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 770 euros charges comprises.

Monsieur [J] [L] a quitté les lieux qui ont été occupés par Madame [U] [X] seule.

Madame [U] [X] a quitté les lieux et un procès-verbal de constat de sortie a été effectué le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] ont fait assigner Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— voir condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 10980,50 euros au titre des frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie,

— voir condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et malicieuse,

— voir condamner Madame [U] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner Madame [U] [X] au paiement des dépens d’instance conformément aux dispositions de l’articlke 696 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 11 décembre 2025, Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S], représentés par leur conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [U] [X] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter et n’a pas sollicité de renvoi. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] sollicitent l’octroi d’une somme de 11645,50 euros au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 30 août 2017 et du procès-verbal de constat de sortie du 27 septembre 2024 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [U] [X].

Ainsi, l’état des lieux d’entrée faisait état de l’état neuf du logement.

Le procès-verbal de constat de commissaire de justice relève quant à lui que:

“différentes pièces du logement sont sales,

CUISINE: locataire a laissé des encombrants, sol, plafond et murs sales, plaque vitrocéramique cassée, four et hottes sales,

SALON: sol, murs et plafonds sales, encombrants dans la pièce,

TERRASSE: très nombreux encombrants sur la terrasse, saleté sur le sol,

SALLE D’EAU: sol, murs et plafond sales, baignoire très sale, mitigeur cassé, faience sale, joints noircis, fonctionnement oscillo battant de la fenêtre cassé, rayures et sur la porte et impact au niveau de la serrure,

TOILETTES: sol et plinthes sales, murs et plafond sales,

ENTREE: sol, tapisserie et plafonds sales, traces de peintures sur la porte d’entrée,

CAGE D’ESCALIER ET PALIER: bas des murs sale, traces de peintures au niveau des plinthes de l’escalier, sole sale, tâches sur le plafond,

CHAMBRE : sole sale, tapisseries en mauvais état, plafond en état d’usage, traces d’humidité au dessus de la fenêtre,

CHAMBRE 2: sol sale tapisserie en mauvais état, porte ne ferme plus, encombrants laissés dans la pièce,

CHAMBRE 3: sol sale, tapisserie en mauvais état, plafond en état d’usage,

GARAGE: très encombré, pas possible d’y pénétrer.”

Certains des travaux réalisés par les bailleurs selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux. Par ailleurs, il convient également de tenir compte de la vétusté à déduire au regard de la durée importante de la location.

Ainsi, au vu des éléments du débat, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [U] [X] peut être évalué à la somme de 3500 euros.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 680 euros versée par Madame [U] [X] à titre de dépôt de garantie.

Il convient donc de condamner Madame [U] [X] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] la somme de 2820 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande au titre de la résistance abusive:

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] qui ne démontrent pas en Madame [U] [X] aurait abusivement usé de son droit de se défendre en justice seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens et sera condamnée à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [U] [X] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] la somme de 2820 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Déboute Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

Condamne Madame [U] [X] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [O] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [U] [X] aux dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT