TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE MONTARGIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du 15 Mai 2025

N° du dossier : N° RG 24/00171 – N° Portalis DBYU-W-B7I-C3BJ

N° de la minute : 25/

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le quinze Mai deux mil vingt cinq, par, Elsa DAVID, Présidente du tribunal judiciaire de MONTARGIS, statuant en qualité de juge des référés assistée de Céline MORILLE, greffier.

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA RESIDENCE LE CANAL, ayant son siège social situé 41 place de la République – 45200 MONTARGIS, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LAMY dont le siège social est situé 19 avenue de Vienne – TSA 10034 – 75801 PARIS CEDEX 08, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099, prise en son agence de MONTARGIS, située Centre Commercial à la Chaussée – 45200 MONTARGIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

AVOCAT : M^e Laura PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS

DEMANDEUR – D’UNE PART

ET :

S.C.S. SHAHYN LOCATIONS immatriculée sous le numéro 914 820 592 du registre du commerce et des sociétés D’ORLEANS ayant son siège 267 rue du Christ – 45200 AMILLY

AVOCATS : M^e Arnaud SOUSTIEL, avocat postulant au barreau de MONTARGIS

et M^e Yassine BEN BELLA, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.C.I. SHAHYN immatriculée sous le numéro 891 850 067 du registre du commerce et des sociétés D’ORLEANS ayant son siège 267 rue du Christ – 45200 AMILLY

AVOCATS : M^e Arnaud SOUSTIEL, avocat postulant au barreau de MONTARGIS

et M^e Yassine BEN BELLA, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS – D’AUTRE PART

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 20 Mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de vente en date du 16 juillet 2022, la S.C.I SHAHYN a acquis auprès de Monsieur [R] [L] le lot N°2 de la copropriété de la résidence le canal, sis 41 place de la république à Montargis (45200).

L’avis de mutation a été envoyée au syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, sis 41 place de la république à Montargis (45200) le 16 juillet 2022.

La S.A.S LAMY exerce les fonctions de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, sis 41 place de la république à Montargis (45200), selon contrat en date du 13 mai 2024.

La S.C.S SHAHYN LOCATIONS a été mise en demeure le 2 octobre 2023 de retirer le climatiseur installé sans autorisation dans les parties communes.

Selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 mai 2024, le syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL a été autorisé à agir en justice à l’encontre de la S.C.S SHAHYN LOCATIONS dans le cadre de la réalisation de travaux dans les parties communes de la résidence sans autorisation de l’assemblée générale.

***

Par acte introductif d’instance en date du 17 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY a fait assigner la S.C.S SHAHYN LOCATIONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis aux fins d’ordonner la dépose du bloc moteur d’une climatisation sous astreinte. Ce dossier a été enregistré sous le N° de RG 24/00171.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, sollicite le juge des référés du tribunal judiciaire aux fins :

— D’ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure 24/00171 ;

— Constater que le bloc de climatisation a été retiré et les travaux sur le mur réalisés ;

— Condamner solidairement la S.C.I SHAHYN et la S.C.S SHAHYN LOCATIONS aux entiers dépens dont les frais du procès-verbal de constat de 393,96 euros ;

— Condamner solidairement la S.C.I SHAHYN et la S.C.S SHAHYN LOCATIONS à verser chacune, à titre provisionnel, la somme de 1.250,00 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL ;

— Débouter la S.C.I SHAHYN et la S.C.S SHAHYN LOCATIONS de leurs demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir :

— Que l’urgence permet de se dispenser du préalable de conciliation ;

— Que le syndic a reçu l’autorisation de poursuivre en justice la S.C.S SHAHYN LOCATIONS ;

— Que si elle se désiste de sa demande principale, le comportement de la S.C.I SHAHYN et la S.C.S SHAHYN LOCATIONS la force à maintenir ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

***

Par acte introductif d’instance en date du 13 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY a fait assigner la S.C.I SHAHYN devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis aux fins de condamnation au paiement. Ce dossier a été enregistré sous le N° de RG 25/00033.

***

Suivant conclusions communiquées par voie électronique le 19 mars 2025, la S.C.I SHAHYN, représentée par son conseil, sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de :

A titre principal :

— Constater que la demande de paiement formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, est inférieure à la somme de 5.000,00 € et qu’il n’est pas justifié d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ;

— Constater qu’il n’est pas justifié d’une décision de l’assemble générale autorisant le syndic à agir en justice au nom du syndicat contre la S.C.I SHAHYN ;

Par conséquent ;

— Juger irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

En tout état de cause :

— Condamner le demandeur à payer à la S.C.I SHAHYN la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fonde ses demandes sur l’article 750-1 et 834 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir :

— Que le total de la demande est inférieur à 5.000,00 €, nécessitant le recours à un M. A.R.D préalablement à l’assignation, que tel n’a pas été le cas en l’espèce ;

— Que le Syndic ne justifie pas d’une autorisation d’ester en justice accordée par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— Que le requérant se heurte à une contestation sérieuse, faute de justifier d’un préjudice ou d’une faute pour les demandes financières de son assignation.

***

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la S.C.S SHAHYN LOCATIONS sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Montargis de :

A titre principal :

— Constater que la S.C.S SHAHYN LOCATIONS, inscrite au R.C.S d’Orléans sous le N° 914 820 592, n’est pas propriétaire du lot N°2 dans la copropriété Le canal située 41 place de la république à Montargis (45200) ;

— Constater que la S.C.I SHAHYN, inscrite au R.C.S d’Orléans sous le N° 891 850 067, est propriétaire du lot N°2 dans la copropriété Le canal située 41 place de la république à Montargis (45200) ;

— Constater que les demandes additionnelles et reconventionnelles ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant ;

— Constater que la demande de paiement formulée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, est inférieure à la somme de 5.000,00 € et qu’il n’est pas justifié d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative ;

Par conséquent ;

— Mettre hors de cause la S.C.S SHAHYN LOCATIONS, inscrite au R.C.S d’Orléans sous le N°914 820 592 ;

— Juger irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— Juger n’y avoir lieu à référé ;

En tout état de cause :

— Condamner le demandeur à payer à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS la somme de 3.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fonde ses demandes sur l’article 750-1 et 834 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir :

— Qu’elle n’est pas propriétaire du lot N°2 de la résidence Le Canal et sollicite sa mise hors de cause ;

— Que les demandes additionnelles et reconventionnelles sont sans lien avec la demande de dépose de la climatisation ;

— Que le total de la demande est inférieur à 5.000,00 €, nécessitant le recours à un M. A.R.D préalablement à l’assignation, que tel n’a pas été le cas en l’espèce ;

— Que le requérant se heurte à une contestation sérieuse, faute de justifier de l’occupation des lieux par la S.C.S SHAHYN LOCATIONS ou de sa responsabilité dans les travaux engagés.

***

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

***

A l’audience du 20 mars 2025, chaque partie était représentée par son conseil et a déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction d’instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24/00171 opposant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS présente un lien certain avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 25/00033, qui oppose le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY à la S.C.I SHAHYN.

Il sera ainsi ordonné la jonction des deux affaires sous le seul numéro RG 24/00171 dans un souci de bonne administration de la justice

Sur l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la S.C.I SHAHYN au titre des règles régissant la copropriété et de l’article 750-1 du code de procédure civile

En vertu de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte, notamment, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, ainsi que le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. Cette irrégularité de fond est acquise sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un grief.

En vertu des articles 15 et 18 de la loi 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires et il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Par application de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit que : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

[…]

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

[…]. »

En l’espèce, la demande initiale portée à l’encontre de la S.C.I SHAHYN dans l’assignation en intervention forcée en date du 13 février 2025 vise une condamnation en paiement de la somme de 2.482,90 €, en réparation d’un préjudice matériel et à titre de dommages et intérêts.

S’il s’agit d’une demande en référé dispensant son auteur de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour ester en justice, il n’est aucunement justifié d’un motif légitime tenant à l’absence de tentative de conciliation préalable.

En effet, à cette date, la rénovation du mur avait déjà été effectuée par la S.C.I SHAHYN, ainsi qu’il appert de la facture produite par cette dernière (pièce N°4 S.C.I SHAHYN) en date du 10 février 2025.

Il ne peut y avoir d’urgence manifeste au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile, et il n’est aucunement justifié que les circonstances de l’espèce rendaient impossible une telle tentative.

En effet, c’est par une grossière erreur que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, a adressée à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS deux courriers de mise en demeure en date des 2 octobre 2023 et 30 octobre 2023, alors qu’elle connaissait à cette date le réel propriétaire des lieux (Voir pièces N° 1 et 2 du demandeur), à savoir la S.C.I SHAHYN.

La S.C.S SHAHYN LOCATIONS l’a informé de cette erreur selon courrier réceptionné par le syndic le 13 juin 2024.

Dès lors, ne justifiant d’aucune démarche préalable envers la S.C.I SHAHYN conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile, les demandes présentées à l’encontre de cette dernière seront dès lors déclarées irrecevables.

Sur la mise hors de cause de la S.C.S SHAHYN LOCATIONS

L’article 1101 du code civil prévoit que : « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la notification de transfert de propriété en date du 12 juillet 2022 et de l’avis de mutation en date du 16 juillet 2022, adressés au syndic, que le propriétaire du lot N°2 de la résidence Le canal est la S.C.I SHAHYN et non la S.C.S SHAHYN LOCATIONS.

Suivant courrier réceptionné le 13 juin 2024, la S.C.S SHAHYN LOCATIONS a indiqué au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentée par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, suite à la décision de poursuite autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires à l’encontre de la S.C.S SHAHYN LOCATIONS « [ne pas comprendre] pourquoi la S.C.S SHAHYN LOCATIONS est convoquée pour cette réunion ».

Si des courriers de mise en demeure ont été envoyés par le syndic à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS (le 2 octobre 2023, le 30 octobre 2023, le 4 mars 2024), il n’est aucunement justifié à cette date que la S.C.S SHAHYN LOCATIONS avait un lien avec le litige, seule la S.C.I SHAHYN étant propriétaire.

Il est regrettable de constater, comme le demandeur le reconnaît dans ses conclusions, que c’est postérieurement à l’assignation qu’elle a vérifié qui était le réel propriétaire du lot, avec les pièces qui étaient pourtant annexées à l’assignation initiale.

Dès lors, il y a lieu de mettre hors de cause la S.C.S SHAHYN LOCATIONS.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, succombant à l’instance, il ne sera dès lors pas fait droit à ses demandes présentées à l’encontre de la S.C.S SHAHYN LOCATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons d’équité, il ne sera pas fait droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la S.C.I SHAHYN.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, sera condamné à verser à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du Tribunal Judiciaire, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la jonction de l’instance portant le N° RG 25/00033 avec l’instance portant le N° RG 24/00171, sous le N°24/00171 ;

DECLARE irrecevable les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représentéepar son syndic en exercice, la S.A.S LAMY à l’encontre de la S.C.I SHAHYN ;

MET hors de cause la S.C.S SHAHYN LOCATIONS ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY, aux dépens ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY à verser à la S.C.S SHAHYN LOCATIONS la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE CANAL, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LAMY de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la S.C.I SHAHYN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 15 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES REFERES