TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00366 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. MICA

RCS Orléans n° 441 193 422

dont le siège social est sis 34 B rue Bertillon – 45680 DORDIVES

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V], [R] [M]

demeurant 61 rue de la Mouillère – Maison Rouge – 45100 ORLEANS

comparant en personne

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2021, La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) a donné en location à Monsieur [V] [R] [M], un studio lot 79 rez-de-chaussée sis 61 rue de la Mouillère – Maison Rouge – 45100 ORLEANS, moyennant un loyer initial mensuel de 290 euros, outre 65 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance.

Se prévalant d’impayés, par acte du 7 décembre 2023, La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) a fait signifier à Monsieur [V] [R] [M], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 2308,05 euros, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte du 20 mars 2024, La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) a fait assigner, en référé, Monsieur [V] [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 24 février 2021 ;Condamner le défendeur à quitter sans délai l’appartement loué et autoriser la SCI MICA à faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier, Dire et juger que les meubles se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [V] [R] [M] à leur payer la somme provisionnelle de 3.429,15 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés selon compte arrêté au 9 février 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil ,le condamner en outre à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux équivalente au montant des loyers et des charges contractuellement dus ;Ainsi qu’au paiement suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Lors de l’audience tenue le 24 septembre 2024, la SCI demanderesse, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à 6378,84 euros pour un loyer de 405,55 euros en précisant que les règlements n’ont pas repris. Elle s’oppose à l’octrois de tous délais de paiement.

Monsieur [V] [R] [M], comparant, explique travailler au sein de la société KFC et démarrer en parallèle des missions d’intérims moyennant des rémunérations respectives de 1100 euros et 2800 euros. Il indique que le mandataire FONCIA a arrêté les prélèvements depuis le mois de mars 2023 et excipe d’un règlement de 1700 euros au mois de septembre 2023. Il précise ne pas avoir de dette autre. Par ailleurs, il fait état de dégâts des eaux et de fils électriques en suspension tout en reconnaissant que ce n’est pas la raison de ses impayés. Il sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence d’échéances mensuelles de 1000 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de l’aide du locataire auprès de ses proches, son budget s’étant trouvé déstabilisé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

Sur le principe du contradictoire :

En application de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Quant à l’article 16 du code procédure civile, il dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] [M] a adressé par pli en date du 28 octobre 2024 soit postérieurement à la date d’audience, reçu le 13 novembre 2024 au tribunal judiciaire d’ORLEANS, des pièces à l’appui de ses explications et déclarations lors de sa comparution. Or, force est de constater que ces pièces sont transmises sans qu’il en soit autorisé, par le défendeur plus d’un mois après l’audience sans que leur transmission à la SCI demanderesse ne soit en outre justifiée. Il convient donc d’écarter ces pièces des débats en application du principe du contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

En l’espèce, le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 a été effectué à la CCAPEX le 8 décembre 2023.

En revanche, il n’est pas justifiée de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture du Loiret, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquentes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI demanderesse produit à l’audience un décompte actualisé à la somme de 5.726,25 euros terme du mois de septembre 2024 inclus, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Il convient de déduire de cette somme celle de 436,72 de frais de commissaire de justice et de 215,87 euros au titre de l’assurance dénuée de la nature locative, soit une dette locative de 5.726,25 euros.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette persistante.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [V] [R] [M] à la somme provisionnelle de 5.726,25 euros terme du mois de septembre 2024 inclus au titre des loyers charges et indemnités.

Monsieur [V] [R] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme à titre provisionnelle, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 2.224,49 euros (correspondant au montant principal porté sur le commandement soit 2.308,05 euros duquel il convient de déduire 83,56 euros de frais d’assurance) et le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] [M] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 1000 euros en ce compris le montant de son loyer et de ses charges courantes. Il excipe d’un emploi en CDI complété par les revenus de missions d’intérims qu’il déclare débuter. S’il a expliqué ne pas comprendre les rejets de prélèvements libellés « annulation du virement » sur le décompte produit et qu’il impute à l’agence gestionnaire, il n’appartient pas à la SCI bailleresse de supporter les conséquences d’éventuels incidents administratifs ou bancaires concernant le défendeur, laquelle SCI s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, force est de constater qu’aucun règlement effectif n’a été effectué depuis le mois de mai 2024. Il ne pourra donc être accordé de délais de paiement à Monsieur [V] [R] [M].

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [V] [R] [M] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [V] [R] [M] au paiement au profit de La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 24 février 2021 entre La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) et Monsieur [V] [R] [M] et portant sur un studio lot 79 rez-de-chaussée sis 61 rue de la Mouillère – Maison Rouge – 45000 ORLEANS ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [M] à payer à La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS), à titre provisionnel, la somme de 5726.25 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 sur la somme de 2.224,90 euros et le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [R] [M] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [M] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [M] à verser à La SCI MICA (Siren 441 193 422 RCS ORLEANS) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,