N° RG 25/00632 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56GE 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026//

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne BRIL, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 11 Décembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 22 Janvier 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 22/01/2026 :

Exécutoire à M^e Corinne BRIL

Copie à [V] [B] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2015, Monsieur et Madame [X] [S] ont donné à bail à Monsieur [Z] [B] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Adresse 4] ([Adresse 3]) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 664,39 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] ont fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater que les effets du commandement en date du 17 juillet 2025 sont demeurés infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à leur profit,

Subsidiairement,

— juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer,

En conséquence,

— prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 15 octobre 2015,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [B] ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expira et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges de 661,45 euros à compter du 1er cotobre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— ordonner l’indexation de l’indemnité d’occupation chaque année au 15 octobre 2025 et jusqu’à complet départ de l’occupant sans droit ni titre,

— condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de 2543,17 euros arrêtée au 18 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers suivant décompte annexé à l’assignation,

— juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et indemnités d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [B] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la présente assignation et les frais de signification à venir sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S], représentés par leur conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 1300 euros au 9 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Z] [B], comparant en personne, a indiqué ne pas disposer d’éléments pour contester la dette locative. Il a précisé solliciter des délais de paiement proposant payer une somme mensuelle de 200 euros par mois pour solder la dette, souhaitant rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de leur créance faisant apparaître une dette locative de 1300 euros au 9 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [Z] [B] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les bailleurs.

La lecture du décompte laisse cependant apparaître qu’il est réclamé des frais de prélèvement impayés pour un montant total de 0,39 euros qui ne sont pas justifiés et qui seront donc rejetés. De même, il est réclamé des frais de commissaires de justice pour un montant total de 466,77 euros qui ne sauraient être réclamés au titre des loyers impayés et qui seront donc également déduits du montant sollicité.

Monsieur [Z] [B] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] la somme de 833,23 euros suivant décompte arrêté à la date du 9 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Z] [B] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due. Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 200 euros.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 4 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 4 acomptes mensuels de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 17 juillet 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [Z] [B] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] à la date du 17 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [Z] [B] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, Monsieur [Z] [B] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 664,39 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [Z] [B].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation présentée par les bailleurs.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [Z] [B] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Z] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [B] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamné à payer à Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [Z] [B] à régler à Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] la somme de 833,23 euros suivant décompte arrêté à la date du 9 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que les intérêts écus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Accorde à Monsieur [Z] [B] des délais de paiement de 4 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 4 mensualités de 200 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] à la date du 17 septembre 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [Z] [B] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [B] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation de 664,39 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Déboute Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [Z] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Condamne Monsieur [Z] [B] à payer à Monsieur [X] [S] et Madame [T] [S] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Monsieur [Z] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT