TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. DE LA BRAHAUDIERE/[A] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Ordonnance du : 28 Avril 2026

N° RG 26/00485 – N° Portalis DBYN-W-B7K-E7RN

Minute N° 26/00104

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le vingt huit Avril deux mil vingt six

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Johan SURGET, Greffier

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA BRAHAUDIERE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Hélène PERRAULT (Avocat au barreau de TOURS)

ET

DEFENDEUR

Monsieur [A] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

Audience publique en date du 17 Mars 2026.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2022, la SCI DE LA BRAHAUDIERE a consenti un bail à Monsieur [A] [D] portant sur un bien à usage commercial ou professionnel situé [Adresse 3] à Mareuil-sur-Cher (41), moyennant la somme annuelle de 2 400 euros hors droits et hors charges.

Des loyers sont demeurés impayés et une mise en demeure a été adressée à Monsieur [D] le 9 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SCI DE LA BRAHAUDIERE a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à Monsieur [D].

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 février 2026, la SCI DE LA BRAHAUDIERE a assigné Monsieur [A] [D] devant le président du Tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 mars 2025 ;

— Juger que le bail liant la SCI DE LA BRAHAUDIERE à Monsieur [A] [D] se trouve résilié par suite des effets du commandement de payer du 27 février 2025 ;

En conséquence,

— Déclarer sans droit ni titre Monsieur [A] [D] de même que tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 4];

— Ordonner son expulsion par toutes voies et moyens de droit ainsi que tous occupants de son chef ;

— Autoriser le commissaire de justice le cas échéant à faire appel, pour l’exécution de la décision, et dans le respect des dispositions de la loi, à la force publique et à un serrurier si besoin est ;

— Condamner Monsieur [A] [D] à payer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE somme provisionnelle de 4.200,00 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges dus du mois de novembre 2024 au mois de janvier 2026, ainsi que des intérêts au taux légaux calculés à compter du commandement de payer du 27 février 2025 ;

— Ordonner que la somme versée par Monsieur [D] à titre de dépôt de garantie demeure acquise à la SCI DE LA BRAHAUDIERE ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [D] à la SCI DE LA BRAHAUDIERE à compter du 27 mars 2025 jusqu’à la restitution des locaux loués, à la somme mensuelle de 300 euros par provision et l’y CONDAMNER ;

— Condamner Monsieur [A] [D] à payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [A] [D] aux dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer à hauteur de 85,69 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [A] [D] n’était ni présent, ni représenté.

La décision est en conséquence réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI DE LA BRAHAUDIERE allègue que Monsieur [D] n’a pas payé les loyers de novembre et décembre 2024 et ne paye plus de loyer depuis le mois de février 2025, et par conséquent, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Suivant l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas versé les loyers de novembre et décembre 2024 et ne verse plus de loyer depuis le mois de février 2025, tel que le commandement de payer en date du 27 février 2025 en atteste, de telle sorte que ce dernier ne respecte pas son obligation de verser le prix du bail (pièce n°5 de la SCI DE LA BRAHAUDIERE).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SCI DE LA BRAHAUDIERE a fait délivrer un commandement à Monsieur [D] d’avoir à payer la somme en principal de 900 euros au titre des arriérés de loyers et charges pour la période de novembre et décembre 2024 et février 2025 dans un délai d’un mois.

Le commandement de payer reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, ainsi que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, qui stipule notamment que … :

« Article 26 – Clause résolutoire

A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursements de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, des indemnités d’occupation prévues à l’article L145-28 du code de commerce, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer — le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le locataire pour demander au juge l’octroi de délais ou la suspension des effets de la clause — ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Il précise également que la SCI DE LA BRAHAUDIERE se réserve la possibilité de se prévaloir de cette clause résolutoire.

Monsieur [D] ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l’article 1353, alinéa 2 du code civil) du paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein-droit le 27 mars 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, le bailleur est fondé à voir ordonner son expulsion, selon les modalités de la présente ordonnance.

Conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si Monsieur [A] [D] n’a pas libéré les lieux dans un délai d’un mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI DE LA BRAHAUDIERE demande la condamnation de Monsieur [D] à lui verser à titre provisionnel la somme de 4 200 euros au titre des loyers impayés. Elle justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail commercial, le commandement de payer et une mise en demeure actualisée au 12 septembre 2025. Dans ses conclusions, elle détaille les sommes dues actualisées à la date du 31 janvier 2026.

Il ressort du contrat de bail fourni par la SCI DE LA BRAHAUDIERE que le montant du loyer mensuel hors taxes est de 200 euros, auxquels s’ajoutent 100 euros au titre des charges, portant le montant du loyer toutes taxes comprises à 300 euros mensuels.

Selon le commandement de payer délivré le 27 février 2025, les loyers impayés s’élèveraient à 900 euros.

Selon le décompte actualisé au 31 janvier 2026, les sommes dues s’élèveraient à 4 200 euros.

Monsieur [D] ne rapporte pas la preuve du paiement de ces loyers, de telle sorte que l’obligation de verser les loyers impayés n’est pas sérieusement contestable.

Toutefois, le bail ayant été résilié le 27 mars 2025 par l’effet de la clause résolutoire, les sommes demandées relatives aux périodes postérieures à cette date ne constituent pas des loyers et se rapportent à la demande formulée au titre de l’indemnité d’occupation.

Monsieur [D] sera donc condamné à verser à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme provisionnelle de 1 200 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 27 mars 2025 (novembre et décembre 2024, février et mars 2025).

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La SCI DE LA BRAHAUDIERE demande que la somme provisionnelle allouée produise intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de délivrance du commandement.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, il conviendra de condamner Monsieur [A] [D] à payer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme provisionnelle de 1 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de délivrance du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI DE LA BRAHAUDIERE sollicite également le versement d’une somme de 300 euros mensuels à compter du 27 mars 2025, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle.

Monsieur [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 mars 2025 et le loyer mensuel qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail s’élève à 300 euros TTC.

Il convient dès lors de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

Monsieur [A] [D] sera par conséquent condamné à verser à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme provisionnelle de 300 euros mensuels, à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Il ressort du contrat de bail que Monsieur [D] a remis à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme de 200 euros au titre du dépôt de garantie.

Le bail stipule que : « Le bailleur reconnait avoir reçu du preneur la somme de 200€ correspondant à un mois de loyer hors taxes et hors charges, en garantie du paiement des loyers, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. (…)

Au départ du preneur après cessation du bail, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de l’exécution, par le preneur, des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remis des clés et production, par le preneur, de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques. »

Il est constant que les parties sont libres d’organiser la restitution du dépôt de garantie et de prévoir qu’il restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas saisi du principal et n’a pas à se prononcer sur une question de fond. Statuant sur des demandes provisionnelles et dans le cadre d’une décision qui n’a pas autorité de la chose jugée, il n’a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [D], partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer du 27 février 2025, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 20 juin 2022, portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (41), et ce à la date du 27 mars 2025 ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (41) ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [D] d’avoir libéré les locaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la notification d’un commandement de libérer les lieux ;

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l’expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du Juge de l’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [D] à payer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme provisionnelle de 1 200 euros au titre des arriérés de loyers et provisions arrêtés au 27 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [A] [D] à payer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme provisionnelle de 300 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [D] à payer à la SCI DE LA BRAHAUDIERE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [D] aux dépens inhérents à la présente procédure outre le coût du commandement de payer du 27 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,