TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/00393 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5PJL

[X] [S] [I], [U] [W] [P]

C/

[V] [X], [Q], [C] [H], [K] [N]

COPIE EXECUTOIRE LE

04 Mars 2026

à

Maître [Y] [G] de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT,

Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE

entre :

Monsieur [X] [S] [I]

né le 10 Novembre 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [U] [W] [I] née [P]

née le 06 Juillet 1987 à [Localité 3] ( Maroc )

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Monsieur [V] [X], [Q], [C] [H]

né le 21 Juin 1946 à [Localité 4] (29)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K] [O] [H] née [N]

née le 06 Octobre 1938 à [Localité 5] (12)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 février 2019, Monsieur [X] [I] et Madame [U] [P] son épouse ont fait l’acquisition d’un appartement (lot n°10) situé au 3ème étage et d’une cave en sous-sol (lot n°3), dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour la somme de 146.000 €.

Les époux [I] se sont plaints quelques années plus tard qu’ils ne disposaient pas de l’entièreté de la superficie de la cave.

Les échanges de courriers intervenus entre les parties n’ont pas permis d’aboutir à une solution amiable avec leurs vendeurs Monsieur [V] [H] et Madame [K] [N] épouse [H].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 février 2024, Monsieur et Madame [I] ont fait assigner Monsieur et Madame [H] devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir reconnaître un manquement à l’obligation de délivrance conforme et ordonner la remise du lot n°3 entier sous astreinte.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :

— A titre principal,

Vues les dispositions des articles 1603 et suivants du Code civil,

— Juger que Monsieur et Madame [H] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

— Ordonner la remise par Monsieur et Madame [H] à Monsieur et Madame [I] de l’intégralité du lot n° 3 tel que figurant dans l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 13 février 1964 annexé à l’acte de vente et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la reddition du jugement à intervenir.

— A titre subsidiaire,

Vues les dispositions des articles 1137 et suivants du Code civil,

— Juger que Monsieur et Madame [H] ont, lors de la vente, sciemment caché la contenance réelle du lot n° 3 et commis, par réticence et manœuvres, un dol au préjudice de Monsieur et Madame [I].

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [I] une somme de 7.904€ à titre de dommages et intérêts correspondant à la valeur actuelle de la partie du lot dont ils n’ont pas la jouissance.

— En tout état de cause,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [I] une somme de 217,19 € en remboursement du trop-versé des taxes foncières inhérent à la partie de cave (lot n° 3) dont ils n’ont jamais eu la jouissance.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [I] une somme de 868,76 € en remboursement du trop-versé des charges de copropriété relatives à la partie de cave (lot n° 3) dont ils n’ont jamais eu la jouissance.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [I] une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

— Débouter Monsieur et Madame [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [I] une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [H] aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les époux [I] expliquent que leurs vendeurs sont toujours propriétaires dans l’immeuble d’un garage en sous-sol constituant le lot numéro 4, attenant à la cave qu’ils leur ont vendue. Au début de l’année 2022 les époux [H] les ont informés de leur souhait de vendre leur garage et leur ont indiqué que la moitié du lot numéro 3 dépendait en réalité de leur lot numéro 4 constitué du garage. Ils ont donc proposé aux époux [I] d’acquérir le garage incluant la moitié du lot numéro3.

Dans le cadre des échanges, M. [H] a fourni aux époux [I] le plan descriptif de division du sous-sol de l’immeuble faisant apparaître une division de la cave constituant le lot numéro 3 vendu. Sur ce plan ils ont constaté qu’avait été tracée une ligne sur la moitié de la cave, censée représenter un mur de séparation. Le plan du règlement de propriété de copropriété ne fait pas apparaître cette division.

Les époux [I] en ont conclu que depuis la vente ils ne jouissent que de la moitié de la superficie de la cave qui leur a été vendue.

Ils invoquent à titre principal l’obligation de délivrance conforme de l’article 1603 du Code civil et le fait qu’ils ont acheté le lot numéro 3 décrit dans le règlement de copropriété contenant l’état descriptif de division et notamment le plan de division du sous-sol sur lequel apparaît le lot numéro 3 vendu. Ils affirment qu’au moment de la vente ils ignoraient qu’un mur séparait la cave en deux alors que M. [H] le savait

Les demandeurs ajoutent qu’ils ont fait l’acquisition de l’intégralité du lot numéro 3 sans considération de l’existence d’un mur en parpaings le coupant en deux.

C’est pourquoi ils demandent la condamnation des défendeurs à les mettre en possession de l’intégralité de ce lot numéro 3 sous astreinte de 100 EUR par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, ils invoquent l’existence d’un dol sur le fondement de l’article 1137 du Code civil, estimant que M. [H] leur a intentionnellement dissimulé que le lot numéro 3 était divisé en 2 parties et qu’il continuait de jouir de la moitié de la cave à laquelle il a accès depuis son garage attenant. Il a donc fait preuve de réticence dolosive. Par la suite il a tenté de faire modifier le plan descriptif de division pour servir ses intérêts.

Les époux [I] sollicitent donc, sur la base d’un prix de 1342 EUR du mètre carré, une indemnité de 7904 EUR, représentant la valeur de la superficie de la cave dont ils sont privés.

Ils sollicitent également l’indemnisation de leurs divers préjudices :

– les charges de copropriété sur l’intégralité de la surface du lot numéro 3, d’un montant de 868,76 EUR, sur la base de 37 euros par an par mètre carré,

– les taxes foncières afférentes, d’un montant de 217,19 EUR, sur la base de 7 euros par an par mètre carré,

– la réparation de leur préjudice moral à hauteur de 8000 EUR.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 5 février 2025, les époux [H] demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande au titre du défaut de délivrance conforme aux stipulations contractuelles,

— Débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande au titre du dol,

— Débouter les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes notamment de celle au titre du préjudice moral,

— Condamner les époux [I] in solidum au paiement d’une somme de 4000 € au titre du préjudice moral subi par les époux [H],

— Condamner in solidum les époux [I] aux entiers dépens outre le paiement d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles,

— Suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les époux [H] prétendent qu’il n’a jamais été transmis aux époux [I], dans le cadre de la vente, le plan de division du sous-sol sur lequel apparaît le lot numéro 3, ni de règlement de copropriété, sachant que ce dernier ne comporte pas de plan. Le plan que les demandeurs attribuent à M. [H] est un plan ancien réalisé dans le cadre de la construction de l’immeuble en 1964.

Les défendeurs soutiennent que les époux [I] ont reçu la délivrance de la cave numéro 5 constituant le lot numéro 3 de la copropriété et que cette cave est conforme à ce qu’ils ont visité. C’est pourquoi ils contestent le défaut de délivrance conforme.

Ils contestent également le dol estimant n’avoir pas entendu manœuvrer au sujet de cette cave qui est dans cet état depuis l’origine sachant que les acquéreurs ont reconnu avoir pu la visiter. L’adéquation entre le prix et le volume de la cave a toujours donné satisfaction aux époux [I].

Les défendeurs s’opposent donc à la demande de remboursement d’une partie du prix comme du remboursement de charges.

Selon eux, l’explication de la configuration de la cave est simple : les lots numéros 3 (cave) et 4 (garage) ont été initialement attribués à M. [Z], copropriétaire et constructeur de l’immeuble. Il a finalement préféré avoir un garage plus profond, double, et réduire la taille de son lot numéro 3.

C’est lui qui a vendu le garage aux époux [H] par acte du 15 mai 1986. La consistance du lot numéro 4 constituant le garage est la même depuis 1965 et il n’y a donc eu aucune tromperie.

Les défendeurs indiquent par ailleurs que le certificat de la loi Carrez ne concerne que la partie habitation, à savoir l’appartement et qu’il n’y avait donc aucun plan à transmettre pour vérifier les dimensions de la cave. En tout état de cause, la surface de la cave qui a été vendue aux époux [I], à savoir 4,93 mètres carrés, correspond bien au plan et au certificat de la loi Carez établi par le diagnostiqueur.

Les défendeurs estiment que les époux [I] se sont entêtés malgré les explications qui leur ont été données. Ils estiment avoir subi un préjudice moral et sollicitent une indemnité de 4000 EUR.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 07 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 mars 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’obligation de délivrance conforme

Vu l’article 1603 du Code civil ;

Les époux [I] soutiennent que le lot numéro 3 constitué d’une cave en sous-sol, qui leur a été vendu avec un appartement, par acte du 26 février 2019 par les époux [H], n’est pas conforme à l’état descriptif de division de la copropriété comportant un plan, parce que ce plan fait apparaître des dimensions différentes pour cette cave et une forme rectangulaire. En effet, la moitié de cette cave a été rattachée au lot numéro 4 constitué d’un garage, le premier propriétaire des lots 3 et 4 ayant souhaité avoir un double garage et une cave plus petite.

Les époux [H] affirment que lorsqu’ils ont acheté l’appartement avec le garage litigieux et la cave, en 1986, les lots 3 et 4 étaient déjà dans cette configuration.

La cave était bien de forme carrée et le garage était rallongé par le fond en prenant sur une partie de la cave, car tel avait été le souhait du propriétaire lors de la construction de l’immeuble en 1964 et 1965, sachant que M. [Z], leur vendeur, était non seulement copropriétaire mais également promoteur de l’immeuble.

En revanche, le plan initial du sous-sol, fait par l’architecte avant la construction, n’a évidemment pas été modifié a posteriori, pour tenir compte de ce mur réduisant le lot numéro 3 selon le vœu de M. [Z]. Il s’agissait du plan de construction. Le tribunal ignore s’il existe un plan de division des lots de copropriété. Il semblerait que les numéros des lots aient été ajoutés manuscritement sur le plan de l’architecte par la suite, sans tenir compte de la particularité des lots 3 et 4.

Il n’en demeure pas moins que les époux [I] ont acheté une cave conforme à celle qu’ils ont visitée en 2019 et qu’ils n’ont pas été trompés sur la surface réelle de celle-ci qu’ils ont pu voir et apprécier lors de la visite.

Le diagnostiqueur qui n’avait pas à vérifier la surface de la cave mais seulement celle de la partie habitable, l’a simplement dessinée sous la forme d’un carré comme ce qu’il avait pu observer et il n’y avait pas de raison que les époux [H] lui révèlent la configuration initiale de la cave alors même qu’ils l’avaient acquise dans cet état en 1986.

Les époux [I] ne peuvent pas remettre en cause la configuration de la cave et du garage telle qu’elle existe depuis 1964, au motif que les plans antérieurs à la construction n’ont pas été rectifiés. Ils n’ont pas acheté leur bien « sur plans » mais ils ont acheté ce qu’ils ont visité.

Le seul inconvénient généré par cette configuration voulue par le premier propriétaire qui possédait les deux lots 3 et 4 et les a vendus en l’état aux époux [H], est que les tantièmes attribués dans le règlement de copropriété au titre du lot numéro 3 ont peut-être été calculés sur la base des surfaces du plan de construction et sont donc peut-être erronés depuis l’origine ( ce que le tribunal n’a pas été en mesure de vérifier, faute de pièces justificatives), puisque la surface réelle du lot numéro 3 constituée d’une cave est plus petite. Cette inexactitude était sans conséquence tant que les lots 3 et 4 appartenaient au même propriétaire.

Mais désormais les lots 3 et 4 appartiennent à des propriétaires distincts et les propriétaires du lot numéro 3 sont donc susceptibles de payer peut-être un peu trop de charges de copropriété et de taxe foncière, ce qui reste à vérifier avec les pièces adéquates, sachant que le syndic de copropriété et l’administration fiscale pourraient éventuellement en attester.

Le tribunal considère néanmoins que les époux [H] ont livré aux époux [I] une cave conforme à celle qu’ils ont visitée et non pas une cave d’une surface définie dans l’acte de vente ; qu’ils ont accepté d’acquérir les lots incluant la cave dans l’état où ils se trouvaient et pour le prix librement négocié et consenti, tenant compte de la surface de cette cave telle qu’elle leur est apparue lors de la visite.

En conséquence, le tribunal estime que les époux [I] ne peuvent pas invoquer le manquement des époux [H] à l’obligation de délivrance conforme. La demande de remise de l’intégralité du lot numéro 3 par les défendeurs sera donc rejetée.

2- Sur l’existence d’une réticence dolosive

Vu les articles 1137 et suivants du Code civil ;

La preuve d’une tromperie ou d’une réticence dolosive de la part des époux [H] pèse sur les demandeurs.

Or il ressort clairement des pièces produites aux débats que les époux [H] ont vendu aux époux [I] une cave qui avait la même surface que celle qu’ils ont acquise en 1986. Il n’est pas démontré qu’ils auraient cherché à cacher la configuration exacte de la cave ni qu’ils auraient eux-mêmes modifié la ligne séparative entre les lots 3 et 4, alors qu’ils affirment avoir toujours connu la cave dans cet état et n’y avoir apporté aucun changement.

Il n’est pas non plus prouvé que les défendeurs aient eu conscience, en vendant la cave aux époux [I], mais pas le garage constituant le lot numéro 4, que cela aurait peut-être une incidence sur le calcul des tantièmes et en conséquence sur les charges de copropriété et éventuellement sur le montant de la taxe foncière.

La preuve n’est pas rapportée que les époux [H] savaient qu’à l’origine, le premier propriétaire des lots numéro 3 et 4 avait décidé de les séparer par un mur bâti à un emplacement différent de celui prévu par l’architecte sur son plan, de manière à avoir un garage plus profond et une cave plus petite et que le calcul des tantièmes était donc erroné pour chacun des lots pris séparément, même si le total des tantièmes pour les deux lots était exact, ce qui explique probablement qu’aucune modification officielle des tantièmes par lot n’ait été demandée.

Le tribunal ne peut donc caractériser aucune réticence dolosive, aucune faute de la part des époux [H] en leur qualité de vendeurs. Il doit donc rejeter la demande de dommages et intérêts formée par les époux [I].

3- Sur les autres demandes des époux [I]

Les époux [I] forment dans leurs conclusions des demandes « en tout état de cause ». Cela signifie que quel que soit la décision du tribunal sur l’obligation de délivrance conforme et sur la réticence dolosive, ils demandent, en tout état de cause, d’être remboursés de sommes qu’ils estiment avoir indument payées car incombant, depuis la vente conclue le 26 février 2019, aux époux [H] en raison de la différence des tantièmes afférents au lot numéro 3 acquis, ayant selon eux des conséquences sur le calcul des charges de copropriété d’une part et de la surface légèrement inférieure du lot numéro 3 par rapport à la surface « officielle », supposément connue de l’administration fiscale, servant de base selon eux au calcul de la taxe foncière .

Ils ont fait des calculs les conduisant à réclamer les sommes de 217,19 EUR pour la taxe foncière et de 868,76 EUR pour les charges de copropriété.

Cependant le tribunal a été dans l’incapacité de vérifier leurs calculs et la supposée valeur du mètre carré en charges de copropriété et en taxe foncière, puisqu’aucune pièce n’est venue les étayer. Il ne peut donc que rejeter ces demandes.

Le tribunal doit également rejeter la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, celui-ci n’étant pas démontré.

4- Sur la demande reconventionnelle des époux [H]

Les époux [H] affirment avoir subi un préjudice moral en lien avec la présente procédure alors qu’ils avaient tenté de trouver un accord amiable avec les demandeurs.

Le tribunal estime que la preuve n’est pas rapportée qu’ils auraient eu des soucis excédant le niveau de souci que tout propriétaire peut avoir un jour, pour des motifs divers et variés et que le préjudice moral n’est pas spécifiquement démontré. Il décide donc de rejeter leur demande de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais d’instance qu’ils ont engagés.

Les demandeurs seront donc non seulement condamnés aux dépens mais également à payer aux défendeurs une indemnité de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

REJETTE les demandes formées par Monsieur [X] [I] et Madame [U] [P] épouse [I],

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [V] [H] et Madame [K] [N] épouse [H],

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [U] [P] épouse [I] à payer à Monsieur [V] [H] et Madame [K] [N] épouse [H] une indemnité de 3000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LE GREFFIER LE PRESIDENT