COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.A. RESIDENCE SERVICES GESTION, S.A. SEYNA c/ [O]

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/00073 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PNIC

Grosse délivrée

à M^e LACOME D’ESTALENX Marion

Copie délivrée

à M^e TOUATI Angélique

le

DEMANDERESSES:

Société RESIDENCE SERVICES GESTION, Prise en la personne de son dirigeant domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET Antoine, avocat au barreau de Nice

Société SEYNA, Prise en la personne de son dirigeant domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e LACOME D’ESTALENX Marion, avocat au barreau de Paris, substitué par M^e VANDELET Antoine, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [P] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e TOUATI Angélique, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 2022, la SAS RÉSIDENCES SERVICE GESTION a donné à bail à [P] [O] un logement à usage d’habitation un appartement sis [Adresse 8], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 579 €, le dit bail devant prendre effet le 1er juillet 2022 pour une durée de deux années est reconductible tacitement.

Pour la garantie de l’exécution des obligations du locataire, il a été prévu un dépôt de garantie d’un montant de 579 €

Le locataire a souscrit le 01er juillet 2022 un contrat de cautionnement auprès de la caution SA SEYNA, cautionnement qui couvre le risque d’impayés de loyer, charges et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 36 mois de loyer dans la limite de 36.000 € directement versés au bailleur, qui subroge la caution dans ses droits, actions et sûreté contre le locataire défaillant.

Par acte de commissaire de Justice du 22 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 1.149,78 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 1er août 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 25 septembre 2023, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

Par acte d’huissier du 30 novembre 2023, SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA ont fait assigner [P] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

A titre principal:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à [P] [O] à compter du 22 novembre 2023;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à [P] [O];

En tout état de cause :

— condamner [P] [O] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la société [Adresse 10] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir;

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de [P] [O] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin, avec le concours de la force publique;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [P] [O] à payer la somme de 2.687,19 € au titre des loyers et charges dues aux termes de novembre 2023 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

* la somme de 189,26 € à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

*la somme de 2.397,93 € à la société SEYNA subrogée des droits de la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

— condamner [P] [O] à payer à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés;

— condamner [P] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023.

L’assignation a été dénoncée aux services de la préfecture par le bailleur le 1er décembre 2023, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

Par conclusions signifiées pour l’audience du 12 novembre 2024, [P] [O] sollicite de:

In limine litis:

— déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’action de la société SEYNA,

A titre principal :

— constater l’impossibilité de fixer le montant de l’arriéré locatif de [P] [O],

En conséquence:

— débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail du 15 juin 2022,

— octroyer à [P] [O] un délai de deux années à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour apurer sa dette locative,

— déterminer la mensualité de remboursement de la dette locative sur une période de deux années au regard de l’irrégularité du décompte établi par la bailleresse,

En tout état de cause:

Juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés dans le cadre de la présente procédure.

A l’appui de ses prétentions, au visa des articles 32, 122 et 123 du code de procédure civile, elle fait valoir qu’elle a pu constater des prélèvements sur son compte bancaire émanant de la société GARANTME, laquelle assurerait la mission de caution pour le compte de la société SEYNA, avec laquelle elle avait contracté. Elle relève que la société GARANTME est absente de la procédure alors que c’est bien elle qui présente un intérêt à agir puisqu’elle assure au bailleur le remboursement des loyers impayés charge afférentes.

Elle ajoute que le décompte produit par la demanderesse est erroné dans la mesure où des prélèvements ont été effectués par la société GARANTME et que la caisse d’allocations familiales lui verse mensuellement la somme de 191 € titre de l’allocation de logement.

Elle fait enfin valoir que ses capacités financières lui permettent d’assumer le règlement du loyer actuel outre le remboursement d’une quote-part de l’arriéré locatif.

A l’audience du 12 novembre 2024 à 14 heures, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les parties ont maintenu les termes de leurs écritures respectives.

La demanderesse a produit un document actualisant sa créance à hauteur de 4.754,09 euros (créance bailleur de 2.356,16 € et créance caution de 2.397,93 euros)

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, a décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de la société SEYNA

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, “est irrecevable toute prétention émise par contre une personne dépourvue du droit à agir”

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposés en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

[P] [O] prétend que la société SEYNA n’a pas d’intérêt à agir et que c’est la société GARANTME, absente de la cause, qui présente un tel intérêt puisqu’elle assure au bailleur le remboursement des loyers impayés et charges afférentes.

Il résulte du dossier que la société GARANTME est le courtier d’assurance de la société SEYNA.

Il convient de relever au préalable que la défenderesse a mis en place volontairement à plusieurs reprises des virements en faveur de la société GARANTME.

Il est ensuite nécessaire de rappeler que [P] [O] a souscrit le 01er juillet 2022 un contrat de cautionnement auprès de la caution SA SEYNA, cautionnement qui couvre le risque d’impayés de loyer, charges et indemnité d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 36 mois de loyer dans la limite de 36.000 € directement versés au bailleur, qui subroge la caution dans ses droits, actions et sûreté contre le locataire défaillant.

Cette fin de non recevoir ne saurait donc prospérer et l’action de la société SEYNA est déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’action de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 25 septembre 2023, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrat de location contient en l’espèce une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La locataire n’a, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 22 septembre 2023, qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, selon le décompte versé au débat, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 novembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire de [P] [O] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de résiliation de bail, sur la période à compter de la résiliation du bail (22 novembre 2023) jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la somme due au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du Code civil (ancien article 1315 du Code civil), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré (qui prétend avoir payé sa dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur correspondant à la dette locative de 4.754,09 euros, arrêté à la date du 1er novembre 2024.

[P] [O] prétend que le décompte ne mentionne pas l’allocation logement versée par la caisse d’allocations familiales à hauteur de 191 € par mois. Or, la somme de 191 € est bien déduite des sommes dues pour les mois de septembre et octobre 2024 et ansi que le soulignent SA RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA, le versement de cette allocation n’a débuté qu’en septembre 2024.

Elle souligne par ailleurs qu’elle a “constaté des prélèvements sur son compte bancaire émanant de la société GARANTME” Ces termes sont inexacts dans la mesure où les pièces versées mentionnent un “virement SEPA”, induisant une action volontaire de cette dernière, à hauteur de 400 € le 25 octobre 2023, 400 € le 3 novembre 2023, 200 € le 14 février 2024 et 400 € le 21 février 2024 et 300 € le 18 avril 2024, soit un total de 1.700 €

Apparaissent au décompte produit par SA RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA des “paiements locataire” pour la période postérieure au 1er mai 2023 à hauteur de 400 € le 3 novembre 2023, 800 € le 3 janvier 2024, 200 € le 14 février 2024, 1.400 € le 12 mars 2024, 300 € le 12 avril 2024, 400 € le 6 mai 2024 et 1.198,52 € le 25 juillet 2024, soit au total 5.510,03 euros. Force est de constater que SA RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA retiennent des versements par le locataires supérieurs à ceux que cette dernière démontre avoir effectués.

Le décompte arrêté à la date du 01er novembre 2024 mentionne qu’elle est redevable de la somme totale de 4.754,09 euros répartie comme suit:

—  2.356,16 euros due à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

—  2.397,93 euros due à la société SEYNA (au terme des quittances subrogatives établies le 18 septembre 2023, 17 octobre 2023 et 16 novembre 2023)

Les demanderesses sollicitent la condamnation de [P] [O] comme suit:

* la somme de 189,26 € à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

*la somme de 2.397,93 € à la société SEYNA subrogée des droits de la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

[P] [O] est donc condamnée à payer:

* la somme de 189,26 € à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

*la somme de 2.387,93 € (et non 2.397,93 euros) à la société SEYNA subrogée des droits de la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION, le tout, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, [P] [O] justifie du paiement intégral du loyer à la date du 01er novembre 2024 (versement de la somme de 429,78 €, correspondant à sa quote-part déduction faite de l’allocation logement de 191 €)

Compte tenu du montant de la dette, des ressources et de la situation personnelle de [P] [O], il convient de lui accorder malgré l’opposition du bailleur, des délais de paiement sur une période de 24 mois durant laquelle elle réglera l’arriéré locatif par 23 mensualités d’un montant de 110 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 24 ème et dernière mensualité d’un montant de 47,19 euros devant solder la totalité de la dette locative.

Il importe d’attirer son attention sur le respect strict du plan d’apurement, lui rappelant qu’à défaut du paiement d’une seule échéance de l’arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme redeviendrait exigible.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [P] [O], partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[P] [O], qui supporte les dépens, est condamnée à payer à SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA SEYNA;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 15 juin 2022 par la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION à [P] [O] et portant sur le logement situé [Adresse 8], à compter du 22 novembre 2023, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire ;

DIT que [P] [O] devra quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués situé [Adresse 8], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs;

ORDONNE, faute de départ volontaire de [P] [O], son expulsion des lieux loués situé [Adresse 8], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

RENVOIE la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE [P] [O] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et SA SEYNA au titre de la dette locative la somme de:

* la somme de 189,26 € à la société la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION,

*la somme de 2.387,93 € à la SA SEYNA subrogée des droits de la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION, le tout, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE [P] [O] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter du 22 novembre 2023 jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

AUTORISE [P] [O] à se libérer de la dette en principal, intérêts et frais sur une période de 24 mois durant laquelle elle réglera l’arriéré locatif par 23 mensualités d’un montant de 110 euros, en plus du loyer courant indexé et des provisions pour charges, la 24ème et dernière mensualité d’un montant de 47,19 euros devant solder la totalité de la dette locative ;

PRÉCISE que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire pendant la durée des délais de paiement ;

DIT que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue, mais qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef;

CONDAMNE [P] [O] à payer à la SAS RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [O] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code civil, dont le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection