N° RG 25/00646 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C56JT 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/

N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [Q] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 08 Janvier 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Février 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 12/02/2026:

Exécutoire à [Q] [Z]

Copie à [S] [V] et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2023, Monsieur [Q] [E] a donné à bail à Monsieur [S] [V] un bien immobilier à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 788,98 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, Monsieur [Q] [E] a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 11 décembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

— constater ou prononcer la résiliation du bail signé le 24 mars 2023 par le jeu de la clause résolutoire,

— dire Monsieur [S] [V] occupant sans droit ni titre depuis le 25 mars 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [S] [V] ainsi que de tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expira et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 3601,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 10 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation de 788,98 euros à compter de la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 700 euros de dommage et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner Monsieur [S] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 24 juin 2025 sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [Q] [E], comparant en personne, a indiqué renouveler l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4521,48 euros, décembre 2025 inclus, confirmant la reprise du versement du loyer mensuel avant l’audience par le locataire.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [S] [V], comparant en personne, a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a expliqué avoir repris le versement du loyer mensuel, proposant de verser une somme mensuelle de 250 euros en plus du loyer pour apurer la dette, ajoutant vouloir rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Q] [E] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 4521,48 euros au 5décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [V] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

La lecture du décompte laisse cependant apparaître qu’il est réclamé des frais de commissaire de justice pour un montant total de 368,90 euros qui ne sont pas des impayés locatifs et qui ne peuvent donc pas être réclamés à ce titre. Ils seront donc déduits du montant sollicité.

Monsieur [S] [V] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [Q] [E] la somme de 4152,58 euros suivant décompte arrêté à la date du 5 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement:

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [S] [V] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due. Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 250 euros.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 16 mois, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par 16 acomptes mensuels de 250 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [Q] [E] justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 24 juin 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [S] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur[Q] [E] à la date du 24 août 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Monsieur [S] [V] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur Monsieur [S] [V].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [S] [V] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant de 788,98 euros due jusqu’à la libération définitive des lieux par Monsieur [S] [V].

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [S] [V] et en application des dispositions de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [S] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [Q] [E] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [V] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamné à payer à Monsieur [Q] [E] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [S] [V] à régler à Monsieur [Q] [E] la somme de 4152,58 euros suivant décompte arrêté à la date du 5 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Monsieur [S] [V] des délais de paiement de 16 mois pour s’acquitter de sa dette moyennant le versement de 16 mensualités de 250 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Q] [E] à la date du 24 août 2025.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance.

Dit qu’en cas de règlement par Monsieur [S] [V] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Monsieur [S] [V] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Dit qu’en ce cas, il sera dû par Monsieur [S] [V] une indemnité mensuelle d’occupation de 788,98 euros charges comprises, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [S] [V] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [Q] [E] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [S] [V] à payer à Monsieur [Q] [E] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Condamne Monsieur [S] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT